Жилищният пазар в София

Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES

2024 г. стартира с динамичен имотен пазар и тази активност се запази през цялото първо тримесечие, превръщайки го в едно от най-силните тримесечия в историята на жилищния пазар. Това беше потвърдено и от данните на Агенцията по вписванията, които показаха ръст на обема продажби във водещите градски пазари.

„През тази година пазарът превключи на по-висока скорост. Това в голяма степен беше очаквано с оглед на все още ниските лихвени проценти по кредитите, растящите доходи, забавянето на инфлацията и темпа на нарастване на цените на имотите от една страна и очакваното ни приемане в еврозоната от друга“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

“Същевременно, тази нова скорост допринесе за ускоряване на нарастването на цените след забавяне в края на 2023 г. Това се вижда най-ясно на водещия градски пазар София, където ръстът в края на 2023 г. беше около 3% на годишна база, а 2024 г. стартира с ръст от близо 7%“, допълва тя.

Все още няма никакви индикации за забавяне на кредитната активност на банките и вдигане на лихвените проценти. Това стимулира както търсещите собствен дом, така и тези, които искат да се сдобият с втори дом или ваканционно жилище.

Данните на БНБ сочат, че средният лихвен процент на новоотпуснатите жилищни кредити в лева е 2.54% през февруари, което е съпоставимо с нивата от началото 2023 г., а при евровите кредити дори има спад на лихвения процент и той вече е под 3%. В резултат, продължават да нарастват обемите новоотпуснати кредити. Регистрираният ръст през първите два месеца на тази година е с близо 41% на годишна база.

Средни цени и ръст на цените в София

Средната цена на закупените през 1-вото тримесечие на 2024 г. жилища в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 1 650 евро/кв.м. при 1545 евро/кв.м. в началото на 2023 г. Така годишният ръст на цените в столицата се ускорява номинално до 6.8% след забавяне в края на 2023 г.

Средната обща цена на закупените апартаменти остава на нива около 137 000 евро.

Обеми продажби

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в София бележат първи ръст след няколко поредни тримесечия на спад от 2022 г. насам.

Вписани са 7298 имотни сделки при 6381 през 2023 г. Така регистрираният ръст е с 14.4% на годишна база, което е едно от най-големите нараствания на сделките в София, а като обем нарежда тримесечието до най-силните първи тримесечия за имотния пазар.

Данните също сочат ръст на сделките в София, като този ръст е около 20%, включвайки и сделките с жилища в новостроящи се сгради.

Достъпност на жилищата в София

Стойността на коефициента на достъпност според агенцията в края на 2023 г. спадна до 1.03. Това сочи, че достъпността на жилищата в столицата се е подобрила, тъй като доходите нарастват по-бързо от цените.

Средната работна заплата в София достигна 3 025 лв. през последното тримесечие на 2023 г. и така за закупуване на 1 кв.м. жилищна площ в София са били нужни около 1 средни месечни софийски заплати. За сравнение, през 2008 г. (в предходния пик на пазара) бяха нужни 3.4 заплати за същата площ.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че средните цени в най-популярните квартали на база реално сключени сделки са:

• Банишора - 1 615 евро/кв.м.
• Малинова долина - 1 400 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1 935 евро/кв.м.
• Овча купел – 1 440 евро/кв.м.

Активност и покупки на жилища има в цяла София, като и през тази година се запазва тенденцията за липса на достатъчно предлагане на вторичен пазар, макар условията за продажба на имот да са отлични.

Същевременно, новото строителство се развива и се опитва да предложи на пазара необходимото количество жилища, което да отговори на търсенето, а предпочитанията на купувачите определено са към ново строителство. Именно затова, проектите продължават да се продават още в ранен етап на строителството и много от сградите биват напълно разпродадени още при достигане на Акт 14.

Параметри на закупените жилища

Двустайните и тристайните апартаменти са най-търсени и доминират пазара. Делът на закупените двустайни апартаменти е 57%, а на тристайните – 40%, което почти не остава дял на други по-големи или по-малки апартаменти. Това показва, че търсенето на големи жилища, което се появи след пандемията, е намаляло.
Същевременно, тристайните апартаменти държат един значителен дял от търсенето, което показва, че на пазара са активни хора, които купуват за собствено ползване.

Изводи и перспективи

Наблюдаваме силен старт на поредна успешна за имотния пазар година. Такива са очакванията ни на база първите данни, които излизат за пазара.

Факторите, които влияят върху жилищния пазар, все още имат благоприятно въздействие. Положителен икономически растеж, ниска безработица, ръст на доходите, ниски лихвени проценти по ипотечните кредити – всичко това дава отлични условия за инвестиции в недвижими имоти.

Забавянето на инфлацията отслаби и ефекта й върху пазара, но нейното място заеха страховете и опасенията от приемането ни в еврозоната и как това ще се отрази върху цените на имотите и спестяванията на хората.

Всичко това ни кара да мислим, че търсенето ще остане голямо и в резултат ръстовете в цените ще бъдат малко над очакваните нива от 5-10%. Като цяло обаче имотният пазар остава добре балансиран и дава възможности за сключване на добри сделки и през 2024 г.