Имотни сделки за 100 млн.евро в Бъгария и региона

Милена Ганчева
Български и чужди фондове имат интерес към инвестиции в имоти у нас. След 2-годишно отсъствие Europa Capital ще се завърне на източноевропейската сцена чрез Europa Emerging Europe Fund I, чийто мениджър е Тим Норман. Той е обявил пред PropertyEU, че компанията подготвя сделки за над 100 млн. евро на ключови пазари като Румъния, България, Турция и Западните Балкани.
Въпреки кризата има инвеститори, които на изложението MIPIM във Франция, провело се в средата на март, са проявявали инвестиционен интерес към България. Според тях страната ни предоставяла по-добри възможности за възвращаемост на инвестициите.
Според международната компания CB Richard Ellis (CBRE) през тази година ще има повече сделки с инвестиционни имоти, защото цените ще паднат още, а купувачите ще имат двуцифрена доходност. Изследване на CBRE показва, че 60% от инвеститорите смятат, че Европа като най-атрактивен регион за инвестиции през 2010 г.
Предвид кризата и намалялата конкуренция сред инвеститорите, които сега са много предпазливи от Кушман и Уейкфийлд отчитат, че периодът за успешно приключване на сделка с ее увеличил от 4 седмици на 9 - 12 месеца.
Не само чужди, а и български фондове имат интерес към покупка на реализирани имотни проекти. Фондът "Експат Бета" АДСИЦ на вицепремиера от кабинета „Сакскобургготски” Николай Василев, също смята да стане силен играч на пазара на инвестиционни имоти у нас. От фонда планирали изкупуването на имоти на закъсали инвеститори. Целта била да се купуват недвижимостите на цена равна на изтегления банков кредит.
Според консултантската компания Forton International добре структурираните инвестиционни проекти в България са твърде малко. „Във време на криза купувачите са единици за разлика от продавачите. Затова те са агресивни при ценообразуване, но изгодната цена не е единствено условие при вземането на решение за купуване на инвестиционен имот,” смята Михаела Лашова, мениджър „Капиталови пазари и консултиране” във Forton International.
За да бъде един инвестиционенн проект успешен, основната характеристика е неговата локация – да има лесен достъп, добра видимост и т.н. Според експертите от Forton International за предпочитане е сградата да има един собственик, отдаваемите и общите площи да са разумно разпределени, да са използвани качествени материали при довършителните работи, задължително е да има паркоместа, а от известно време инвеститорите се интересували и от енергийната ефективност. Важни за успеха на един продукт са ключовите наематели и високият процент отдадени под наем площи. Наематели могат да се привличат с различни екстри - гратисен период, стъпаловиден наем, безплатни довършителни работи, обзавеждане и утвърдения на Запад безплатен интернет, съветват от Forton International.
Според Михаела Лашова в почти всички сгради има скрити проблеми, които изникват по време на „дю дилиджънс” на проекта и отблъскват и малкото мотивирани инвеститори. Тези проблеми най-често са свързани със скрити задължения към държавата или партньорите, краткосрочни или слаби договори с наемателите, липсата на професионално управление. Често било невъзможно тези проблеми да се решат бързо. Затова и някои от инвеститорите се отказвали от сделките.
Все още у нас собственици на различни бизнес имоти подценяват професионалното им управление. Ако един имот е управляван качествено, то неговата цена става значително по-висока.
„За да бъдем максимално полезни на инвеститора, трябва да се срещнем с него още на етапа на проектиране. Нашата помощ е важна в процеса на ценообразуването”, смята Геновева Борисова – мениджър на отдел „Управление на имоти” във Forton International. Според нея понякога още при проучването ставало ясно, че приходите от такси няма да могат да покриват всички разходи за издръжка на сградата. Така заради лошо планиране инвеститорът ще се сдобие с допълнителни разходи, а това ще му попречи да възвърне по-бързо направеното вложение.
От Forton International са изчислили, че в края на 2009 г. доходността при търговските имоти е била около 10%, а при офис площите – около 11%. Голяма част от инвеститорите се интересуват каква ще бъде възвръщаемостта им, ако сключат сделка сега. „Пазарът в момента безспорно е труден и нивата на доходност са сходни с тези от миналата година, но разбира се проекти с гъвкаво управление, добра локация и наематели, продължават да бъдат по-успешни”, заяви Лашова.
Сега в столицата има около 1,026 млн. кв.м. офис площи, като през тази година те ще станат 1,340 млн. кв.м.
 426 761 кв.м. ще са нови търговски площи в София. Успешни ще са само проектите, които са добре планирани и управлявани, твърдят експарти от различни консултантски компании.