400 хотела обявени за продан

Пазарната ниша за продажба и управление на хотелски активи заема все по-голям дял от пазара на недвижими имоти в България, се казва в анализ на GVA Sollers Solutions. Причините за това се крият в: голямото количество новопостроени площи през периода 2006 - 2010 година, недостатъчната опитност в управлението, както и в реалното намаление на приходите в сегмента отчетено през сезон 2008/2009 в резултат на световната криза.
Към настоящия момент, в сайтовете на компаниите за недвижими имоти и различните портали са обявени за продажба между 300 – 400 хотела на територията на страната. Това са предимно нови малки семейни хотели с категоризация от две или три звезди и с леглова база от 20 до 50 легла. Над 85% от тях са построени по време на бума отпреди 3-4 години и са със спекулативна цел, без пазарна ориентация. Предимно се намират в периферията на летните и зимните курортни комплекси, като през последните няколко месеца се появиха и оферти за хотели, разположени на първа или втора линия.
Около 70% от офертите са обекти, локализирани по пре застроеното Южно Черноморие, основно в Св. Влас, к.к. Слънчев бряг, Равда, Несебър, с. Лозенец. Китен. Двойно по-малък е делът на предлаганите хотели по Северното Черноморие. Продават се хотели и по планинските курорти – Банско, Разлог, Пампорово. Значителен е, обаче, и броят на хотелите, чиято продажба не е обявена официално, поради причината, че това може да повлияе отрицателно върху туристопотока и до отлив на квалифициран персонал. През периода, освен на малки семейни хотели, се отчита и предлагане на хотели с леглова база над 100 легла. Характерното за тях е, че повечето са стари хотели или почивни бази, строени преди повече от 20 години и имащи нужда от модернизация, за да достигнат желания минимум изисквания за европейско качество и обслужване. Друг интересен факт е повишения брой на хотелите, продавани от частни съдия изпълнители. В момента на изготвяне на материала, на техния сайт са обявени за продажба 19 хотела, като най-голям е делът на хотелите по Черноморието.

 Офертните пазарни цени започват от 400 хил. евро и достигат до над 10 млн. евро. в зависимост от местоположението на хотела, големината, брой легла, състоянието, категорията, както и от данните за заетостта, оборотите, договори с туроператори и т.н. Основните причини за вече очерталата се през последните години тенденция на увеличаващ се брой предлагани хотелски активи за продажба, са протичащите негативни икономически процеси на локално, национално и международно ниво и кризата в туризма. Проблемите в сектора извадиха наяве слабия и непрофесионален мениджмънт и маркетинг, и повишиха задлъжнялостта на инвеститорите. Друга съществена причина е и свръхзастрояването по морските и планинските курорти, в резултат на голямата инвестиционна активност в строителството на хотели през последните години. Към момента по последни данни на Държавната агенция по туризъм общия брой на леглата на територията на страната са над 1,1 милиона.

Нова група купувачи са предимно инвеститори, желаещи да придобият обекта с цел смяна на предназначението от хотел в дом за възрастни хора. Предпочитат се сгради с до 20 – 25 стаи, с цена до 1 млн. лв., в добро състояние. За крупни международни инвестиции в момента може да се говори единствено на пазара на градски хотели в столицата, който въпреки трудностите се характеризира с потенциал за растеж.

 Сделките с хотели на пазара недвижими имоти са изключение. Освен ниската инвестиционна активност, друга от главните причини за отсъствието на такива е необоснованото определяне на офертна пазарна цена на база единствено разгъната застроена площ (РЗП). Липсата на икономическа обосновка на офертната цена отблъсква потенциалните купувачи. Последните имат нужда от предварителен задълбочен икономически анализ, за да може да се прецени дали бъдещата инвестицията би била рентабилна. При определяне на пазарната стойност на актив от този тип се вземат под внимание не само местоположението и състоянието на сградата, но и фактори като заетост (сезонна и годишна), реализирани приходи в предходни години, мениджмънт, степен на амортизация на материалната база, прогнозни резултати за приходите и разходите въз основа на договорите с туроператори, туристически показатели на страната и т.н.
Доходност
Доходността на хотелиерския бизнес в страната е в диапазона от 7 до 10% в зависимост от типа хотел – морски, планински, градски; от периода на експлоатация – целогодишен или сезонен; от предназначението и спецификацията на имота. Други важни фактори, влияещи върху нивото на доходността в сегмента остават намаляващите приходи, както и ниския дял на платежоспособни туристи, в резултат на проблемите в сектора.
Прогнози
• Дружествата собственици ще преразгледат методологията си на определяне на офертната цена на бизнеса си под натиска на значителното предлагане и нуждата от достоверна финансова информация, необходима на потенциалните купувачите.
• Пазарът през 2011 ще бъде значително по-динамичен от изминалите 2009 и 2010, поради очакванията за корекции в продажните цени и необходимостта от освобождаване от активи.
• Очакванията за силен летен туристически сезон ще се отразят позитивно на потенциалните инвеститори, което от своя страна също би довело до увеличаване обема на инвестициите в сектора.
Неофициално на пазара се предлагат и петзвездни действащи хотели за продажба. Те се намират както в туристическите райони на страната, така и в големите областни градове. По последни данни на Националния статистически институт на територията на страната има 250 категоризирани с четири звезди хотели и 44 - с пет звезди. 25.51% от двете групи хотели са ситуирани в област Бургас, 22.11% в област Варна и 10,54% – област Благоевград. 12.24% се намират в столицата, в абсолютна стойност – 36 хотела.