Инвестициите в офиси не намаляват

Обемът на съществуващите офис площи в София достигна 2.493 млн. кв.м. към края на 2022, като 70% от тях са разположени извън центъра на града. Към момента, по протежението на бул. Цариградско шосе се намират около 20% от целия офис фонд, следван от обособените бизнес зони в югоизточната част на Околовръстен път и бул. Алекснадър Малинов, както и тази в района на Хладилника. Това се отбелязва в анализ на агенцията за имоти MBL.

Въпреки трудните пазарни условия за инвеститорите, строителната активност се засили с няколко новозапочнати проекта през последното тримесичие на годината. Към декември 2022 г. около 246,000 кв.м. офис площи са в процес на изграждане. Строителните дейности са концентрирани във вече популярните бизнес райони като бул. Цариградско шосе и кв. Хладилника, където се изграждат половината от строящите се офис площи.

Нетното усвояване, възлезе на 16,500 кв.м за последното тримесечие на 2022. За цялата година нетно усвоените площи достигнаха приблизително 70,000 кв.м, което прави 2022 най-силната година за пазара на офис площи от пандемията. За последното тримесечие новонаетите площи възлизат на 30,000 кв.м, а за цялата 2022 на 123,500 кв.м.

Свободните площи в офис сгради клас A и Б в края на четвъртото тримесечие на 2022 г. наброяват 402,000 кв.м. или 16.1% от съществуващия офис фонд в столицата.

Нецентралните райони продължават да имат най-много свободни площи (19.0%), тъй като там се намират и по-голямата част от офис сградите. Въпреки това най-значителното изменение в заетостта се наблюдава в идеалния център. Там наемите са най-високи, а в същото време много от офисите не могат да предложат на наемателите си толкова добри условия, каквито биха предоставили сгради в нецентралните райони, което ги прави неконкурентноспособни и бавно измества предпочитанията на наемателите.

Към момента активно предлаганите офиси в съществуващи офис сгради и такива, които все още са в процес на изграждане, възлизат на приблизително 552,000 кв.м, отбелязвайки увеличение с 66,000 кв.м в сравнение с предходното тримесечие. 

Наемите в сгради клас А, с много малки изключения, са от порядъка на €12.5 - €15.5 на кв.м. , а тези в клас Б са в диапазона € 8.0 - € 10.5 на кв.м.

Европейската Централна Банка увеличи лихвените проценти с 2.5 процентни пункта през годината и ще продължава да ги повишава с цел да успокои високите нива на инфлация от последните месеци. Това ще окаже значително влияние върху цената на дълга и ще доведе до повишена предпазливост от страна на инвеститорите, и до по-ограничена строителна активност през следващата година.

Рекордно високата инфлация от последните 20 години насам дава възможност на наемодателите на офис площи да приложат клаузите за индексация по съществуващите договори за наем и да увеличат наемните нива значително от 2023. Тази промяна по всяка вероятност ще се отрази и в офертните наеми на свободните площи, особено в съвременни офис сгради с добра локация.

Търсенето на офис площи е възможно да претърпи краткосрочни изменения, предизвиквани косвено от значителното съкращаване на разходи в някои от най-големите ИТ компании в света, създавайки ефект на доминото и при местните компании.

По правило, при сделките с инвестиционни имотни активи доходността се изменя правопорционално на лихвените нива. Тъй като в лихвите се повишават, очакванията са това да се отрази по същия начин и на доходността през 2023.

Цялата 2022 година беше активна по отношение на инвестиционни сделки в офис сегмента с общ обем от над 65,000,000 евро. Повечето от транзакциите (около 65%) представляват сделки на компании със значителен свободен капитал, които са предпочели да закупят офис пространството си, вместо да го наемат.

Въпреки че в много случаи не липсва ентусиазъм на инвестиционния пазар, често има разминаване между очакванията на продавачи и купувачи, което ограничава активността.

MBL запазва умерено положителна прогноза за инвестиционния пазар на офис площи през 2023 г. С растящата цена на дълг и спекулативните инвеститори, които ще изпитват трудности при осигуряването на необходимото финансиране за своите проекти, компаниите или лицата със свободен капитал ще имат предимство на пазара да придобият актив на добра цена, независимо дали е за собствени нужди, или е с цел генериране на доход.