Жилищният пазар в София: нов баланс търсене-предлагане

Още в първите дни на 2023 г. жилищният пазар показа голяма активност и това даде ранни индикации, че ни очаква позитивно начало на новата година. Вече имаме и първи данни, които потвърждават тези наблюдения.

"Цените на имотите продължават да нарастват, но вече имаме данни за забавяне на растежа. Очакванията ни са то да бъде по-отчетливо през втората половина на годината, тъй като тогава беше регистрирано и по-значителното нарастване през миналата годинa", коментира актуалните тенденции на пазара Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES. "През тази година расте и предлагането, което дава по-добър баланс на пазара", допълва тя.

Данните сочат, че новите обяви за имоти са с около 10% повече спрямо същия период на 2022 г. Това е първо нарастване от 2019 г. насам, тъй като първото тримесечие на 2020 г. премина под знака на пандемията и ограничената бизнес активност, а след това наличното предлагане започна бързо да се изчерпва. Имотите, които излизаха на пазара, не можеха да задоволят нарасналото търсене и да догонят темпа на реализираните продажби.

Нарастват и обемите новоотпуснати жилищни кредити. По данни на БНБ, след забавянето в края на 2022 г., през първите месеци на 2023 г. обемите кредити нарастват с около 20% спрямо година по-рано и се връщат към нивата на растеж, характерни за изминалите 2 години на голямо търсене и силен жилищен пазар. Това е един от най-важните фактори, които движат пазара и неговото влияние към момента остава положително.

Очакванията за нарастване на лихвените проценти по кредитите засега не се оправдават за България. Ръстовете останаха минимални - в рамките на 0.06 процентни пункта за кредитите в лева, които са 98% от отпуснатите кредити и това даде увереност на купувачите да продължат със своите планове за закупуване на жилища.

Другите макроикономически фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да имат положително влияние – безработицата е под 4%, а доходите продължиха да нарастват – средно с около 17% в края на 2022 г. по данни на НСИ. Така доходите, макар и нарастващи с малко по-бавен темп от цените, поддържат стабилно съотношението на цена към доход, което ни дава достъпността на жилищата.

Инфлацията продължава да бъде съществен фактор за увеличение на инвестициите в недвижими имоти, особено на фона на продължаващи нулеви лихви по депозитите и ограничени алтернативи за сигурно вложение.

Всичко това до момента води до една много сходна картина с тази от миналата година, но при подобрено предлагане и постигнат нов пазарен баланс. Прогнозите за спад в търсенето и цените, за рецесия и криза засега не се оправдават. Дори напротив, налице са условия да очакваме една силна и динамична година, както при имотите, така и в общ икономически план.

Средни цени и ръст на цените в София

Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2023 г. жилища в София по данни на агенцията е 1 545 евро/кв.м. при 1 345 евро/кв.м. през първото тримесечие на 2022 г. и 1 550 евро/кв.м. в края на 2022 г. Това представлява ръст от почти 15% на годишна база и задържане на нивата на тримесечна база.

Ръстовете на годишна база в предходните тримесечия бяха 22-23%. Вижда се, че настоящият темп на растеж се забавя, но остава значителен.

След приспадане на инфлацията реалният растеж остава само 1.3% на годишна база, което е най-ниско ниво от 2020 г. насам.

На база на тези данни бихме могли да заключим, че цените в София са достигнали пик и се движат почти изцяло от инфлацията. Нейното забавяне допринася за очакваното забавяне и на растежа на цените на жилищата.

За последните 3 години квадратният метър в столицата е поскъпнал с близо 40%.
Най-големите увеличения на цените са регистрирани от края на 2021 г. и през 2022 г., като през цялата 2022 г. растежът се ускоряваше и достигна 23% в края на годината.

Средната обща цена на закупените апартаменти през 1-вото тримесечие нараства до 132 800 евро при 115 500 евро средна цена през 2022 г. Това от своя страна показва, че пазарната активност се е изместила към по-големи апартаменти на фона на преобладаващите покупки на двустайни жилища през миналата година.

Обеми продажби

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в София бележат спад през 1-вото тримесечие с 12.2%. Това е трето поредно тримесечие, в което Агенцията по вписванията отчита спад в обемите на сделки в столицата. Виждаме обаче, че темпът на спад се забавя от 15-17% през второто полугодие на 2022 г. до около 12% в началото на тази.

През първото тримесечие по официални данни са вписани 6381 сделки при 7268 през 2022 г. и 6683 през 2021 г. Броят им е по-голям от тези през 2019 и 2020 г.

Данните показват доста по-малък спад в обемите продажби в София през първите месеци на годината - под 5%. Това се обяснява с активния пазар на ново строителство, при който сделките се вписват на по-късен етап при тяхното изповядване.

"Нашите наблюдения показват, че при настоящото състояние на пазара и наличното търсене отбелязаните спадове биха могли да бъдат наваксани още през второто тримесечие на годината", коментира Полина Стойкова.

Достъпност на жилищата в София

Данните за средна работна заплата на НСИ излизат по-късно и все още няма данни за първото тримесечие на 2023 г. Стойността на коефициента на достъпност на агенцията в края на 2022 г. спадна от 1.2 до 1.12. Това означава подобрена достъпност на жилищата в столицата. Доходите успяха да наваксат в края на годината и да подобрят съотношението на цена към доход.

Средната работна заплата в София достигна 2 704 лв. през последното тримесечие на 2022 г. и така за закупуване на 1 кв.м. жилищна площ в София в края на миналата година са били нужни около 1.12 средни месечни софийски заплати. За сравнение, през 2008 г. (в предходния пик на пазара) бяха нужни 3.4 заплати за същата площ.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

И през 2023 г. най-предпочитани остават квартали в широкия център на София като Банишора и Зоните, както и Малинова долина, където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство.

Средните цени в най-популярните квартали през 1-вото тримесечие на 2023 г. на база реално сключени сделки са:

• Банишора - 1 470 евро/кв.м.
• Зоните - 1 555 евро/кв.м.
• Малинова долина - 1 360 евро/кв.м.
• Кръстова вада - 1 730 евро/кв.м.

Параметри на закупените жилища и среден престой на пазара

В момента на пазара са активни както купувачи с инвестиционна цел, така и за собствено ползване, които разчитат в голяма степен на ипотечно кредитиране и са окуражени от слабото нарастване на лихвите по кредитите и добрата заетост, ръст на доходите и т.н.

Делът на закупените тристайни апартаменти нарасна до 42% и почти се изравни с този на двустайните. Това са нива, които бяха характерни за 2020-2021 г. Изключение прави 2022 г., когато сделките с двустайни жилища достигнаха 70% от общия жилищен пазар и бяха движени основно от инвестиционни намерения с цел съхранение на спестявания или бърза препродажба. В този смисъл 2023 г. показва подобрен пазарен баланс и връщане на основните двигатели за по-устойчив растеж, а именно – купувачите за собствено ползване.

Престоят на имотите на пазара продължава да бъде кратък, като често сделки се сключват за броени дни. Това показва, че пазарът все още е пазар на продавача. Все пак, забелязва се по-голяма склонност към договаряне и отстъпки от офертните цени.

Изводи и перспективи

От изложените данни можем да заключим, че през 2023 г. жилищният пазар в София е по-добре балансиран от гледна точка на търсене и предлагане. Продавачите са по-гъвкави при преговорите, тъй като разбират, че цените са достигнали своя връх и има редица фактори, които застрашават положителното развитие на пазара, т.е. моментът е добър за сключване на сделка.

Купувачите са по-разнообразни като профил и голям дял от тях са завърналите се на пазара купувачи на собствено жилище. Те са подкрепени от все още изгодното банково финансиране, ниската безработица и растящите доходи.

Това прави жилищния пазар доста по-устойчив и връща оптимизма за неговото положително развитие и през тази година.