Как се определя цената на един имот

Ралица Русинова

Г-н Тошев, колко важна е оценката на активите във време на криза?
Професионалната преценка за това колко струва даден актив е от изключителна важност във време на криза. Например хората, които искат да продадат или отдадат под наем свой имот, в условията на бързо променящия се пазар, изпитват несигурност при определянето на стойността на имущестото си. Не е възможно те да направят реална сделка на реална пазарна цена, основавайки се само на информация от статистики или портали за недвижими имоти.
Помощта на експерт-оценителя идва точно в този момент. Сериозният опит, който оценителят е натрупал, обучението, което е преминал , за да бъде лицензиран, както и правилната методология, ще даде наистина реална преценка за цената на имота или наема в конкретния момент.
Корпорациите, които притежават големи активи (машини, съоръжения, сгради, парцели, терени, складови бази), също изпитват нужда от професионална оценка. В период на криза техните активи до голяма степен се обезценяват. Статистиката за пазара на недвижимите имоти сочи, че в различните райони на страната има спад в цените с между 20% -50 %.
Сега доста често се налага да се извършват оценки на активи за счетоводни нужди, т.е. да се разбере каква е реалната балансова стойност на корпоративни активи в момента.
Естествено, най-често оценките се ползват, когато се кандидатства за кредитиране. Тогава оценката е задължителна. Финансовите институции трябва да знаят каква е пазарната цена на актива, който им се предлага за обезпечение.
Преди кризата пазарът бе предвидим – цените на недвижимите имоти постоянно се покачваха. Тенденцията сега е много променлива. През изминалата 2009 г. в много части от страна изобщо нямаше сделки, което допълнително затрудняваше определянето на пазарната цена на активите в тези райони. 
Как се постига обективизация на оценката?
Когато пазарът е активен и растящ, тогава има много сделки. От тях се извлича информация за реалните пазарни цени. Във време на криза, обективизация на оценка се постига трудно, тъй като пазарът е свит.
Методът с най-голяма тежест при оценяването е този на пазарните аналози – един актив се сравнява с подобен на него, реализиран в рамките на няколко съседни месеца. Например, за оценка на недвижими имоти се изследват аналогични сделки от последните 2-3 месеца, които са се състояли в същия квартал, със същия тип строителство и други сходни характеристики на сравняваните имоти.
Сред използваните методи в оценяването е и този на вещната стойност. При недвижимите имоти това представлява изчисляване на разходите, ако този имот трябва да се изгради на ново, при сегашните цени на строителни материали и труд. Другият метод, който се използва, е методът на капитализиране на бъдещите приходи.
Разбира се, оценителят никога не ползва само един метод. Той трябва да бъде достатъчно опитен, за да определи тежестта на различните методи. Така той стига до професионална обективна пазарна оценка.
Защо в България няма въведени международни стандарти за оценка?
За съжаление, оценителският бизнес в страната ни „стои” малко в страни от интереса и контрола на държавните институции. Едва миналата година бе приет Закон за независимия оценител. Преди това, цялата дейност се регулираше само от една наредба. Агенцията за приватизация проведе първите курсове и лицензира първите оценители. Бих казал, че тогава бе подходено несериозно към тази професия. Дори имаше период, в който нямаше изисквания за висше образование.
Всъщност, ползването на международни оценителски стандарти се остави да бъде решение на всеки един от оценителите. Все пак, когато се занимаваш професионално с това, ти си длъжен да познаваш стандартите и да ги прилагаш в работата си. Започнахме сами да се спасяваме, като купуваме стандартите и ги внедряваме в работата си. Реално ние ги спазваме, но не в такава степен, ако например това е задължително изискване. Поради тази причина в момента на пазара можете да видите една експертна оценка, която е изключително професионална и отговаря на изискванията на международните оценителски стандарти, но и ще видите такава, която е в голяма степен представлява несериозен оценителски доклад и в много случай е подвеждащ. Но в крайна сметка никой не може да търпи санкция, че оценява по този начин, защото я няма рамката на изискванията в България как да се работи по определени стандарти.