И 2011 – пак тежка за имотния пазар

Въпреки признаците на съживяване в някои сегменти, светът се намира в изключително тежко икономическо положение и няма признаци 2011 година да е много по-лесна от изминалата 2010-та, отбелязва анализи на АДРЕС недвижими имоти. Това показват и микро-, и макроикономическите показатели, като очаквания за бързо възстановяване имат само крайните оптимисти. Същевременно, на фона на сериозните проблеми, които някои страни имат, у нас няма драматичен срив на доверието, затова много проекти бяха размразени – тяхното изграждане продължи и те ще бъдат завършени в рамките на следващата година. Пазар и купувачи има, но разликата между очакванията на продавачите и търсенето на купувачите не може да бъде компенсирана в рамките на преговорите. Броят на сделките не е голям и няма основания да се очаква покачване. Същевременно подобрението, което се забелязва в някои икономически сектори, и намаляването на качествените имоти на пазара постепенно ще стимулира купувачите. Цените на жилищата са стабилни и ще се запазят такива, ако не станем свидетели на драматични икономически или политически катаклизми. Натиск биха могли да окажат новите проекти, които стартират в момента, защото тяхната себестойност е сравнително по-ниска, но ефектът ще се усети не по-рано от началото на 2012 година. Друг фактор на пазара могат да се окажат банките, но за момента те нямат ясна политика за лошите кредити, което има и своя положителен ефект – кредитополучателите не се чувстват притиснати, защото срещат гъвкавост във финансиращите организации. Очакванията са да се запази очерталата се тенденция банките да водят битка за клиенти на полето на ипотечните кредити, което ще окаже положително въздействие за раздвижването на имотния пазар.
Имотите, които не могат да се продадат, много често се изкарват на пазара на наеми и тази тенденция ще продължи. По тази причина и заради по-трудния достъп до голям процент финансиране, обемът на пазара на наеми расте. Особено силно се усеща недостиг на жилища по трасето на метрото – от „Люлин” до „Младост”. В достъпните за обикновения българин райони в близост до метрото активни са и продажбите. С напредването на строителството на втория метродиаметър инфраструктурата в тези квартали рязко ще се подобри, което ще гарантира запазване и повишаване на търсенето там. Изключение правят централните части, „Изток”, „Изгрев”, където цените все още са твърде високи за възможностите на купувачите. Друг фактор за мотивиране на търсенето на имоти в определени райони се явява все по-агресивната експанзия на търговските вериги в кварталите, което води до оформяне на нови атрактивни места, изгодни за покупка.
Моловете станаха важен фактор за бита на софиянци, но след първоначалната страст към пазаруването на едно място хората преоткриха очарованието на кварталните търговци и този сегмент от пазара се задвижи, подкрепен допълнително от достъпните наемни цени.
Броят на сделките с чужденци се запазва на нивата от предходната година. Купувачите са само рускоговорящи, но купуват както втори дом, така и градски жилища - всичко на минималните цени, но във всички сегменти на пазара. Техният профил също не очакваме да се променя – афинитетът им към българския пазар ще се запази поради факта, че България им е позната като дестинация, както и заради близостта на езика и манталитета. Те ще продължат да бъдат движещ фактор, особено за пазара на ваканционни имоти.

Какво се случи през 2010 година
Купувачи
Основен мотив на купувачите през 2010 г. беше задоволяването на основните им жилищни нужди. Наложилата се в началото на годината най-търсена цена на имот от 50 хил. евро с малки корекции се запази и до края на годината. През есенните месеци със започването на по-агресивната кампания на банките се появи и доста активен сегмент с търсене до 70 хил. евро. В течение на годината се промени характерът на търсенето - от просто търсене на имот в рамките на даден бюджет към търсене на продукт. Купувачите се интересуваха основно от двустайни апартаменти, по възможност ново строителство с акт 16, на комуникативни места. Такива имоти можеха да си позволят работещите на средни позиции и със стабилни постоянни доходи. Друг активен сегмент на пазара бяха бившите наематели, които се възползваха от ниските цени, но техните бюджети бяха до около 30-35 хил. евро. Те бяха основните клиенти за панелните имоти. През есента се забеляза ренесанс на търсенето на панелни имоти, след като се появи група купувачи, която нямаше финансова възможност за купуване на ново строителство. В последните няколко месеца на пазара излезе и малка група купувачи, които считаха, че дъното на цените е достигнато, а лихвите по депозитите падат и е изгодно да вложат събраните лихви от депозити в имот. Те започнаха активно да търсят имоти за инвестиция през третото и четвъртото тримесечие на 2010 г.
Това бе годината, в която инфраструктурата заемаше основно значение при търсенето на имоти. Кварталите без изградена инфраструктура сериозно пострадаха от спад в цените. Все още има голяма група купувачи, които не могат да вземат решение за покупка на имот поради несигурност в доходите и заетостта си. Разбира се, най-силен пазар се наблюдаваше в големите градове (като например София) с ниска безработица и възможност за работа както в инфраструктурни проекти, така и в развиващата се търговска дейност и услуги.
През годината сериозно се скъси периодът за сключване на сделките, може би повлиян от новите по-ниски лихви и по-малката засегнатост на някои сектори от кризата. Купувачите вече са с доста по-висока култура на покупката и са все по-взискателни.
Продавачи
В началото на годината най-активни бяха продавачите, които имаха сериозни финансови затруднения. Те достигнаха близо 30% от всички през първото тримесечие на годината. Най-активните продавачи през цялата година обаче бяха такива, които продаваха имот и се възползваха от падналите цени, за да купят по-качествено или с по-добра локация жилище.
Наеми
2010 г. беше годината на тоталната релокация. Основните типове наематели продължават да бъдат хора, които искат да живеят самостоятелно, такива, които започват работа или образование в даден град, или млади семейства, които очакват дете. Основно се търсеха двустайни апартаменти, но в последните месеци на годината имаше търсене и на тристайни, тъй като при по-големите имоти спадът в наемите на квадратен метър бе по-значителен.
Разрешителните за строеж на жилищни сгради намаляваха и през третото тримесечие на 2010 г. те паднаха с 9%. Това означава, че вече регистрираната липса на малки, нови имоти ще се задълбочава през следващите месеци.
Банки
Банковият пазар в областта на ипотечните кредити, особено през последните месеци на 2010 г., стана силно конкурентен. Финансовите институции се стремят да съживяват кредитирането. От депозитна война, сега финансовите институции се фокусират върху подобряване условията за отпускане на ипотечни кредити - промоции, намаление на лихви, такси, и по-добри условия за кредитиране. В настоящия момент всички водещи, а и по-малки банки, са доста активни на пазара. Банките се отвориха и към отпускане на кредити към предприемачите, което ще доведе до развитие на нови проекти. Вече има предложения за финансиране и до 100%, но реално до такова ниво на кредита се стига трудно. Кредити за имот се вземат от млади хора във възрастовата група 26-35 години, които заемат над 50% от всички изтеглили кредит, което показва, че на пазара властва купувачът на първи дом.