Жилищният пазар на Балканите

Разнолика картина на пазара на жилища в съседни на България страни се очертава тази година. В Турция и Гърция като цяло цените на недвижимите имоти вървят нагоре, тъй като търсенето се запазва силно поради факта, че имотите се възприемат като сигурна инвестиция и защита срещу инфлацията. В Турция влияние оказва също опустошителното земетресение от февруари месец тази година. В Румъния жилищата почти не поскъпват напоследък, а в Сърбия цените на имотите са в застой, като очакванията са ситуацията да остане непроменена в краткосрочен план заради пониженото търсене и високите лихви по кредитирането.

Турция

Турция се оказа първенец по скок на цените на жилищата в световен мащаб за първото тримесечие на 2023 г., сочат данни на базираната във Великобритания консултантска фирма в пазара на недвижими имоти Найт Франк (Knight Frank). Увеличението на цените за 12-месечен период в Турция е от 132,8 на сто, а за първото тримесечие на 2023 г. увеличението е 22,2 на сто.

Икономисти обясняват ръста на цените с нарастващото търсене на недвижими имоти като инвестиция за защита от обезценяването на турската лира и високата инфлация, която по официални данни през септември се е повишила до 61,53 процента на годишна база - най-високото равнище за тази година. 

В същото време официалните данни за септември показват, че продажбите на жилища са намалели до най-ниското си ниво за последните три месеца. Около 102 656 жилищни имота са продадени в Турция миналия месец, което представлява спад от около 9,5 процента на годишна база, съобщи Турският статистически институт (ТюркСтат). На месечна основа продажбите са намалели с 16,4 на сто.

Истанбул, най-големият град в Турция, доминира на жилищния пазар през септември с 15 247 продажби, което представлява 14,9 на сто от общия брой. Следват столицата Анкара и егейският град Измир, съответно с 9048 (8,8 процента) и 5476 (5,3 процента) продажби на жилища.

Що се отнася до цените, най-голямо поскъпване има в Хатай, Анкара и Елязъг. Тази тенденция се обяснява с последиците от големите земетресения през февруари т.г., при които Хатай и Елязъг понесоха сериозни разрушения. В Хатай през последната година цените са нараснали със 158 процента, в Анкара - със 126 процента, а в Елязъг със - 124 процента, сочат данните на ТюркСтат за септември.

По данни на платформата за анализ на пазара на недвижими имоти Ендекса, цитирани от турската телевизия СиЕнЕн-Тюрк, в национален план цените на жилищата са скочили със 109 на сто към септември на годишна база, като един квадратен метър жилищна площ е струвал средно 23 031 турски лири (777 евро). В Хатай, който е на първо място по скок на цените, кв.м. на жилище струва 17 512 лири (591 евро), в Анкара - 18 771 лири (633 евро), в Елязъг - 10 979 лири (370 евро).

Истанбул остава назад с увеличение от 93 на сто на цените на годишна база през септември, като средно кв.м. жилищна площ в мегаполиса струва 34 856 турски лири (1176 евро). В Измир цените са поскъпнали със 104 процента, а квадратният метър струва 29 084 турски лири (981 евро).  

Делът на продажбите на новопостроени жилища в общия брой продажби на жилища се изчислява на около 30 на сто. В периода януари-август се отчита спад на продажбите на жилища първа ръка с 14 процента в сравнение със същия период на предходната година. При препродаването на жилища се наблюдава увеличение от 11 на сто през август в сравнение с предходния месец и от 3 на сто в сравнение със същия месец на предходната година.

Средната работна заплата в държавния сектор в Турция е около 25 хиляди турски лири, което се равнява на приблизително 845 евро според актуалния валутен курс.

(1 евро се равнява на 29,62 турски лири според курса на деня) 

Гърция

Растежът на цените на жилищата в Гърция продължава. Само през второто тримесечие на тази година средната цена е нараснала с 13,9 процента спрямо същия период през изминалата година, показват данни на Централната банка на Гърция, цитирани от гръцкия новинарски сайт „Инсайдър“.

Според статистиката на един от най-големите сайтове за недвижими имоти в страната „Спитогатос“ най-значителен скок на цените на жилищата за третото тримесечие на 2023 г. спрямо съответния период през 2022 г. е регистриран в предградията на Пирея ( 23,2 процента), северната част на остров Корфу ( 21,5 процента), Солун ( 21,2 процента) и западните предградия на Атина (19,2 процента).

Най-високи цени на кв. м., включително за жилища ново и старо строителство, се отчитат в южните предградия на Атина - средно 3611 евро на кв.м., Цикладските острови - 3333 евро на кв.м., северните предградия на Атина - 2915 евро на кв.м, Солун - 2164 евро на кв.м., както и островите Лефкада и Кефалоня със съответно 2500 и 2222 евро на кв.м.

Според експерти нарастването на цените се дължи на голямото търсене и ограниченото предлагане, както и на зачестилите чуждестранни инвестиции поради възможността за получаване на „златна виза“. Друга основна причина за нарастващата тенденция при цените на имотите са високите разходи за строителство.

По данни на Гръцкия статистически институт от юли 2022 г. до юни 2023 г. в цялата страна са издадени 26 534 разрешителни за строеж на жилища, което е увеличение от 10,1 процента на броя разрешителни спрямо съответния период от 2021 до 2022 г.

Цените на новопостроените жилища в периода април-август започват от 2500 евро на кв.м., посочва икономическият сайт „Икономикос тахидромос“.

Темпът на растеж на цените на недвижимите имоти в Гърция продължава да изпреварва темпа на увеличение на заплатите в страната. Според последните данни от системата за трудови правоотношения „Ергани", цитирани от сайта „Нафтемборики", през май средната работна заплата в частния сектор е била 1184 евро. Инфлацията в страната се е понижила до 2,4 на сто през септември спрямо 3,5 на сто през август, сочат данни на Евростас.

Анализ на Централната банка на Гърция предвижда жилищата в Гърция да останат скъпи до края на 2023 г. и през 2024 г., когато ще продължат да се оформят условия на свръхтърсене на пазара за недвижими имоти. Търсенето, съчетано с бавния спад на високите разходите за строителство, се очаква да доведе до увеличение на цените на жилища средно с около 7 процента на годишна база.

Румъния

Пазарът на недвижими имоти в Румъния се движи бавно, а интересът на румънците към покупка на жилище е по-скоро слаб, сочат данни от най-големите платформи за недвижими имоти в страната. Пазарът се сблъсква с редица предизвикателства, сред които са ръстът на цените, инфлацията и войната в съседна Украйна.

Въпреки че последните години бяха белязани от пандемията и от войната, секторът на недвижимите имоти в Румъния остана относително стабилен, като процентът на хората, които са закупили жилище със собствени доходи през 2022 г., е същият като през 2021 г. (61 процента). Големите промени са сред тези, които са закупили имот с ипотечен кредит, където през 2022 г. се наблюдава спад спрямо 2021 г. от 49 процента на 28 на сто, сочат данните на платформи, специализирани в сектора. 

Експерти коментират, че цените на жилищата в Румъния се повишават изкуствено, за да се доближат до европейското равнище (1000-1500 евро за кв.м.), а от друга страна върху цените влияят фактори като войната, инфлацията и нарасналите разходи за енергия. 

В същото време инфлацията, която през юли за първи път от 18 месеца падна до едноцифрено число (9,4 процента), влияе на покупателната способност на клиентите. Средната нетна заплата в Румъния през лятото възлизаше на 4531 леи (1781 лв.), сочат данни на Националния статистически институт.

Последният доклад на платформата за недвижими имоти Storia.ro за месец август показва, че цената на квадратен метър ново строителство се е увеличила с три процента в сравнение със същия месец на 2022 г., а цената на старите апартаменти се е увеличила средно с пет на сто. Цените през август 2023 г. спрямо юли същата година показват увеличение от един процент, според данните на Storia.ro.

Тенденцията, която се наблюдаваше преди пандемията, за бърз растеж на цените на жилищата в градовете в западната част на Румъния се е запазила и най-високи цени за квадратен метър ново и старо строителство се наблюдават в град Клуж-Напока. Високи, на фона на останалите градове в страната, са и цените на недвижимите имоти в градовете Брашов и Тимишоара. 

В топ 5 на най-скъпите имоти в Румъния влизат градовете Клуж-Напока (Северозападна Румъния), столицата Букурещ, Брашов в централната част на страната, Тимишоара (Западна Румъния) и Констанца на брега на Черно море.

Годишният анализ на платформата Imobiliare.ro за 2022 г. показва, че средната офертна цена за жилище на национално равнище се е повишила от 1593 евро на 1682 евро за квадратен метър. 

Според анализите на платформата Storia.ro за месеците юли и август цените на квадратен метър са се повишили средно с 5 процента в сравнение със същия период на миналата година.

През летните месеци цените за квадратен метър в град Клуж-Напока се движеха около 2400-2500 евро за нови и стари апартаменти, като последните са по-търсени. Цените в този регионален център отбелязват ръст от 2,7 процента през последната година и 30 на сто през последните две години, сочат данните на специализираната платформа Imobiliare.ro.

В Букурещ цените се движеха между 1400-1640 евро за кв.м., като отново старите апартаменти поддържат по-високи цени. През второто тримесечие на 2023 г. цените на жилищата в Букурещ са паднали с четири процента на годишна база, но за последните две години всъщност са нараснали с четири процента, сочат данните на платформата.

В Брашов нови и стари апартаменти се предлагаха на цени около 1500-1800 евро за кв.м., като по-високи цени държи новото строителство.

В западния град Тимишоара цените се движеха между 1400-1600 евро за кв.м., а в черноморския пристанищен град Констанца – между 1500-1700 евро за квадратен метър.

По-ниски са цените на жилищата в Сибиу в централната част на страната, в Яш в Североизточна Румъния, в Крайова (Южна Румъния), Орадя (Северозападна Румъния) и Плоещ – в централната част на страната, където цената за квадратен метър жилище бе около 1000 евро през летните месеци. 

Сравнявайки цените на имотите през последните две години, платформата Imobiliare.ro обобщава, че най-голяма разлика се наблюдава в Клуж-Напока, където цените са скочили с 30 процента. Град Орадя се нарежда на второ място в тази класация с поскъпване на квадратния метър от 21 процента през последните две години (средната цена през лятото на 2023 г. е 1300 евро), а на трето място се нарежда Брашов, където цените са нараснали с 20 процента през последните две години.

Данните на платформите за недвижими имоти показват още, че най-динамичен е имотният пазар в Букурещ, Тимишоара, Констанца, Клуж-Напока и Брашов. 

Сърбия

Стагнация – така определят експертите в Сърбия състоянието на пазара на недвижими имоти в момента. Продавачите държат високи цени, а купувачи няма. Освен това кредитите поскъпват. Очакванията са за относително спокойствие в краткосрочна перспектива.

Най-новите данни за сектора, публикувани от сръбския статистически институт миналия месец, сочат леко понижаване на цените на жилищата през първото полугодие спрямо второто полугодие на миналата година.

Средната цена на новопостроено жилище в Сърбия през първото полугодие е била 214 017 динара (около 1813 евро) за кв.м. Това е с 1,8 процента по-малко, отколкото през второто полугодие на миналата година.

Ценовият диапазон в страната се движи между 52 481 динара (448 евро) за квадратен метър новоизградено жилище в Буяновац, Южна Сърбия, до 489 634 динара (4178 евро) за квадратен метър в белградската община Савски венац, в която влиза и луксозният квартал Белград на вода.

В Сърбия средната нетна заплата за юли е била 83 781 динара (715 евро), а инфлацията за септември на годишна база е 10,2 процента.

Ако се разгледа по региони, в Сърбия – най-скъп е Белградският регион, а най-евтини са жилищата в Южна и Източна Сърбия.

По данни на сайта www.cenenekretnina.rs, който предлага статистика по общини, в Белград средната цена на жилищата, нови и стари, за третото тримесечие е била 2332 евро спрямо 2319 евро през предходното тримесечие. Това представлява увеличение от 0,6 процента, а на годишна база увеличението е 10,7 на сто. В Нови Сад средната цена на жилищата е била 1795 евро, или 1,6 на сто повече спрямо предходното тримесечие и с 10,7 процента повече на годишна база. В Ниш квадратният метър жилищна площ е струвал средно 1273 евро, което е с 0,9 на сто повече спрямо второто тримесечие и с 16,3 на сто повече спрямо година по-рано, сочат данните на сайта. 

В последния си доклад за състоянието на пазара на недвижими имоти в Сърбия Държавният институт по геодезия посочва, че тенденцията за стабилизиране и успокояване на пазара на имотите продължава след двугодишен изразен динамичен растеж, последвал избухването на Ковид пандемията.

Освен успокояване на активността, пазарът на недвижими имоти продължава да поддържа по-високо ниво спрямо стойностите отпреди пандемията. Общата сума на парите, използвани за покупка на недвижими имоти през първото полугодие, възлиза на 3,3 милиарда евро, което е с 81 процента повече спрямо първото полугодие на 2019 г. (преди пандемията) и със седем процента по-малко спрямо същия период на предходната година, се посочва в доклада на института.

Ненад Джорджевич, председател на управителния съвет на Сдружение „Клъстър недвижими имоти“, също е на мнение, че има стабилизация на имотния пазар в Сърбия.

„Няма място за по-голямо увеличение на цените, като се има предвид, че има лек спад в оборота и драстичен спад, когато става дума за броя на одобрените жилищни кредити – това води до стабилизиране на пазара в следващите три до шест месеца“, оцени той в края на септември пред сръбското издание Biznis.rs. 

Стагнация забелязва на пазара и Предраг Девич от агенция Беоагент. Той коментира пред телевизия Ен1, че оборотите са малки и че продавачите все още търсят високи цени, а купувачи няма.

Наред с това поскъпнаха кредитите и стигаме до ситуация, в която този, който иска да продава, трябва да понижи цената. А това е стандартна стагнация, посочва той пред телевизия Ен1.

По думите му стагнацията не може да трае една година, а по-скоро около три, четири, пет месеца и "до пролетта всичко ще изкристализира".

Ненад Джорджевич очаква, че сръбският пазар ще се „раздвижи“, когато има спад на лихвите и по-конкретно на Юрибор (Euribor) - междубанков лихвен процент, основан на лихвените проценти, при които банките от еврозоната заемат средства една от друга.

Материалът изготвиха: Мина Димитрова, Анна Нацариду, София Георгиева, София Ангелова - БТА