Експат:Големите сделки с имоти не са на мода

Кармелита Денева

Г-н Янков, вашата компания търси и купува подценени висококачествени активи.Какви компании се купуват и продават през последните две години в България?
Българската икономика, за добро или лошо, постепенно се специализира към нискотехнологични сектори, произвеждащи основно базови стоки и суровини с ниска принадена стойност – например енергоносители, селскостопанско производство, храни, базови метали и индустриални химикали. Такива са и фирмите, в които се правят по-големите инвестиции през последните години. Рисковете там са по-ниски, факторите за анализ са по-малко на брой и търсенето е по-предсказуемо, тъй като в много от случаите става въпрос за борсово търгуеми стоки с международни цени. Такъв е и основният ескпорт на страната. Големите сделки в секторите на имотите, търговските вериги и финансовите услуги вече не са на мода. Инвестира се във фирми, които са печеливши, не са задлъжняли, с доказан през годините бизнес модел, и които имат нужда от капитал за развитие на производството си при осигурено търсене. Такива са и фирмите, в които инвестира Експат Капитал. Ние обикновено осигуряваме дялов капитал със средносрочен хоризонт на инвестиране (3-5 години), като това засилва баланса на дружествата и им позволява да вземат по-лесно допълнителни заемни средства.
Казвате, че големи сделки в имотния сектор вече не са на мода, но вие оперирате и на имотния пазар. Повечето агенции твърдят, че има начално оживление, какво смятате вие?
Не виждаме особено раздвижване в момента, не сме оптимисти и за следващата 1 година. Продавачите продължават да са повече от купувачите, а много офис сгради стоят без наематели. Обикновено ръстът при недвижимите имоти идва с 1-2 г. закъснение от възстановяването на икономиката. Това е добър момент за инвеститори със свободни средства, има достатъчно качествени активи, които могат да бъдат придобити на ниски цени и след стабилизирането на сектора да бъдат продадени с добра доходност. Стратегията на управлявания от нас фонд за имоти Експат Бета АДСИЦ обаче е малко по-различна. Ние обикновено търсим гарантирана минимална доходност при сделките, които правим, а не просто спекулативни възможности.
Миналата година направихте увеличение на капитала на Експат Бета АДСИЦ. Тогава обяснихте, че стратегията на фонда ще бъде да използвате средствата за закупуване на ниски цени на силно подценени висококачествени активи. Каква част от тези намерения успяхте да реализирате?
Имахме по-смели очаквания за резултатите от увеличението на капитала. В крайна сметка обаче пазарът ни показа, че инвеститорите все още не са възвърнали доверието си към сектора на недвижимите имоти. Експат Бета е една от малкото „бели лястовици“, чиято цена на борсата е стабилна и акцията е на нива, близки до тези от преди кризата. В същото време акциите на повечето подобни АДСИЦ у нас през миналата година доста паднаха.
С увеличението от миналото лято капиталът на фонда стана малко над 5 млн. лв. В продължение на почти година сме разгледали десетки предложения за имоти, собственост на инвеститори в затруднено финансово положение. Имаме много стриктни критерии за това в какво бихме инвестирали. Агресивно ниската цена е един от основните фактори, но не единственият – в момента при недвижимостите всичко е относително евтино. Това, което ни интересува обаче, е и минимална гарантирана доходност, която фондът да получава при всяка една сделка. Затова обикновено сключваме договори на изключително ниски цени с ангажимент от собствениците на имотите да ги изкупят обратно в средносрочен хоризонт с оскъпяване от минимум 20% на годишна база. Нещо подобно на продажба с обратно изкупуване на лизинг. Ако собветниците не успеят да изкупят обратно имотите си в предвидените срокове и условия, те остават собственост на фонда на ниските цени, на които са придобити. Тази стратегия ограничава риска и гарантира добри печалби за инвеститорите.
До момента Експат Бета АДСИЦ има общо 4 проекта. Първият са закупените от фонда през 2009 г. парцели в курорта Камчия, в съседство с големия почивен и развлекателен комплекс на Правителството на Москва, който в момента се изгражда. Това е спекулативна инвестиция, която направихме поради изключително ниската цена и доброто качество – около 16 евро/м2 за земя в регулация. Дори и при сегашния свит пазар, тази цена е много под пазарната и ни дава възможност да направим добра оферта на потенциални купувачи. Имаме запитвания и интерес към имота, предимно от чужбина, и се надяваме в следващите 1-2 години да излезем от инвестицията, като реализираме достатъчно висока доходност за нашите акционери.
След увеличението на капитала направихме още 3 сделки. Първият обект е новоизградена завършена сграда на Южното Черноморие в Царево, вторият е триетажна жилищна сграда с двор във Варна, а третата сделка, която приключихме на 7 юни т.г., е за 5 парцела в затворения жилищен комплекс „Св. Стефан“ в Банкя. И при трите сме договорили цена на придобиване много под пазарната в момента с условия за обратно изкупуване при гарантирана висока доходност за фонда, така че дори да няма голямо раздвижване на пазара на недвижими имоти в следващите години, смятаме, че ще осигурим добри печалби от тези проекти.
Има ли интерес към имоти от типа на комплекса „Св. Стефан“ както в страната, така и от външни инвеститори?
„Св. Стефан“ е луксозен жилищен комплекс с контролиран достъп и охрана, с напълно изградена инфраструктура, която включва много зелени площи, красиви улици и алеи, детска площадка. Това е модел, развит в много от големите европейски градове и все повече хора и у нас търсят точно това – спокойствието и сигурността на уредения квартал близо до офиса в столицата, но и далеч от шума и мръсния въздух на града. Комплекс „Св. Стефан“ вече има 22 завършени обитаеми къщи, а други 7 са в строеж. Избрахме да подкрепим финансово този проект именно защото виждаме достатъчно интерес от потенциални купувачи там.

 Визитка Никола Янков е председател на Съвета на директорите на Експат Капитал. Преди това той е бил зам.-министър на транспорта и съобщенията и зам.-министър на икономиката. Има над 10 години опит в индустриалния сектор, дяловите инвестиции и корпоративните финанси, като е заемал мениджърски позиции в Нафтекс България Холдинг, Солвей Соди, Крафт Якобс Сушард България. Завършил е икономика в Университета „Корнел” в САЩ.

За компанията Експат Капитал е финансова компания, предлагаща услуги в сферата на управлението на активи, капиталовите пазари, корпоративни финанси, сливания и придобивания, дялово инвестиране и др. Групата копмании на Експат управлява 3 договорни фонда, 2 фонда за недвижими имоти и множество индивидуални инвестиционни портфейли. Общите активи под управление на групата са около 35 млн. лв. към края на първото тримесечие на 2011 г. На 7 юни 2011 г. единият от фондовете за недвижими имоти – Експат Бета АДСИЦ – реализира четвъртата си сделка, като закупи 5079 кв. м. в комплекс „Св. Стефан“ в Банкя.