Жилищният пазар с ново равновесие

Имотният бранш с неговите експерти представиха какви са новите предизвикателства пред пазара на имоти по време на финалния за годината форум на  Imoti.net. На фокус в дискусиите бяха ниската безработица, повишаването на доходите и тяхното влияние върху жилищния пазар в България.

Какво е състоянието на пазара коментира д-р Свилен Колев, заместник-председател на Национален статистически институт, представяйки данни на БНБ, според които ръстът на депозитите през октомври е с над 10% на годишна база, а ипотечните кредити нарастват с 19,2% спрямо октомври миналата година. Чрез данните стана ясно и че въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради и жилища са най-много в София (182 сгради с 1 413 жилища), Пловдив (174 сгради с 548 жилища) и Бургас (136 сгради с 1 073 жилища). В допълнение Колев информира, че най-висок дял от новопостроените жилища имат тези с две стаи (37%).

„Цените на качествените имоти продължават да растат, лек спад има при неатрактивните жилища, които са с по-трудна реализация. В София все по-модерна става схемата „купувам имот-отдавам го под наем-живея под наем“.

Причината е, че заради високите цени на жилищата в столицата купувачите невинаги могат да се сдобият с имот на желаното от тях място“, това коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на Адрес недвижими имоти. Според нея купувачите са готови да намалят квадратурата, от която имат нужда, за да могат да си позволят покупката на имот.

Високият сегмент в имотния пазар беше представен от Невена Стоянова - управляващ директор на LUXIMMO Finest Estates. По време на форума на Imoti.net тя съобщи, че през последното тримесечие сред купувачите в луксозния сегмент на пазара се наблюдава тенденция за нарастване на търсенето на къщи, като допълни, че те вече са с дял от 38% при запитванията от клиенти на LUXIMMO.

Причината за това според нея е изравняването на цените на луксозните апартаменти в големите градове с цените на къщите и недостатъчното предлагане на апартаменти във високия сегмент.

Според д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна, през 2023 г. жилищният пазар в България е достигнал нова равновесна точка след бурното развитие в предходната година и половина.

Пред аудиторията Владимиров сподели, че очаква лихвите по жилищните заеми да останат на ниски нива и през следващата година, като посочи четири фактора за това – тенденцията домакинствата да спестяват по-бързо, отколкото заемат средства, слабата инвестиционна активност на домакинствата и на бизнеса, свръхликвидността на банковата система и конкуренцията между банките.

Даниела Иванова, началник на „Ключови партньорства и пейрол бизнес“ в Пощенска банка, също подкрепи твърдението на Мирослав Владимиров, че не се очаква ръст на жилищните заеми. „Жилищните кредити в България са в лева, депозитите също са в лева и лихвите по жилищните заеми се влияят пряко от лихвите по депозитите. Лихви по депозитите няма, банковата система е свръхликвидна, постигаме рекорд след рекорд и това на този етап не дава основание за повишаване на лихвите по ипотечните кредити“, отбеляза тя.

Какви са новите предизвикателства пред пазара на имоти?

Д-р Николай Лазаров, началник управление “Продажби Индивидуални клиенти” в Пощенска банка, посочи, че достигнатите високи нива на цените отказват спекулантите от стратегията да купят имот сега и да го продадат след две години с 20% възвръщаемост. „Този тип играчи изчезнаха от пазара“, отбеляза той.

„През последните две години строителната себестойност се е увеличила с 32%. 24% от стойността на строителния продукт се формира от цената на труда, а през последните три месеца възнагражденията в строителния бранш са се повишили с 15%“, това съобщи по време на дискусията Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи.

Теодора Димитрова, основател на ЕРА България, коментира, че купувачите на пазара на ново строителство могат да избират между различни проекти и качество на жилищата, които са на конкурентни цени. В същото време обаче предлагането на готови жилища е изключително ограничено и това според нея е причината за „ненормалните“ ръстове на цените им. „В София всяка година на пазара излизат около 10 хил. нови жилища, като една трета от новото строителство в страната е съсредоточено в столицата“, допълни Димитрова.

Ценка Божилова, управляващ партньор в „Адванс експертни оценки“, призова в обявите поне за нови жилища да се включва информация дали имат сертификат за енергийна ефективност, какъв клас е той и какво е енергийното потребление на дома. Тя напомни, че тези изисквания са заложени още през 2016 г. в приетия Закон за енергийната ефективност, но и досега не се изпълняват. В същото време в останалите страни в Европа тази информация е включена в обявите за имоти.

В дискусията участник беше и Георги Илиев, кмет на район „Слатина“, който заяви, че подкрепя предложението на правителството за актуализиране на данъчните оценки на имотите и допълни, че увеличените по този начин средства на общините следва да се използват за предоставяне на по-добра инфраструктура, вместо да се налага на предприемачите да им помагат да облагородяват града, както е към момента. Кметът съобщи, че годишният бюджет на района му, в който живеят официално 75 хил. души, възлиза на 350 хил. лв. „Това е цената на два апартамента“, допълни той.