2019-2020: Пазарът на имоти балансиран

През четвъртото тримесечие на 2019г. се наблюдава ръст на сделките с недвижими имоти в Столицата. По всяка вероятност една от главните причини за това е увеличението на данъка за придобиване на недвижимо имущество, обявено от Столична община – от началото на 2020г. налогът следва да скочи от 2,5% на 3% от цената на сделката. Наблюдава се сериозен наплив и при столичните нотариуси. По принцип изповядването на сделки преди празниците е традиционно, но тази година от Нотариалната камара отчитат, че  клиентите са с 20-30% повече. Това се отбелязва в анализ на имотната агенция  Arco Real Estate.

Като цяло се отчита продължаващ ръст на пазара на недвижими имоти между 6 и 8% за първите девет месеца на годината спрямо същия период на 2018г. Цените на жилищата вече са доста високи, а в същото време в София строителството на нови сгради продължава със сериозни темпове.

Запазва се тендецията относно повишените изисквания на клиентите към имотите, които търсят, поради което и сделките не се сключват извънредно бързо на „всяка цена”.

Жилищни имоти

Дaнни нa Aгeнциятa пo впиcвaниятa пoĸaзвaт, чe бpoят нa cдeлĸитe с недвижими имоти пpeз пepиoдa юли-ceптeмвpи 2019г. дocтигa 6 874 бpoя, ĸoeтo e нaй-виcoĸoтo нивo зa тpeтo тpимeceчиe oт 2008г. нacaм, ĸoгaтo ca впиcaни 8 866 cдeлĸи. Cпpямo cъщия пepиoд нa минaлaтa гoдинa pъcтът възлизa нa 7.81%. Впиcaнитe cдeлĸи зa пoĸyпĸo-пpoдaжби нa имoти в Стoлицaтa oт нaчaлoтo нa гoдинaтa възлизaт нa 20 185, ĸoeтo e c 5.54% пoвeчe cпpямo 2018г. и пoчти 20% пoвeчe cпpямo 2015г. Ocнoвнa пpичинa зa този pъcт ca пpoeĸтитe нa зeлeнo, които през последните няколко години отново стават атрактивни и голяма част от купувачите се насочват към тях. Сделките с такива имоти реално биват отчетени със закъснение от около 2-3 години, колкото време отнема построяването на дадена сграда.

Потвърждение за повишеното търсене на недвижими имоти дава и анализ на Пощенска банка. Според него през 2019г. търсенето на ипотечни кредити е нараснало с 44% спрямо предходната година; 55% от хората без жилище планират да закупят собствено такова, като половината от тях смятат да се възползват от ипотечен кредит. При финансирането банката отчита 7.53% ръст на средната цена на жилищата в Столицата, като най-често кредит се взема за купуване на 3-стайни апартаменти.

Само за една година средният размер на кредита се е покачил с 10%. Най-често заем за жилище теглят хора на възраст между 30- и 40 години, с доходи между 1000 и 2000 лв.

Според предварителните данни, публикувани от Националния статистически институт през ноември 2019 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“, изчислен въз основа на сезонно изгладени данни, е с 0.8% под равнището от предходния месец. През ноември 2019 г. в сравнение със същия месец на 2018 г. календарно изгладеният индекс на строителната продукция се увеличава с 1.3%. 

Търсене

През последното тримесечие на годината се запазва търсенето основно на двустайни апартаменти около 60-70 кв.м., в етап на строителство в ценовия диапазон от 55 000 евро до 70 000 евро и от 65 000 евро до 80 000 евро за завършени жилища. След тях се нареждат тристайните жилища от 90-110 кв.м. на цени от 85 000 евро до 100 000 евро за незавършено строителство и от 120 000 евро до 160 000 евро за завършено. Последни в класацията остават едностайните и многостайните апартаменти. 

Както и през изминалите месеци сделките се случват след по-продължителни преговори и отстъпки от страна на продавачите. Запазва се тенденцията по-голям процент от купувачите да се възползват от банков кредит и да имат минимално самоучастие. Също така засилено остава и закупуването на имоти с цел собствено ползване, а не за инвестиция. Предпочитаните жилища за инвестиция са двустайни завършени и обзаведени апартаменти за по-бързо отдаване под наем.

Предпочитаните райони и през последното тримесечие традиционно са южните. Останалите райони, към които се проявява интерес са Център, Лагера, Хиподрума, Зона Б-5, Зона Б-19, Овча купел. Наблюдава се търсене на имоти и в затворени комплекси в югоизточните райони от по-платежоспособни клиенти.

Остава интересът към къщи в ниския ценови диапазон, в райони, намиращи се на около 50 км от София, а също така и към парцели за строеж на нови жилищни сгради в Столицата.

Вижданията на Arco Real Estate за 2020г. са отпимистични. Очаква се  запазване на цените и ръст в продажбите, поради оставащите ниски лихви по кредите. Увеличаването на средния доход и намаляването на безработицата също сочи за по-голяма покупвателна способност. Превес ще продължи да има новото строителство, докато вторичните продажби ще останат на заден план. За момента много от инвеститорите, уверени от успеха на последно завършените си проекти, предлагат високи цени на своите сгради, които все още не са започнали да строят. Това отдръпва някои от купувачите с мотива, че поемат риск, а всъщност не получават оправдана по-ниска цена или отстъпка. Този процес, заедно с все повечето напреднали строежи и излизането на  готови за ползване имоти е възможно дори да доведе до натиск на продажните цени надолу в идната 2020г.

Предлагане

През четвъртото тримесечие на 2019 г. основно остава предлагането на апартаменти. И през това тримесечие по-голям е делът при предлагането на двустайните жилища спрямо тристайните. Според данни на агенцията сделки се сключват предимно със завършени имоти ново строителство и такива в етап на строеж. Цените, на които се сключват сделки с двустайни апартаменти са в диапазон между 55 000 - 80 000 евро , а тристайните апартаменти пък варират между 90 000 – 160 000 евро в зависимост от района, състоянието и други ключови фактори.

При предлагането на къщи през четвъртото тримесечие на 2019г. Arco Real Estate отчита  почти двоен спад спрямо предходното тримесечие, но пък запазва равнището от същото тримесечие на 2018г.

Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в Центъра със средна цена от 1600 Е/кв.м; следван от кварталите Овча купел и Овча купел 2 със средна цена от съответно 880 и 920 Е/кв.м.; кв. Дружба 2 – 980 Е/кв.м; кв. Витоша – 1150 Е/кв.м.

Каква беше 2019 година?

Пазарът на недвижими имоти през 2019г. беше балансиран, спокоен и отбеляза плавен ръст на цените на жилищата в София. В резултат на задържалите се ниски лихви, ипотечното кредитиране също отбеляза ръст. Основният процент от българските кредитоискатели разчитаха на финансиране чрез ипотечен кредит от 85-90% от стойността на придобивания имот. Купувачите станаха все по-взискателни към имотите, които им се предлагат и сделките се сключваха доста по-бавно, което понякога довеждаше и до значителни отстъпки от страна на продавачите на имотния пазар.

По отношение на жилищните имоти през 2019г. водещо беше търсенето на апартамент за покупка, като анализът от регистрираното в Агенцията търсене показа, че най-търсени са били двустайните жилища, ново строителство, със средни цени между 60 000 и 80 000 евро. Единствено през второто тримесечие на годината се забеляза повишен интерес към тристайни жилища, но предпочитани като цяло останаха двустайните. През годината се наблюдаваше и засилено търсене на имоти, които са в етап на строителство. От средата на годината интересът към жилища старо строителство намаля.

Най-търсени и предпочитани от клиентите на Агенцията бяха следните райони на Столицата: Лозенец, Оборище, Изток, Изгрев, Банишора, Център, Зона-Б5, Зона-Б19. Повишен беше интересът и към покупка на жилища в квартал Овча купел, а към края на годината и към различните микрорайони на квартал Люлин, поради сравнително ниските цени на имотите там.

Освен търсене на апартаменти се задържа и търсенето на къщи в близост до София от страна на нашите клиенти. До средата на годината продължи и интересът при търсенето на парцели  основно за строеж на сгради, но през втората половина на годината при парцелите беше отбелязан лек спад. Най-слабо беше търсенето на едностайни и многостайни апартаменти, мезонети, етажи от къщи.

През изминалата 2019г. най-активно беше предлагането в районите Манастирски ливади-запад, Малинова Долина, Център, Овча купел, Драгалевци.