Анализ: Няма реален спад на имотните сделки

През първата половина на 2020 година световната икономика беше ударена от пандемията от Ковид-19. Очаквани бяха много промени в различните отрасли, негативни последици за икономиката на страната ни, както и криза в сектора на недвижимите имоти. Според статистиката обаче криза в сектора на недвижимите имоти не се наблюдава, се отбелязва в анализ агенция ARCO REAL ESTATE. През първите три месеца на 2020 година при цените на имотите се забеляза стабилност – тенденция, която се задържа и през следващите три месеца на 2020 г., въпреки очакванията на много хора това да се промени.

Жилищни имоти

Към днешна дата интересът към завършени и обзаведени жилища се повишава. В частите на столицата, в които преобладава ново строителство - като Манастирски ливади например, сделките се сключват в етап на строеж, заради по-добрите условия и по-изгодни цени.

Установи се промяна в профила на купувача. Ако в първото тримесечие на 2020 година купувачите бяха хора, които купуват заради добрите условия на банките и ниските лихвени проценти, то през второто тримесечие главните действащи лица са хора с налични средства, които не ползват банков кредит, а искат да инвестират парите си и да защитят спестяванията си от потенциална криза или инфлация.

Заради извънредната обстановка в страната обявена в средата на март месец се отбеляза леко задържане в запитванията и в броя на извършените огледи. Това се дължеше на изненадата и неподготвеността на хората към подобна ситуация. Необходимо е време за пауза и ориентиране в обстановката. Още в началото на април месец, макар и плавно, ситуацията сред купувачи и продавачи се раздвижи. В средата на април вече се правеха активно огледи и, макар и не в обемите, на които се разчиташе в началото на годината, започваха да се сключват и сделки.

Въпреки че настроенията на купувачите са към съществено понижение на цените /повече от 30%/, в следствие идващата икономическа криза, то в настоящия момент реален спад в цените няма.

В крайна сметка, можем да твърдим, че пазарът се възстанови в много голяма степен през м. юни, като сделки се сключваха с преговори по цените в размер от 5%, в някои случаи до 10% в зависимост от вида на имота и локацията.

Според данни, публикувани от Агенцията по вписванията, броят на сключените сделки за покупко-продажба на недвижима собственост през първото шестмесечие на 2020 година са намалели от 92506 през същия период миналата година на 75600 за тази, което процентно е 18% за цялата страна.

За София има понижение на броя на сключените сделки от 13311 за същия период миналата година на 11637 за тази. Така София бележи спад от 13% в сделките през първото шестмесечие на 2020.  

Реален спад в сделките обаче ARCO REAL ESTATE не регистрира.

При банките не се наблюдава драстична промяна при ипотечното кредитиране. Лихвите по кредитите се запазват на нивата отпреди извънредното положение. Банките продължават да отпускат ипотечни кредити и да сключват сделки, но със значително по-завишени критерии. Обследват доходите на кандидатите внимателно, избягват финансиране на имоти на Акт 14 и в строеж, освен ако строителите не са кредитирани от съответната банка. Наблюдава се и ограничаване на процента на ипотечните кредити – до 80% от стойността на имота и се избягват сделки с така нареченото 100% финансиране от банката.

Търсене

Ако през последните 6 месеца на 2019 г. превес при търсенето е имало на двустайни жилища, то през първата половина на 2020 г. наблюдаваме повишаване на запитванията за тристайни жилища, с което се изравнява интересът към двустайни и тристайни апартаменти.

Най-много се търсят двустайни до 90 000 евро и тристайни тухлени апартаменти с гараж или паркомясто от 130 000 евро.

Жилища в строеж се търсят само на етап след груб строеж, с очаквано разрешение за ползване до края на 2020 г.

Има завишен интерес към имоти и парцели в околностите на гр. София, като това запазва все още високите пазарни нива и там. По време на извънредното положение се е повишило търсенето на къщи с дворове, дължащо се на факта, че все повече и повече хора се ориентират към работа от вкъщи.

Продължава засиленото търсене на парцели от инвеститори за строителство на сгради с РЗП 1500 – 2000 кв.м. 

Луксозните имоти в последните месеци запазват цените си, като търсенето за тях също е повишено.

Най-активно сред нашите клиенти купувачи е търсенето на жилища в Центъра и Манастирски ливади-Запад, както и в Бояна, Драгалевци, Гео Милев, Дианабад.

Предлагане

Запазва се тенденцията предлагането на тристайни жилища да надвишава това на двустайни, като наблюдаваме и запазване на дела на тристайните апартаменти от всички предлагани жилищни имоти.

При предлагането на къщи през първата половина на 2020 г. агенцията отчита ръст от 2,4 пъти спрямо предходното шестмесечие.

  Инвеститорите демонстрират категоричност да завършат сградите си, като се въздържат от заявки за стартирането на нови строежи. За момента не се предвиждат забавяния в срока на изпълнение на новите им обекти с повече от месец-два.

Наемните цени претърпяват корекция заради многото имоти отдавани допреди извънредното положение на пазара на краткосрочни наеми (на платформи booking и air bnb), които поради липсата на приход, заради ограниченията за пътуванията, се появяват на пазара за дългосрочни наеми. Това води до рязко повишение на предлагането.

Наемните нива варират в диапазон от 250 до 400 евро за двустайни и от 400 до 550 евро за тристайни апартаменти.

Търговски и бизнес имоти

Ситуацията с Ковид-19 се отрази съществено върху пазара на бизнес имоти. При затварянето на моловете и повечето големи магазини търговията изцяло се насочи към интернет каналите. Това потвърди започналата тенденция на обезсмисляне на поддържане на скъпи търговските площи от участниците на този пазар. Тук изключваме отчасти хранителните вериги. Очакваме сериозни размествания в този сектор.

Пазарът на офис площи също реагира силно на пандемията. Ръстът на търсене на офис площи беше сведен почти до нула и всички решения на компаниите бяха отложени. Очакваме промени в поведението на големите играчи на пазара, свързано най-вече с ползването на самите офис площи. Същото неминуемо ще се отрази и на цените и инвеститорите в сектора.

Пловдив

По време на пандемията при пазара на недвижими имоти в Пловдив се наблюдава сериозно затишие по отношение на покупко-продажбите. След края на обявеното извънредното положение, ситуацията рязко се променя. Купувачите търсят основно ново строителство, а покупката на имот става с бързи темпове. Ако за същия период миналата година за оглед и покупка на имот е отнемало около 1-2 месеца, то в момента се осъществяват покупко-продажби в рамките на 2-3 дни.

Липсват жилища с Акт 16, на достъпни цени, затова имотите в строеж се изчерпват още преди Акт 14, независимо от локацията. С предимство се продават двустайни и тристайни имоти с по-ниска цена. Двустайните са основно за инвестиция или за съхранение на парите, тристайните и четиристайните - за живеене.

Както и през изминалите шест месеца, така и в края на миналата годината цените на предлагане в най-предпочитаните райони не са се променили. Най-желаните райони остават Център, където цените на квадратен метър варират от 850-1600 евро/кв.м., Западен и Смирненски – от 750-1050 евро/кв.м. В останалите райони на града цените варират между 600-800 евро/кв.м., като в крайните квартали са от 480 евро/кв.м.

Спад на наемите с около 20 % се наблюдава през изминалия период на извънредно положение, но вече се забелязва засилване на търсенето, като се очаква, че това ще върне на старите нива.

Според данни, публикувани от Националния статистически институт, в Пловдив процентното понижение на броя на сключените сделки през първата половина на 2020 година е 15%, като това са 6711 сключени сделки за същия период миналата година и 5704 за тази.

Въпреки извънредната ситуация и предизвикателната обстановка, в която са поставени и банковите институции, и кредитоискателите, ипотечни и потребителски кредити продължават да се търсят и да се отпускат, макар и при осезаемо по-обстоен анализ на профила на клиента, но все пак с възможност за допълнително финансиране.

Ваканционни имоти

При ваканционите имоти в първото полугодие наблюдаваме единствено и изцяло интерес от българи кандидат-купувачи заради усложнената ситуация с пътуванията и карантинния период покрай ситуацията с Ковид-19.

Търсят се 2-стайни апартаменти в сегмента от 15000 до 25 000 евро и 3-стайни от 25 000 до 35 000 евро. Купувачите са предимно с кешови средства и търсят бягство от гомеият град. По-засилен интерес се наблюдава в Южното Черноморие.