Интерес към малки жилища с цел инвестиция

Тази година на пазара на жилищни имоти в България се очаква засилен интерес към покупката на по-малки жилища с инвестиционна цел. Това прогнозира в интервю за БТА председателят на Националното сдружение "Недвижими имоти" Добромир Ганев. На пазара се очаква да излязат по-малки инвеститори, които да направят вложения в едно или две жилища, с цел последваща препродажба. Тази тенденция е обвързана и с очакването за покачване на доходността от отдаване под наем на жилищни имоти, което ще е обусловено от намаляването на темповете на растеж на продажните цени на имотите и повишаването на наемните цени в големите градове. Средната доходност при отдаване на жилища под наем в големите градове в момента е минимум около 2-3 процента, коментира Ганев.

От НСНИ прогнозират тази година спад на ръстовете в цените на жилищата. Евентуално намаление ще има в отделни случаи - некачествени и неподдържани имоти, които не са на добри локации, допълни председателят на Сдружението.

Спад от 2 процента в броя на вписаните имотни сделки на годишна база 

Последните данни от Имотния регистър за четвъртото тримесечие на миналата година потвърждават тенденцията на спад на сделките, въпреки това обаче 2022 г. е една от най-добрите за последните 10-12 години, коментира Ганев. Той напомни, че вписаните в регистъра сделки през 2021 г. са били 247 000, а през 2022 г. те са 242 000, което е незначителен спад от 2 процента. През четвъртото тримесечие на миналата година спрямо предходното спадът е 10 на сто, а за София намалението е 17 на сто. Негативната тенденция за четвъртото тримесечие се наблюдава при повечето от градовете и само във Видин, Кърджали и Варна се отчита ръст на сделките. Запазва се тенденцията община Несебър да измества община Бургас от четвъртата позиция в България по ръст на боря на сделките с недвижими имоти. От година - година и половина вече наблюдаваме, че Несебър е в топ 5 на общините с най-голям обем на сделки в страната, отбеляза експертът. Обяснението според председателя на НСНИ е свързано с пандемичните и постпандемичните тенденции българинът да търси все повече по-просторна собственост. Освен това, наложилият се модел поради здравни причини да работим от дома, накара много хора да преосмислят решението си отново да се върнат в офисите, което е причина за стабилния интерес към ваканционните имоти в малките населени места, по морските и планинските курорти. Експертът напомни, че в община Несебър имаше много собственост, която не беше продадена и чакаше по-добри цени, както и за наличните възможности за застрояване и изтъкна, че това са сред причините за големия инвестиционен интерес към сделки с недвижимост в този район. Ганев допълни, че факторите, довели до тази положителна тенденция, са свързани и с факта, че цените в общината са били доста по-ниски от тези в големите градове, където за едно и също жилище те са достигали до 150 000 евро. Това е било добра възможност както за по-малките инвеститори, така и за хората, които могат да работят от разстояние през неактивните сезони, а през лятото да реализират доходи от имота си, коментира Ганев.

2022 г. беше много добра за пазара на недвижима собственост

Годината, която изпратихме, въпреки геополитическите и икономически кризи, в исторически план бе добра, особено ако се направи сравнение с едни от най-силните за пазара периоди - 2018-2019 г., когато вписаните сделки с недвижими имоти са били 211 000 и 212 000, отбеляза председателят на НСНИ. Той посочи, че това вероятно се дължи на бавното покачване на лихвените проценти по ипотечните кредити, като напомни, че повишението на лихвите е една от основните причини за охлаждането на пазарите в Европа и света, което е и обяснението за малките спадове на годишна база в броя на сделките у нас.

Според председателя на НСНИ подобна тенденция в пазара на недвижими имоти в България се очаква и за първото тримесечие на годината. Хората с по-ниски доходи и по-несигурна работа вероятно ще изчакват по-добри времена, може би след средата на годината, но българите с добра работа, със средни и високи доходи, които се взели решение за покупка жилище, няма да бъдат повлияни негативно в решението си да инвестират в жилища, коментира Ганев. Той допълни, че прогнозите са му базирани и на видимия интерес за огледи на жилища от страна на купувачите още със започването на новата година.

Политическата нестабилност и пазарът на жилища

По думите на председателя на НСНИ тази година ще е важна за икономиката на страните в Европа, за развитието на конфликта в Украйна. Тези фактори ще окажат влияние и върху пазара на недвижима собственост в България, където вече се вижда охлаждането на инфлационните процеси, както и в повечето европейски държави, посочи Ганев и допълни, че това е първата стъпка от подобряване на макрообстановката, което ще повлияе благотворно и на икономическите процеси в страната. Той обаче посочи, че е решаващо и поведението на политиците и способността им да съставят правителство, може би след следващите избори, което би създало добър климат за икономиката на България и би върнало доверието на потенциалните купувачи, които изчакват в момента какво ще се случи с лихвите по ипотечните кредити. 

Цените и лихвите

Лихвите по ипотечните кредити в момента в България са на третото най-ниско ниво в Европа, напомни Ганев и допълни, че това до голяма степен се дължи на високата ликвидност на банковия сектор заради наличието на депозирани средства от гражданите. По отношение на цените на имотите председателят на НСНИ изтъкна, че за третото тримесечие, за което има актуални данни от Националния статистически институт, цените на жилищата са едни от най-високите през последните години. Индексът достигна 15-16 процента и четвъртото тримесечие, на база на сделките, вероятно ще видим нисък ръст, коментира експертът и допълни, че чувствителен спад на цените на жилищата през първото тримесечие на тази година не се очаква, основно заради инфлацията и ръста на цените на суровините и материалите в строителството - средно около 25-30 процента, а на някои от материалите дори и 100 процента. Нашите прогнози са за спад на ръстовете в цените, а евентуални намаления на цените ще има в отделни случаи - некачествени имоти, не са на добри локации, допълни председателят на НСНИ 

Наемите

Доходността от отдаване под наем на жилищни площи в България намали нивата си през последните години, отчете Ганев. Причината е, че цените на жилищата се покачиха с по-бързи темпове спрямо наемите. Но, по думите му, последната година е благотворна за пазара на наеми в страната заради включването на нови участници - украинските граждани, които катализираха пазара. Освен това, на наемния пазар се върнаха и студентите, които вече не се обучават онлайн. Краткосрочното отдаване на наеми като обеми също се върна към предковидните нива, а това дава отражение и върху пазара на дългосрочно отдаване под наем, коментира експертът. По тази причина, по негови прогнози, се очаква бързото възстановяване на наемния пазар в страната и покачването на цените да продължат и вероятно доходността от жилища ще се повиши със задържането на продажните цени на имотите в големите градове. Когато продажните цени на имотите растат, а наемните не, доходността пада, но в момента България обръща този темп, коментира експертът.

Средната доходност при отдаване на жилища под наем в големите градове в момента е минимум около 2-3 процента, а по отношение на средната печалба при покупка на имот през 2022 г. и препродажбата му през следващите десет години, експертът се позова на исторически данни на статистиката.

Той напомни, че по данни на националната статистика от 2015 г. до 2022 г. индексът на цените на жилищата само за София се е повишил два пъти, а в повечето големи градове увеличението е над 60-70 процента. Колкото и инфлация да включим във формулата, каквато и лихва да сложим за придобиването на имот, вероятността да се реализира дългосрочно добра печалба от покупката на имот, поне исторически погледнато, е много висока, коментира експертът.

Предпочитаните жилища през 2023 г.

Тази година, може би в средата й, ще видим по-голям интерес отново към по-малките жилища, коментира председателят на НСНИ. Той отбеляза, че последните няколко години са били доста активни за хората, които са искали да сменят по-малкото си жилище с по-голямо заради ковид ограниченията. Тази година, с очаквания по-малък обем на сделките, вероятно на пазара ще излязат инвестиционно настроени хора - малки инвеститори, които вероятно ще имат интерес към придобиването на едно или две по-малки жилища с цел последваща препродажба за сметка на досегашния интерес към покупките на жилища с две или три спални и предприемачите ще трябва да бъдат внимателни при проектирането на своите нови сгради заради леката промяна в нагласите на купувачите в посока по-малки жилища, посъветва експертът строителния бизнес./БТА