Етажна собственост в България & ЕС- как я управляваме?

В София се провежда първата конференция в България, посветена на проблемите на етажната собственост - 1-ви международен конгрес „Управление на етажна собственост: Възможност за предприемаческо и социално развитие 2014”.
Конгресът е предназначен за домоуправители, професионални фирми за управление на етажна собственост, юристи, доставчици на услуги за сгради (саниране, почистване, енергийна ефективност и др.), банки и застрахователни компании, държавна и общинска администрация, университетски преподаватели и всички, които проявяват интерес към темата.
Специално за събитието тук е и официална делегация от най-голямата асоциация на управителите на етажна собственост с над 8000 членове в Италия - ANACI (www.anaci.it), които ще споделят опит и добри практики с българските си колеги и ще обсъдят възможности за сътрудничество.
В програмата на конгреса е включена специална интерактивна част, в рамките на която ще бъдат обособени 4 тематични кръгли маси, на които ще бъдат дискутирани различни аспекти на управлението на етажната собственост – „Правна”, „Професионална квалификация и образование”, „Енергетика и енергийна ефективност”, „Услуги за управление на ЕС”
Проблемите на Етажната собственост касаят една голяма част от населението на България. Поради пропуски в законодателството, слаб контрол от страна на институциите, безотговорност на домоуправители и живущи и липса на достатъчно информация, често се стига до инциденти, причинени от лошо състояние и непрофесионални управление на сградния фонд.
Поради тези причини през последните години пазарът на професионални услуги непрекъснато расте. Според проучване на Асоциация управление на етажна собственост България, въпреки че в момента едва 5% от сградите в режим на етажна собственост се управляват от професионални домоуправители, все повече собственици ще се обръщат към професионални фирми за управление на етажна собственост услуги и през следващите години този процент рязко ще расте.

Факт е, че от няколко години у нас си проправят път т.нар. професионални домоуправители. Наема се фирма, а неин служител, който е с редовни заплата и осигуровки, поема управлението на дадена сграда - събира такси, свиква общи събрания, грижи се за доброто състояние на общите части, чистотата и т.н. Противно на очакванията, услугата не е твърде скъпа. Този вариант обаче е по-добрият, отколкото съседи да поемат функциите домоуправител и касиер. Първо, заради прозрачността на събраните средства и дейността, която се отчита стриктно. Второ, заради избягването на междусъседски конфликти, каквито често се случват, когато живущ се нагърби с тази задача. И трето, улеснение е за обикновения живущ, поел поста домоуправител, който по закон трябва да се регистрира, да получава заплащане и да плаща данъци. В крайна сметка резултатът е по-ефективно управление на етажната собственост.

Председателят на УЕСБ Марио Понте притежава дългогодишен професионален опит в управлението на етажна собственост в Италия, а през последната година и в България, и активно се опитва да води диалог със заинтересованите страни – правителство, институции, бизнес и граждани, и да инициира промени, подобряващи законодателната и регулаторната рамка при управлението на етажна собственост. „Надявам се конгресът да се превърне в традиционна своеобразна платформа за обмяна на опит и знания, благодарение на която да се изгради устойчива бизнес среда за развитието на професионалното управление на етажна собственост в България”, споделя Понте.

Гражданите вероятно тепърва ще осъзнават необходимостта от професионален домоуправител, защото проблемите за остарелия сграден фонд са големи. Най-малкото санирането и енергийната ефективност трябва да се случат, а това изисква усилия и време, каквито малцина биха отделили.

Как е в Европа?*

Терминът етажна собственост се използва от българското и швейцарското (Stockwerkeigentum) законодателство. В Австрия и Германия се използва терминът Wohnungseigentum, което ще рече жилищна собственост. В ГК на Русия се използва термина – многоквартирний дом, а Закона за дружествата на собствениците - латинския термин кондоминиум (съсобственост). Трябва се има предвид, че в руското законодателство съсобствеността се означава с термина „общая собственость”. Австрия, Германия и Русия уреждат в многоетажните сгради жилищата и регулират собствеността върху жилището, като особена собственост. Испанското законодателство си служи с термина Propriedad Horizontal, който преведен буквално означава хоризонтална собственост. В Италия се използва терминът condominio.

В някои законодателства се предвижда създаването на особени юридически лица за управлението и стопанисването на сградата като цяло т.е. поддържането и възстановяването на общите части.

Отделните обекти в сградата са подчинени на общия режим на гражданското законодателство. Те могат да бъдат обект на сделки, наследяват се и могат да се притежават в съсобственост и да бъдат предмет на делба.

Общите части на сградата се определят чрез примерно изброяване. Такива са: земята, основите, външните стени, покрива, стълбище, коридори, главните щрангове на общите инсталации и др. Някои законодателства ( Италия) изрично посочват като общи части респ. в съсобственост и самостоятелни помещения, чието предназначение е да обслужват всички обитатели на сградата, каквито са портиерското помещение, перални, абонатни станции и др. Делът от общите части принадлежащ на отделния обект се определя в процент (част). Изходна база е стойността на сградата и стойността на отделния обект по време на възникване на множеството ( Италия, Франция, Испания). Този процент може да се определи от собственика на цялата сграда предварително преди възникването на етажната собственост, т.е. преди придобиването на отделните обекти от собствениците. В Русия делът в общите части е производен от площта на обекта към цялата застроена площ на сградата.

Делът в общите части е неотделима принадлежност на обекта. Той не може да бъде самостоятелен обект на правна сделка. Според Италианския ГК собственик не може да се откаже от този си дял и да се освободи от разноските по запазването им. Като постоянна величина делът се променя само при създаване на нови обекти или премахване на обекти, респ. етажи с изменение обема на сградата.

Режимът на ЕС се прилага към сгради, в които има най-малко два самостоятелни обекта. Максималният брой на обектите не се определя. В Германия, Австрия, Русия обектите са предимно жилища. Австрийското, испанското, френското законодателства като обекти на етажната собственост наред с жилища допускат и други видове помещения - офиси, ателиета, магазини, като използват термина локал. Руското законодателство също допуска обект на кондоминиума да бъдат и други обекти като офиси, кабинети и др. В Австрия обект на закона са и изградените места за товаро-разтоварни услуги на тежкотоварни автомобили. Италианското законодателство не определя вида на обектите.

За разлика от уредбата в България, отношенията по ползването на общите части на сградата се уреждат по решение само на собствениците без участието на останалите обитатели (наематели, заематели и пр.) Последните са обвързани от установения от собствениците вътрешен ред. Италианското законодателство предвижда вписване в регистър.

Собствениците ежегодно приемат бюджет за приходите и разходите.

В Испания и Франция в бюджета, наред с предвидените разходи, се предвижда резервен фонд, Според испанското законодателство резервният фонд не може да бъде по малък от 5% от редовния бюджет. Освен редовния годишен бюджет в Италия може да се вземе решение за създаване на специален фонд за възникнали непредвидени събития.

Решенията по управлението и ползването на общите части и вътрешния ред в сградата се вземат на общо събрание на собствениците.

Подробно се урежда свикването на събранието на собствениците и вземането на решение. За да бъде задължително решението, изисква се на събранието да присъстват собствениците, притежаващи повече от 1/2 от правото на собственост от общите части. При липса на този кворум, събранието се отлага (в едни случаи това може да стане след един час от обявения или след няколко дни) и се провежда без оглед на наличен кворум. Решението се взема с мнозинство. Собственикът има толкова гласа, какъвто е делът му в общите части. За разпореждане и промяна на общите части обикновено се изисква единодушие от собствениците, като има законодателства, които изискват квалифицирано мнозинство. В Испания нямат право на глас собствениците, които не са се издължили за дължимите вноски.

За изпълняване на решенията на общото събрание на собствениците се избира управител. Според италианското законодателство изборът на управител е задължителен, когато собствениците са повече от 4-ма. В случай, че такъв не е избран от общото събрание по искане на собственик, управител се назначава от съда.

Някои законодателства изброяват правомощията на управителя (Италия, Испания). Италианското законодателство предвижда вписване на управителя в нарочен регистър.

За управление и стопанисването на общите части се използват системите:

- непосредствено управление и стопанисване;
- чрез създадено от собствениците отделно юридическо лице;
- чрез възлагане по договор на специална организация.

Когато управлението не се осъществява от юридическо лице собствениците избират управител (едноличен или колективен). В Испания Съвета на собствениците, което изпълнява ролята на общо събрание, избира председател. Може да се изберат факултативно още заместник - председател, администратор и секретар. Когато няма избрани такива, функциите им се изпълняват от председателя.

В Русия кондуминиумът се управлява по решение на собствениците:
• непосредствено, когато броят на собствениците не е голям;
• чрез предоставяне по договор на субект извършващ жилищно-комунални услуги;
• чрез образувано от тях сдружение на собствениците, юридическо лице-нетърговска организация.

Във Франция собствениците създават синдикат, изграден на кооперативна основа. В Австрия собствениците на обектите създават Общност на етажните собственици. Имуществото на дружествата се образува от вноските, които собствениците правят съобразно приет бюджет. Членове на дружествата са само собственици. Чрез дружествата се опосредяват отношенията на собствениците с третите лица във връзка с общите части. Дружествата сключват договори за поддържане и възстановяване на общите части или сами могат да извършват необходимия ремонт. Те представляват собствениците пред съд, като всеки собственик може да встъпи в производството независимо от участието на дружеството.

Управителят обикновено е собственик в сградата.

* Правен режим на етажната собственост в страните членки на ЕС и други държави, parliament.bg