Жилищата поевтиняват с 5-10% през 2023

През 2022 г. пазарът на недвижими имоти в София започва да показва ясни признаци на прегряване и в същото време все още не е достигнал стойностите от пика с балона на недвижимостите през 2008 година, каза Кристофор Павлов, главен икономист на "УниКредит Булбанк".

Очакваме спад в цените на жилищата в София между 5 и 10 на сто през следващата година, допълни той.

Ако приемем, че за град като София стойност на съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинствата от 6 пъти може да се разглежда като равновесна (тоест такава, която преобладаващото ниво на доходите може да поддържа в дългосрочен план), то става възможно да се изчисли делът на подценените и надценени квартали. В случая съотношението цени спрямо доход от 6 пъти разделя пазара на две, като кварталите с по-ниско съотношение са подценени, а тези с по-високо – надценени, посочи в свой  анализ Кристофор Павлов. 

По време на пика с цените на недвижимите имоти трябва да очакваме голям дял на кварталите с крайно надценени жилища. Данните за третото тримесечие на 2008 г. сочат точно това. В този момент няма нито един квартал с подценени жилища, а тези които са надценени с 50 и повече процента, са близо две трети (64 на сто) от всички квартали в София. 

При пазар с равновесни цени броят на надценените и подценените локации би трябвало да е приблизително идентичен. Броят на кварталите със значително надценени и подценени цени, тоест такива с цени по-високи или по-ниски с повече от 50 на сто, би трябвало да е малък. С известна условност данните за третото тримесечие на 2013 г. отговарят на тези две изисквания, което потвърждава твърдението, че цените в периода 2013-2015 г. могат да се разглеждат като близки до равновесните, тоест такива, които са били в съответствие с преобладаващото ниво на доходи.

Данните за третото тримесечие на 2022 г. могат да се разглеждат като такива по средата между тези, отчетени при върха на балона с недвижимостите през 2008 г., и тези при пазар с равновесни цени, като през 2013 г. През 2022 г. делът на надценените локации (92 на сто) значително надвишава този на подценените (8 на сто). В същото време делът на кварталите със значително надценени локации (такива, чиито цени са по-високи от равновесните с 50 и повече процента) е все още малък – едва 7 на сто от всичките квартали на столицата.

Тоест, през 2022 г. пазарът започва да показва ясни признаци на прегряване – надценените квартали чувствително превишават подценените. През третото тримесечие на 2022 г. обаче балон с цените на жилищата в София няма. Към този момент делът на кварталите с двуцифрени съотношения цени на жилища спрямо доходи на домакинствата е точно една пета от общо кварталите. Балон с цените на жилищата обаче е налице през всяка една от петте поредни години в периода 2004-2008 г.

Повече по темата.