Голяма конкуренция при офис площите

През първата половина на 2018г. наличностите на готови офис площи в България достигнаха близо до 1,92 млн. м2.

Главната движеща сила на пазара отново са големите компании от Аутсорсинг Индустрията, в секторите на ИТ продуктите и изнесените бизнес процеси и услуги. Този фактор до голяма степен определя цените, предпочитаните райони и характеристиките на офисите, като активността е по-скоро във високия клас „А“ офиси.

Характеристики на пазара /предпочитани бизнес райони

Основните наематели на пазара на офис площи, изпитват все по-голям недостиг на квалифицирани служители за своята дейност. Последните от своя страна, стават все по-взискателни към работодателите си и условията на работното място, които те предлагат. В тази връзка, при избор на офис, освен фактора „цена“, големите компании, все повече отдават важност на местоположението на сградата, близостта на метростанция или друг развит обществен транспорт, наличие на зелени зони за почивка, високо ниво на енергоефективност и управление на вложените материали и системи в сградата. Добавената стойност на фактора „местоположение“ се свързва с локация в престижна бизнес среда и лесен/бърз достъп до сградата от всички точки на града. Последно проучване сред служители и мениджъри от такива компании, определя следните предпочитани райони, изредени по реда на атрактивността им:

• Бул. Цариградско шосе /концентрация около Младост 1 и метростанция до магазин Метро/
• Централен Бизнес Район /градски център/
• Бизнес парк София и района около него
• Бул. България
• Бул. Тодор Александров /отсечката до ул. Опълченска/.
• Районът на летище София

Ценови нива на офис площи и заетост

Средните наемни нива за клас А офис площи остават стабилни – 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - квартални и крайградски зони.

Клас Б сгради също следват тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като нивата са в диапазона от 6 до 10 евро/м2 в зависимост от местоположението и състоянието на вложените системи и материали в сградите.

Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, остават на нива между 12 до 14 евро/м2.

Поради голямата активност на повечето компании, през изминалата 2017 г., нивото на свободните площи прогресивно намаля, като от близо 240 000 м2 в началото на 2017г. /14%/, в края на 2017 г, те се свиха до около 200 000 м2 или около /11%/ от общия обем. В момента наблюдаваме стабилизиране на нивата – за Q2 2018 свободните площи са около 195 000 м2 или малко над 10% от общия обем. Стабилизацията се дължи на няколкото нови проекти излезли на пазара /Милениум Офис Център, Grafix Office Center, South Park Office Building, и др./ както и на намалялата активност на основните играчи от ИТ и Оутсорсинг сектора регистрирана през второто тримесечие на 2018 г.

Прогнози и тенденции на пазара на офиси.

Нарастващият брой на офис сгради в процес на изграждане, както и обявените наскоро, други нови проекти, ще доведе до нарастване на конкуренцията сред наемодателите, което в дългосрочен план би натиснало цените в посока надолу. Все пак, до завършването на повечето от тези проекти /края на 2019г. и първата половина на 2020г./, комбинацията от ниското ниво на свободните площи и трайно високото търсене на клас А офис площи, ще задържи валидни текущите наемни нива за клас А сектора.

Търговски площи – H1 2018

През първата половина на 2018 г., готовите търговски площи в съществуващите молове остават стабилни – малко под 800 000 м2. За разлика от гр. София, където не се очакват нови проекти, нови два търговски центрове / Делта Планета – гр. Варна и Пловдив Плаза – гр. Пловдив/ са насрочени да бъдат завършени към края на втората половина на 2018г. Същите ще предложат допълнителни 75 000 м2 към вече готовите търговски площи.

С положителната икономическа перспектива в страната /2016-2017/ и нарастване на потреблението, много от големите търговци на дребно смятат, че е подходящо време да разширят мрежата си от магазини. София и другите големи градове остават на фокуса на водещите вериги за бързо оборотни стоки, вериги за спортни стоки, модни марки с ниски до средни цени и магазини за здраве и красота. Желанието за развитието на големите компании съответства на амбицията собствениците на търговски центрове, да подобрят позицията си в конкурентната среда на този пазар. В резултат на това, през първото тримесечие на 2018 г., станахме свидетели на откриването на нови локации от веригите в търговските центрове - Билла в България Мол, петте марки на модната група LPP в България Sofia Ring Mall и dm Drogerie в Мол Пловдив.

Повишената активност и липсата на нови площи в гр. София, доведе до малък натиск в посока нагоре на наемните нива в - в големите търговски центрове средната наемна цена достигна 32 евро/м2, а по първокласните търговски улици, нивата удариха границата от 50 евро/м2 за бул. Витоша. На едноименната улица бяха отворени суши-бар и магазин за красота през периода.

Прогнозите за следващите месеци са за забавяне на описания растеж, но при запазване на положителния тренд на годишна база. Мотивите за такава прогноза, най-вече се свързват с обективните проблеми на големите търговци на дребно, а именно високата конкуренция, трудности при наемане на персонал и липса на търсене на някои продукти.

От друга страна, средната заплата и потребителските разходи нарастват с около 9% на годишна база, което дава индикация за запазване на положителната тенденция в средносрочен план.  В подкрепа на последното, идват и данните за увеличаването на разходите за повечето от големите видове стоки - храни, транспорт и развлечения, докато задлъжнялостта, жилищните и комунални услуги, и разходите за облекло имат отрицателни темпове на растеж.

Нива на възвращаемост и инвестиционна активност

Инвестиционната активност през първата половина на 2018 е намаляла, в сравнение със същия период през 2017г. Резултатът е следствие от няколко наблюдавани процеса – високи продажни цени, липса на подходящи оферти за инвестиция, като и голямото движение през 2017, особено в сектора на търговските центрове. Средните нива на възвращаемост следват линия на стабилизиране, а именно /за София/:

• Офис площи – 7,8 %
• Търговски площи – 7,3% при търговските центрове, 8,3 % при първокласните улици
• Индустриални площи – 8,9%

Малкото, но все пак значителни по обема си транзакции от началото на 2018г, са придобиванията на Mall of Sofia – от полската GTC, която разширява портфолиото са в България; Милениум център от групата KBC, както и  Polygraphia Office Center и Megapark от Южноафриканския фонд – Lion’s Head.

Източник: Arco Real Estate