Кой купува имоти в България?

"Малката Русия" във ваканционния пазар по Българското Черноморие отстъпва на голямата млада България и застаряващата Европа. Едната половината от купувачите на апартаменти за почивка по морето са българи - до 30 години с високи доходи, предимно от ИТ сектора, а другата - пенсионери от Германия, Франция, Италия, Нидерландия.

Хит са двустайните жилища в затворени комплекси, а средните цени започват от 1900 евро за квадратен метър. Таксите за поддръжка в комплексите вече не стряскат купувачите и те са склонни да отделят всеки месец за грижата за басейни, фитнеси и детски площадки средно по 60-70 лева месечно. Украински инвеститори пък навлизат на пазара на нови жилища по морето.  

Така изглежда картината на ваканционния пазар по морето в България в разгара на лятото, обрисувана в интервю за БТА от членовете на Управителния съвет на Националното сдружение "Недвижими имоти" Атанас Аргиров, председател на регионалната структура на сдружението във Варна, и Стефка Калчева.

Северът срещу Юга

Заради голямото повишаване на цените на жилищните имоти през последните две години във Варна и забавянето на цените на ваканционните имоти се появи липса на предлагане на жилища при силен интерес у купувачите. По тази причина напоследък купувачите се насочиха към покупка на ваканционни имоти като първи дом, коментира Атанас Аргиров. Той изтъкна, че цените на жилищата са нараснали с 60 на сто за около две години, докато при ваканционните имоти увеличението е с 25 на сто, като в момента цените на ваканционните имоти запазват тенденция на плавно повишение, но все още изостават от тези на жилищата.

По думите на експерта сега във Варна около 20 процента от хората, търсещи първи дом, се насочват към покупка на ваканционни имоти.

Предпочитаните райони

За района на Варна предпочитани са местата около к.к. Константин и Елена, както и самият комплекс, който през последните години вече е структуриран като квартал на града. В момента там има повече жилищни имоти, отколкото хотели, а освен това са се позиционирали големи хипермаркети, а и близостта до Варна и до кв. "Виница" прави този район доста по-атрактивен, коментира експертът. По тази причина почти е изравнен броят на постоянно живеещите в този курорт с този на собствениците, които идват да ползват имотите си само за ваканцията. В района на к.к Константин и Елена продължава строителството на жилищни комплекси. Става дума са четири или пет комплекса и още няколко, чието строителство още не е започнало, коментира Атанас Аргиров.

Експертът съобщи, че има търсене и в района на к.к. Златни пясъци, но имотите не се купуват за първи дом, а като ваканционно жилище, за отдаване на "Еърбиенби" (Airbnb) за летния сезон, главно заради некомуникативността на мястото, особено през зимата. Тази година брокерите отчитат засилено търсене на ваканционни имоти в самия комплекс Златни пясъци - предимно за втори дом. Интересът е към затворените апартхотелски комплекси. В повечето случаи купувачите не планират престоя си в такива ваканционни имоти за цялата година и в комплекса постоянно живеещите хора са под 10 на сто.

Хитовете във Варна

Купувачите се насочват предимно към двустайните апартаменти, като около 40 на сто от сделките на пазара на недвижими имоти във Варна са за такива имоти, следвани от тристайните, най-малко се търсят студиата, каза Атанас Аргиров. Големите апартаменти с повече от три стаи се предпочитат от около 2-3 на сто от купувачите, като те обикновено са търсени от заетите в ИТ сектора, които ги ползват не само за живеене, но и за работа, коментира експертът. Над 80 на сто от купуващите жилища предпочитат да придобият имоти в затворените комплекси, главно заради сигурността, свързана с денонощната охрана, както и поради осигурената поддръжка на общите площи.

Допълнителните такси вече не са пречка за купувачите на подобни имоти, коментира експертът. За последните две години таксите в затворените комплекси в района на Варна са се увеличили минимум с 20 на сто, разказа Аргиров.

Новите купувачи

Около 60 процента от новите купувачи във Варна и курортите край града основно са на възраст между 25 и 35 години, в повечето случаи са ИТ специалисти. Доминиращите купувачи са българите. От по-възрастното население преобладават пенсионери от чужбина, но те са доста по-малък процент, като това са граждани на Франция, Италия, Германия, Нидерландия и по-малък брой са от Украйна и Израел.

Като цяло, след като си заминаха руснаците, чужденците, са доста по-малък процент от купуващите в България. Има и украински купувачи, но повечето от тях живеят под наем с надежда да се приберат в родината си, коментира експертът. Освен това украински инвеститори навлизат в сферата на недвижимите имоти, като вече във Варна са "стъпили" две големи компании.

Те се насочват към ваканционното строителство от висок клас – затворени комплекси, които са в близост до горите в районите на Ален мак, Манастирски рид, където изкупуват големи имоти за строителство за купувачи с над средните към високи доходи.

Цените

Голямата конкуренция на пазара на ваканционни имоти не може все още да удовлетвори напълно търсенето, което е много високо поради ниските лихвени равнища по ипотечните кредити и по тази причина цените им, макар и плавно, продължават да растат. Много от жилищата се купуват на зелено. Има сгради на първа-втора плоча и вече са разпродадени, коментира Атанас Аргиров.

Средната цена на ваканционните имоти в района на Варна е между 1900 и 2100 евро за квадратен метър. Експертът очаква за региона плавният ръст на цените на ваканционните имоти да се запази до края на годината. Принципно имотите при тези цени имат дългосрочна възвръщаемост и тя достига 25-27 години.

Югът срещу Севера

Интересът към ваканционните имоти в района на Бургас се засилва и 50 на сто от сделките са с български граждани, коментира Стефка Калчева. Останалата половина от купувачите са от Германия, основно хора в пенсионна възраст, които първоначално са живеели под наем. Интерес към покупките на имоти в региона има и от поляци, чехи, граждани на Израел, основно руски евреи.

Тази палитра от купувачи запълни донякъде празнотата след разпродажбата на имоти от руснаци, като голяма част от тях биха искали да останат в България, но визовите и транспортните проблеми се оказват непреодолима пречка да ползват летните си домове в страната, коментира експертът.

Цените

Цените на ваканционните имоти в региона на Бургас от началото на годината досега спрямо същия период на предходната не са отбелязали съществен ръст – някъде около 5 до 6 на сто, посочи Стефка Калчева и допълни, че увеличението кореспондира с инфлацията. Като цяло пазарът на ваканционни имоти тази и минала година вече е балансиран, без пикови моменти, а очакванията на бранша са до края на годината цените на жилищата да се увеличат около 2-3 процента или общо за 2024 г. ръстът да е между 4-5 до 8 процента, коментира експертът.

Притегателните места за инвестиции

Купувачите на ваканционни имоти по традиция се насочват основно към Созопол, Несебър, к.к. Слънчев бряг и Приморско. Немска общност трайно се засели в Ахелой, като инвестициите им са основно в затворените комплекси, каза Стефка Калчева. Украинските граждани се интересуват от покупка на жилища в Бургас заради възможността децата им да посещават училище. Украинският пазар безспорно е фактор в Бургас с дял от около 30 на сто от сделките. Поморие е притегателен вече за поляци, немскоговорящи и украинци, разказа експертът. 

Като цяло Созопол и Несебър са в топ класацията на предпочитанията на домове за ваканция, наред с Равда, Свети Влас.

Профилът на бургаския купувач

Имотите в тази част на морето се купуват предимно от млади българи, между 35 и 45 години, които търсят втори дом. Младите купувачи от чужбина са предимно от Полша. Обикновено това са хора със свободни професии, сред тях има и ИТ специалисти, които планират да използват ваканционните си имоти през цялата година, разказа експертът. Покупките на имоти стават главно с кредити, около 15-20 процента от българските купувачи са хора, живеещи в чужбина, събрали капитал или това са наши сънародници, които работят и живеят в страна от ЕС и също могат да си позволят да изплащат ипотечен заем.

Бургас и регионът трайно е припознат от чуждестранни купувачи в пред- и следпенсионна възраст, коментира Стефка Калчева. Любимо място за инвестиции във ваканционни имоти е за чехи, поляци и граждани на Израел, като купувачите са на възраст между 50 и 70 години.

Видовете имоти

И в Бургас, както и във Варна предпочитани са двустайните жилища за ваканция. Купувачи на такива апартаменти и на студиа са предимно хора с по-нисък бюджет, които планират да ги използват предимно сезонно. Около 30-35 процента са хората, които предпочитат апартаменти с две спални, основно градски имоти. Основно се предпочитат затворените комплекси.

По думите на Стефка Калчева новите купувачи вече нямат проблем с плащането на таксата за поддръжка, даже държат да има такава, за да сигурни в чистотата на басейните, поддръжката на фитнеса и детски кътове. Таксите основно се увеличиха през 2022 г. – с около 10-12 процента, главно заради повишените енергийни цени и разходите за заплати, коментира експертът. Средно таксата за двустаен апартамент в затворен комплекс е между 720 и 850 лева според квадратурата и за новите купувачи на ваканционни имоти в затворени комплекси не представлява проблем да отделят по 60-70 лева на месец, отбеляза експертът.

Бургаските цени

Близостта до морето е сред водещите фактори в ценообразуването в региона, посочи Стефка Калчева. Възможността пеша да стигаш до плажа определя цената на имот и например в Созопол, между първа и трета линия до морето, средно той е между 85 000 и 100 000 евро, като става дума за напълно обзаведено жилище в затворен комплекс.

Най-ниската цена, на която може да бъде намерено ваканционни жилище, е между 65 000 и 75 000 евро, но подобно ценово равнище може и да е индикатор за неуредени проблеми, например с поддържащата фирма, което обаче, по думите на експерта, се случва изключително рядко. Водеща причина за ниската цена обикновено е отдалечеността от брега на морето, както и отдалечеността от старите части на морските градове - архитектурни резервати.