Бизнес имоти: Първи положителни признаци

Пазарът на бизнес имоти посреща 2021 година с очакване на първи знаци за възстановяване на глобалната и местните икономики и за постепенно съвземане на пазара на бизнес имоти, обобщават от консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Очакванията на консултантите са за трайни промени в начина, по който оперират най-засегнатите от коронавирус кризата сектори, като търговски площи, хотели и офис площи.

“Отминаващата 2020 година беше белязана от изключителни колебания на пазара на бизнес имоти, както и с взаимно противоречащи си тенденции. От една страна икономическият спад, вълните на затваряне и силно ограничените пътувания имаха негативен ефект върху почти всички сегменти от пазара, от друга страна положителните новини около ваксините дават надежда за положителен обрат през следващата година“, коментира Михаела Лашова, управляващ партньор.  

Според нея в условията на продължаващо разпространение на COVID-19 и на новините за нов щам на вируса всяка прогноза, дори в краткосрочен план, е с голяма доза условност. Независимо от това обаче явления, като работата от къщи и пренасянето на пазаруване, срещи и забавления в онлайн пространството вече имат сериозен ефект върху редица индустрии и сегменти от пазара на имоти.

ОФИС ПЛОЩИ

Макар и офис сградите да не бяха принудително затворени, кризата с коронавируса доведе до трайни промени в сектора. Най-значимата от тях бе нарастващият дял на работата от къщи и замразяването на плановете за релокации и разширения на редица компании. Според глобалния партньор на Forton – Cushman & Wakefield, в по-дългосрочен план този тренд ще прерасне в работа от всякъде, а много компании ще заложат на екосистема от работни площи, включваща централен и изнесени офиси, дома, споделени офиси и др. Прогнозите са това да даде стимул за развитие на споделени офис пространства, както самостоятелно, така и като част от концепциите на големи офис проекти.  

“Нашите допитвания до собственици на офис сгради и ключови наематели показаха, че под 30% от служителите работят от офиса през последните месеци. Не очакваме това да се промени през зимния сезон, особено предвид новата вълна на затваряне на редица пазари. От пролетта нататък обаче очакваме постепенно завръщане на служителите на работните им места, което ще доведе и до по-голяма яснота за бизнеса от какви площи има нужда. Естествено, с уговорката процесът на ваксинация да е успешен и да няма нови негативни развития за пазара“, прогнозира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Според него в близките тримесечия ще сме свидетели на продължаващ ръст на свободните площи в резултат от освобождаването на офиси и завършването на нови сгради. В допълнение стремежът за преотдаване на неизползвани квадратури от някои компании ще доведе до скрита незаетост на пазара. Това обаче едва ли ще доведе до сериозен дисбаланс между търсене и предлагане, тъй като завършването на някои проекти се забавя, а нови за момента не се започват. Показателен е фактът, че завършените през 2020 г. офис сгради са с общо под 90,000 кв.м отдаваема площ при заявени в началото на годината значително по-големи обеми.

„Ключово за развитието на пазара ще е връщането към икономически ръст и възстановяването на бизнеса на наемателите. Работата от къщи е устойчив тренд, но офисната култура, социалният елемент и екипната работа осигуряват растеж на бизнеса. Случи ли се това, много компании отново ще се нуждаят от разширения площите“, допълни Йордан Кръстев. 

ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ

Затварянето на моловете като част от противоепидемичните мерки доведе до цялостна промяна на пазара на търговски площи. От една страна много търговци акцентираха върху онлайн продажбите, от друга – по-гъвкави формати като ритейл парковете влязоха в полезрението на предприемачи и инвеститори.

“Интересът към ритейл парковете не е нов. Дадохме индикация за него още миналата година, когато много търговци и дивелъпъри ги припознаваха като платформа за навлизане в по-малки населени места. Коронавирусът обаче добави нов акцент към този сегмент от пазара – развитието на проекти без закрити общи части, с директен достъп до магазините“, посочи Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Според него тези проекти ще останат в полезрението на купувачите заради безопасността, на търговците – заради по-малкия риск от затваряне на обектите им, на инвеститорите – заради стабилните приходи и доходност. По данни на Cushman & Wakefield Forton към края на 2020 г. в страната работят ритейл паркове с обща отдаваема площ над 170,000 кв. м, а нови проекти са в строеж.

Въпреки двете вълни на затваряне, сегментът на моловете също се справя добре. Нивата на свободни площи обаче нарастват, тъй като някои търговци затвориха част от магазините си, а други временно спряха експанзията си. Към есента на 2020 г. делът на незаетите площи в софийските молове е около 9%. След тримесечия на плавен ръст, през пролетта на 2020 г. наемите в търговските центрове в София отбелязаха лек спад до 36 евро/кв. м, но остават стабилни към края на годината. В ритейл парковете цените са без промяна, като за София се движат в рамките на 8-10 евро/ кв.м.

ИНДУСТРИАЛНИ ИМОТИ

Сегментът на логистичните площи е сред по-приспособимите в коронавирус кризата. Двигател е ръстът на онлайн търговията и нуждата от по-големи складови наличности. Това води до засилено търсене на логистични площи под наем и развитие на собствени проекти в София, като най-голям пазар и разпределителен хъб.

“Пазарът на логистични площи е устойчив – с нарастващо предлагане на първокласни площи под наем в строеж и трайно нисък дял на свободни площи от общото предлагане. Очаквам балансът между търсене и предлагане да се запази и през следващата година“, коментира Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.

Добрите перспективи пред сегмента на логистиката и производствата доведоха и до активен пазар на строителни парцели. Навлизането на нови компании, развиващи логистични проекти, както и активността от страна на вече опериращите такива на пазара се очаква да доведат до траен ръст в предлагането на площи за складиране и обработка на товари. В същото време редица търговски и логистични компании започнаха проекти за собствени нужди, специализирани, фармацевтични, автоматизирани складове и строителство по поръчка. Очакванията са това да задържи високи обемите на ново строителство в сегмента, които за София варират между 160,000 и 240,000 кв. м през последните две години. В логистичните паркове около столицата наемните цени са без промяна и се движат в рамките на 4.2-4.5 евро/кв. м.

ИНВЕСТИЦИОНЕН ПАЗАР

Пазарът на инвестиционни имоти мина през забавяне през 2020 г. Много купувачи, особено чуждестранни инвестиционни фондове, временно се отдръпнаха заради опасения от слаба ликвидност и неяснотите около генерираните приходи и пазарната цена на активите. Наличието на свободен ресурс, задържането на лихвените нива и заявките за възстановяване на икономиката обаче са предпоставка за активизиране на пазара през 2021 г.

“Наблюдаваме интерес основно от български инвеститори, които познават добре пазара и биха вложили пари дори в проекти с по-дългосрочен хоризонт на развитие. Това обещава добра реализация на имоти с потенциал за добавена стойност, при които има реалистични очаквания за цена от продавачите, отчитайки средносрочната несигурност на пазара. Потенциал за сделки има в офис сегмента и ваканционните имоти, както и за терени с потенциал за комплексно развитие“, обобщи Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в Cushman & Wakefield Forton.

Наблюдава се и интерес към придобиване на складови и логистични проекти, но за момента сделките на този пазар са единични, предвид разминаванията в цените между продавачи и купувачи.   

Прогнозите за 2021 г. са сегменти, като ритейл парковете и логистичните бази, които показват стабилно развитие в кризата, да останат във фокуса на инвеститорите в бизнес имоти. Активен пазар се очертава и за малки офис сгради с отлична локация и дългосрочни договори за наем в София.

Според Явор Костов отличителен тренд за годината ще е излизането на пазара на имоти, които не са били за продан досега. Причината е преосмислянето на инвестиционните стратегии на някои собственици, които ще предпочетат да се разделят с активи без ключово значение за бизнеса им.

Доходността във всички сегменти на пазара се очаква да остане стабилна. За първокласни търговски центрове в София тя се движи около 7.5%, за първокласни офис сгради – около 7.75%, а за модерни логистични бази – около 8%.