Балонът с цените на земеделска земя

Автор: borsi , blog.bg
Прави впечатление появата на изключително много нови купувачи в този сегмент на пазара. Много арендатори се включиха, както други инвеститори, чийто фокус до преди надуването в цените бе насочен към други сектори. Още миналата година цените на земеделските земи край Балчик достигат 800 лв./дка, а тази са над 1000 лв. С около 20-30 % е поскъпването на нивите само за последните 6 месеца. Сделка за 1600 лв./дка има дори във Врачанско – според шефът на дирекция "Земеделие, гори и поземлени отношения". В Добруджа реални сделки се сключвали по 1000-1100 лв. Есента на 2010 г. цените в североизтока са 530-550 лв. Края на март 2011 е 800 лв., месец май около 900-950 лв., септември цените се движат около 1000 лв. като има и сделки на много по-високи цени, 1100, 1300, 1450 лв.
Пазарът на земя обаче не се различава кой знае колко много от останалите пазари и за него правилата при надуване на балоните важат със същата сила както при всички други. Психозата обхванала доста хора е показателна, за това което неминуемо ще се случи още в 2012 година. И както в 2010 година описах защо се качват цените на земята в България, сега ще се опитам да напиша защо те ще спаднат, рано или късно, а най-вероятно още в 2012– 2013 ще наблюдаваме поне корекция на пазара. Причините които могат да доведат до спукване на балона са следните.
Създаването на по-големи количества земеделски продукти изисква усилията на по-малко хора, благодарение на новите технологии
Предвид интензивността на капиталите в модерното селско стопанство, фермерите са под нарастващ натиск да станат още по-ефективни. Това изисква значителни инвестиции в модерни селскостопански машини, което е много скъпо. Трактори, комбайни, силози за съхранение на зърно, напояване там където то се налага, а тези неща не са евтини. Ако добавим в цената на земята и цената на капитала за да си купим всички описано по-горе, става очевидно, че маржове са почти изцедени. Резултатът ще е изключително висок дълг към съотношението доход.
Цената на някой декари земя е оферта, далеч отвъд реалните икономически стойности
Новите инвеститори, или поне част от тях, не са се интересуват в умерена, но стабилна възвращаемост от земята в исторически план. Някой от тях макар и малко, са влезли и силно задлъжнели в сделките, като шанс да се възползват от бързото поскъпване, а с печалбата да решат други свои проблеми. Ситуацията е много сходна с това, което видяхме на пазара на недвижими имоти, където спекуланти купуваха инвестиционни имоти, с надежда да се възползват от бума на пазара на жилища.
Едни растящите лихвени проценти могат да сложат прът в колелото на поскъпването предвид и това, че част от фермери и арендатори имат задължения към банките, а това индиректно би ударило първо точно спекулативния пазар на земя
При положение, че някой големи земеделски компании имат дълг, броят на големите фермери, които могат да се окажат пред риска от банкрут може да се удвои, а бройката на младите фермери пред риск от банкрут да се учетвори, въпреки, че точно някой от малките фермери може да нямат дългове по причина, че банките не обичат дребосъците и случайни хора (освен ако не им поверяват парите си) и не им отпускат охотно заеми. Растящи лихви в западния свят (развитите държави – ЕС и САЩ), също биха се усетили осезателно и тук в България, а това неминуемо ще даде отражение както върху цените там, така и върху цените на земята тук. Намаляващ износ, спадът в цените на зърното, също бързо може да доведе до срив на пазара, което ще елиминира много от инвеститорите, а заедно с тях и част от фермерите.
Пазарът в чужбина
Въпреки, че в Украйна земеделска земя в момента не е пазарна, защото има забрана за продажби, бъдещи продажби е вероятно да започват и да са около цени от около 860 $ хектара, което е в пъти под завишените цени в Добруджа. Тъй като селскостопански инвестиции се вливат в страните в Източна Европа или Южна Америка, цените на земята другаде ще се срине. Само преди седмици, в Аржентина над 4 милиона декара, само с една сделка излязоха на пазара. В САЩ вече се говори за балон в цените на земята. Там се забелязва се и следното – Тези фермери които са достатъчно възрастни да помнят срива в цените на земеделските земи в началото на 80-те години, продават. Намаляване на цените на земята има по време на селскостопанската икономическа криза в средата на 80-те години. През 1981 г. един акър земя е струвал 2023 $, а през 1987 г., един акър земя е можело да бъде закупен за 1149 $. Намаляването на цените за срок от пет години е 43%. Пазарът на земя днес ми напомня този в корабоплаването между 2005-2007 г. когато голям брой не само частни инвеститори, но и пенсионни фондове купуваха кораби. Дали това е много удачно ще видим. Наивно е обаче да очакваме, че ако спукването на балона в САЩ се случи, то тук ние ще останем незабелязани и цените на земята ще продължат да се качват.
Цени на земеделски земи в Айова
Сравненията на цените на земята тук в България с тези в Гърция и Западна Европа ми приличаха на онези сравнения с цените на апартаментите в Западна Европа и тук в 2007г. Нито София е Брюксел, нито Варна е Ню Йорк, за това и земите ще следват в цените си същите тия перспективи. Едва ли ще направим изключението на което се надяваха купувачите на акции и имоти в 2007г., всички да падат, а само ние не, защото сме имали да наваксваме. Да не забравяме, че сме периферията на Европа, а от 22 години не сме направили нищо като нация, да ни оценяват дори вътрешните инвеститори с повече и да излезем от нея. Земята не е движима стока, така, че ако на някой не му хареса цената тук, да си я отнесе на запад в Белгия или Холандия, или на юг в Гърция и да си я продаде. И като споменах Холандия да добавя и нещо съществено, което би помогнало да се качи цената на земята още, но така и не се сторено.
Тук са пропуснати търговски реформи и инициативи, които довеждат до значителен напор от чуждестранни инвестиции което би повишило цените.
Страни до преди години редовни вносители, днес се превръщат в износители на храни – Русия, Украйна, Китай и т.н. Китай например от вносител днес е един от най-големите износители, но на готови храни с висока добавена стойност. Подобно на страни като Холандия, Германия и Швейцария там се залага не само на износ на суровини, а на готови продукти с много по-висока добавена стойност. От една страна в преработвателните компании се ангажират много хора, а както цитирах колегата си с 1000 комбайна и с 1000 човека човек може да прибере и продаде цялата реколта от зърно в България, от друга, изработването на полуготови или готови храни покачва и печалбите от декар. Ние изнасяме жито вместо спагети, брашно и т.н. Изнасяме слънчоглед вместо олио и царевица, вместо готови фуражни смески или готови храни. От всичко това и пазарът на земя не може да получи една по-висока оценка.
Историята показва не веднъж, че бързите шипове в доходите на ферми и в цените на земеделските земи са последвани често и от значителните спадове./със съкращения/. Целият анализ може да се прочете тук.