Купувачи-продавачи на имотния пазар за Q3

И през третото тримесечие на 2019 г. пазарът на недвижими имоти в България остава спокоен и балансиран. Скоростта, с която се сключват сделки се забавя. Предлагането започва да нараства, в резултат на което търсенето вече няма чак толкова голям превес. Това означава, че ръстът на цените вероятно вече е на предела си, което от своя страна се отразява и на цената, която купувачите са готови да платят. Все по-пресилени стават очакванията на вторичния пазар, където проблемът с надценените оферти се усеща най-силно. Добър пример за това е предлагането на жилища в крайните квартали на Столицата, където офертните цени на места се доближават до тези в централните райони.

Жилищни имоти

        През изминалите шест месеца на 2019 г. сделките с имоти в София отбелязват ръст на годишна основа - вписаните продажби на имоти в Столицата нарастват с малко повече от 7% на годишна основа. През второто тримесечие в София са вписани 7 670 продажби на имоти спрямо 7 119 през същия период на миналата година. За изминалите шест месеца годишният ръст на вписаните сделки с имоти в столицата достига малко над 4%. От началото на годината до момента се наблюдава тенденцията за понижение на ипотеките в цялата страна, като тези данни се потвърждават и от Агенцията по вписванията. Вписаните ипотеки бележат спад от около 20% спрямо същия период на 2018 г.

Проучване на Райфайзенбанк показва, че цените на жилищните имоти на национално ниво забавят темпа си на растеж през 2019 г. Експертите от банката коментират, че през първото полугодие на годината тенденцията на постоянен темп на растеж на цените на имотите се обръща след достигнатите пикови стойности през 2018 г.  През първото шестмесечие на 2019 г. цените на национално ниво се увеличават с 6,5% на годишна база, като очакванията на банката са темпът на растеж да продължи да се забавя през следващите няколко години.

През третото тримесечие на 2019г. делът на сделките с ипотечен кредит остава стабилен - над 60% от всички сделки, както показват данните на Агенцията по вписванията. Банковото финансиране остава значително по-достъпно, поради задържането на ниските лихвени нива.

Според предварително публикувани данни от Националния статистически институт през август 2019 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“, изчислен въз основа на сезонно изгладени данни, е с 0.2% под равнището от предходния месец. През август 2019 г. в сравнение със същия месец  на 2018 г. календарно изгладеният индекс на строителната продукция се увеличава с 3.4%. Отчита се ръст при броя на издадените разрешения за строеж на нови жилищни сгради в София (237 бр.) спрямо предходното тримесечие (213 бр.). Същата тенденция се наблюдава и в останалите големи градове на страната - Пловдив (263 бр./220 бр.), Варна (145 бр./107 бр.) и Бургас (147 бр./96 бр.)Относно въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради също се наблюдават различия спрямо предходното тримесечие. Най-много въведени в експлоатация новопостроени жилищни сгради отново има в Черноморската ни столица Варна, следвана от другия ни голям морски град - Бургас. С много малка разлика помежду си се нареждат София и Пловдив, където обаче има съществена разлика спрямо предходното тримесечие - при София се наблюдава ръст при въведените в експлоатация сгради, но при Пловдив има значителен спад – с 48% по-малко въведени в експлоатация сгради спрямо предходното тримесечие. 

Търсене 

През третото тримесечие на 2019 г. най-засилено сред клиентите на агенцията е търсенето на двустайни апартаменти, ново строителство, в диапазона между 60 000 и 80 000 евро. Все по-често се наблюдава интерес към двустайни жилища в по-напреднал етап  на строителство. За разлика от предходното тримесечие, през настоящото се наблюдава по-слаб интерес при търсенето на тристайни апартаменти, като те са в широкия диапазон, между 90 000 и 150 000 евро. В дъното на класацията остават едностайните и многостайните жилища.

Сделките се осъществяват след по-продължителни преговори и отстъпки от страна на продавачите. По данни на Arco Real Estate са реализирани сделки на двустайни апартаменти в строеж на цени от 60 000 евро и на тристайни апартаменти в строеж на цени от 90 000 евро. За завършени имоти реални сделки се случват на цени около 130 – 145 000 евро.

По-голям процент от запитванията, постъпили в агенцията, са за закупуване на имоти за собствено ползване, респективно по-малък е процентът на запитванията за покумпка с цел инвестиция. Все по-често постъпват запитвания от българи, живеещи в Чужбина, които проявяват интерес за закупуване на жилище в България.

Предпочитани райони и през третото тримесечие от годината традиционно продължават да бъдат южните райони на Столицата. Търсят се имоти и в кварталите Банишора, Зона Б-5, Зона Б-19, Лозенец, Център, Младост 1 и 2. Засилено търсене се наблюдава и в различните части на квартал Люлин, поради по-ниските цени на жилищата там.

Интензивно е търсенето и при пазара на луксозни имоти през първата половина на 2019 г. Традиционно купувачите на подобни имоти се ориентират към централните райони на Столицата, като най-предпочитан остава квартал Лозенец. Освен в централните райони, луксозни жилища във високия сегмент има и в Манастирски ливади и Кръстова вада. Купувачите на подобни жилища са изклщчително взискателни към високото качество на средата около имота и поддръжката на общите пространства. Данни на Colliers International за изминалите шест месеца на 2019 г. спрямо второто полугодие на 2018 г. показват запазване на стабилен интерес към покупка на апартаменти с две спални.

Продължава търсенето на къщи в близост до София в ниския ценови клас. Сделките на подобни имоти се осъществяват трудно, тъй като купувачите имат множество изисквания, а тези имоти обикновено са с неизрядни или дори липсващи документи и затова са на по-ниски цени.

При търсенето на парцели се отбелязва застой. Има редки запитвания относно парцели за строеж на жилищни сгради или за бизнес сгради, но няма реално сключени сделки.

 Предлагане

През третото тримесечие на 2019 г. основно остава предлагането на апартаменти. Според данни на агенцията, за разлика от миналото тримесечие, през настоящото по-голям дял се отчита при предлагането на двустайните жилища спрямо тристайните. В дъното на класацията са многостайните и едностайните апартаменти. Предлагането е предимно на монолитно строителство, като по-голям процент от сделките са за имоти ново строителство, в етап на строеж. Значително по-малко са сделките с панелни апартаменти. Цените, на които се сключват сделки за монолитни двустайни апартаменти са в диапазон между 50 000 - 90 000 евро или 1000 – 1600 евро/кв.м. (като ниския диапазон се отнася за незавършено строителство) в зависимост от района, състоянието и други ключови фактори. Цените на предлаганите тристайни апартаменти пък варират между 90 000 – 145 000 евро или 950 – 1150 евро/кв.м. отново спрямо изброените по-горе фактори.

Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в кв. Драгалевци със средна офертна цена от 1380 Е/кв.м., следван от Център – 1600 Е/кв.м; кв. Манастирски ливади-запад – 1120 Е/кв.м.; кв. Малинова долина – 1074 Е/кв.м; кв. Редута – 1040 Е/кв.м.

Много по-ограничено е предлагането на къщи, като сделките, сключени в агенцията са предимно за стари къщи (1960г. – 1990г.) в близост до София – Драгоман, Петърч, Бистрица, Банкя.