В новия ОУП без разделение „спални“ - бизнес зони

Промените в Общия устройствен план имат стратегическо значение за градоустройството в дългосрочен план, но същественият проблем при развитието на териториите остава затрудненото приемане на Подробните устройствени планове по райони. Около това становище се обединяват членовете на Националната асоциация на строителните предприемачи. Организацията включва водещи строително-инвестиционни компании, работещи предимно на територията на Столична община, с общ пазарен дял между 55% и 65%.

„Започнатите преговори и обществени обсъждания на промените в ОУП на София са стъпка в правилната посока. Но не бива да се пренебрегва ключовото значение на Подробните устройствени планове, които имат основна роля за поддържането на инвестиционната активност по райони. Тежките административни процедури създават предпоставки за напрежение между инвеститори и граждани и затрудняват реализирането на нови проекти. Затова ние ще настояваме за ясни и прости правила при процедурите по приемане на ПУП“, коментира Георги Шопов, председател на Управителния съвет на НАСП.

По думите му изработването на нов ОУП трябва да се изпълни през следващите две години, когато пазарът се успокоява, а не в период на висока строителна активност. По този начин ще се избегнат хаотични действия, продиктувани от инвестиционните намерения за отделни райони или проекти. Забавянето на темпа на растеж на пазара дава време на всички участници – строителни предприемачи, граждани, експерти и институции, да разгледат обстойно възможностите за разпределение на териториите и да вземат най-доброто решение.

„Сега е моментът да се замислим как искаме да се развива София – като град с ясно обособени „спални“ и бизнес зони, или с територии със смесено предназначение. Световната практика сочи, че решение за намаляване на трафика между тези райони е възможностите за работа и живеене в рамките на едно място. Натовареността на транспортните връзки е проблем, който назрява все повече у нас и налага кардинални промени. Затова вярваме, че при планирането трябва да се залагат повече зони със смесено значение“, уточнява Шопов.

ЖИЛИЩНИЯТ ПАЗАР ПРЕЗ 2018 Г.

През изминалата година се наблюдава висока строителна активност в отговор на устойчивото търсене. Със 107% повече жилища в София са завършени през 2018 г. спрямо предходната година, сочат данните на НСИ. В столицата е започнало  строителството на 7989 жилищни единици, което е с 63% повече спрямо 2017 г. Въпреки значителното повишаване на обема имоти на пазара, в определени райони търсенето продължава да надхвърля предлагането, което води до ръст на цените от 7.5% на годишна база.

„Инвестицията в жилищни имоти остава най-сигурният и изгоден начин за съхраняване стойността на капитала. На фона на лихви по депозитите близки до нула и годишна инфлация около 3%, доходността от отдаване под наем е близо 5% на годишна база. Устойчивият ръст на работните заплати, ниската безработица и стабилната икономика създават допълнителен стимул на купувачите за сключването на сделка.“, казва Асен Чавдаров, член на УС на НАСП.

Потребността от осигурено паркиране при покупка на ново жилище води до промени при проектирането на сградите, посочват членовете на НАСП. „В повечето нови проекти търговските площи на партерните етажи вече са заменени с гаражи, а пространството на паркиране се усвоява оптимално чрез допълнителни механизми за паркиране на повече от един автомобил на едно място“, допълва Ивайло Митев, член на УС. 

Все по-отчетлива става тенденцията да се увеличава броят на жилищата в една сграда, посочват от Асоциацията. Причината се корени в стремежа към по-мащабни проекти, които позволяват по-ниска себестойност на строителството и предлагане на по-достъпни цени. „Реализирането на една по-голяма сграда в сравнение с няколко проекта с по-малко жилищни единици облекчава частично административната тежест. Това, ведно с по-ниските разходи и икономии от мащаба, предопределят до голяма степен решението при проектирането. В резултат се открива възможност да влагаме повече средства в заобикалящата инфраструктура“, уточнява Митев.

Развитието на транспортната мрежа очаквано разшири фокуса на купувачите при избора на район за живеене, отчитат от НАСП. „Засилва се интересът към квартали като Хаджи Димитър и Овча купел, които доскоро са пренебрегвани от купувачите заради отдалечеността си и по-слабо развития транспорт. Със строежа на третата линия на метрото обаче се увеличават запитванията, с което расте и инвестиционната активност в тези райони“, коментира Аспарух Делев, член на НАСП. По думите му традиционно предпочитани за живеене са Южните и Източните райони на София и в частност кварталите Лозенец, Стрелбище, Манастирски ливади, Младост и Изток.

Банковото кредитиране на жилищното строителство запазва ниски нива и през 2018 г. по данни на НАСП. По-трудното финансиране на проектите се дължи на липсата на обективна информация относно строителния сектор, в частност жилищния сегмент. „Съотнесено към ваканционното и промишленото строителство, изграждането на жилища предполага много по-нисък риск за финансиращите институции. Поставянето им под общ знаменател изкривява данните за възвращаемостта на кредитите в жилищно строителство“, коментира Красимир Шалев, член на УС.

Въпреки повишаващото се качество на строителството и подобряването на организацията на процеса, браншът изпитва сериозни затруднения при намирането на работна ръка. „Решение за недостига на подготвени кадри може да се търси в две посоки – процедури за квалифициране на местната работна ръка или улесняване на вноса от други страни. И двете опции обаче изискват държавна политика за подобряване показателите на пазара на труда“, заявява Бойко Калчунков, член на НАСП.

ПРОГНОЗА ЗА 2019 Г.

Умерен ръст на цените в рамките на 5% през 2019 г., очакват членовете на Асоциацията. Като основна причина за поскъпването на жилищата изтъкват изоставащото предлагане в период на продължаващо търсене. „За последните 3 години средногодишният ръст е 7.5%, породен от липсата на проекти периода 2008-2016 г. и времето, необходимо за реализация на започнатите нови. Постепенно виждаме как недостигът се преодолява, в резултат на което ръстът на имотите ще се забави през тази година“, пояснява Асен Чавдаров.

Промяната в нагласите на купувачите, наблюдавана от строителните предприемачи, се изразява основно в две направления – взискателност към средата около имота и функционалност на жилището. Стремежът към по-високо качество на живот обуславя търсенето на крайградски комплекси с малки сгради или редови къщи, както и градски такива, но от затворен тип. Първият тип имоти отговарят на желанието за по-екологичен и спокоен начин на живот, далече от шума на големия град. Наличието на свободни терени извън столицата позволява реализирането на по-мащабни проекти, включващи апартаменти, къщи, търговски обекти, детски градини, спортни съоръжения и други.

„Хората, които не са склонни да напуснат града, но държат на прилежащите пространства и качествената околна среда, виждат решение в затворените комплекси. Това важи особено за семействата с малки деца, за които отглеждането им в безопасна среда е от първостепенно значение“, дава пример Аспарух Делев, член на НАСП.

От Асоциацията очакват стабилен интерес за покупка през 2019 г., при леко удължаване на процеса по избор от страна на клиентите. Търсенето на ново строителство ще расте предвид недоброто състояние на стария сградния фонд, а прилагането на съвременните тенденции в строителството при подобрена функционалност на имотите ще отговаря на потребностите на купувачите.