Лихвите по ипотечните кредити ще намаляват

«Имаме всички основания да вярваме, че намалението на лихвите ще продължи и през 2011 г., като то ще е предпазливо и ще следва намалението на лихвите по депозити и растежа на икономиката на страната, намаляването на риска на пазара и нагласите на потребителите. Очаквам в края на 2011 г. лихвените нива по ипотечните кредити да се движат в рамките на 6,25%-6,75% в евро и 7,5%-8% в лева», коментира в анализ на Кредит Център Тихомир Тошев.
Още в началото на 2010 година пазарът на ипотечно кредитиране бе белязан с оптимизъм. Запитванията от страна на потребителите се увеличиха спрямо последните месеци на 2009 г., като същевременно профилът на кандидатите за ипотечен кредит стана по-разнообразен. Офертите от страна на банките започнаха плавно да се подобряват, а лихвите продължиха да падат, което активизира хората с по-стабилни доходи.
В началото на есента потребителите на кредити се радваха и на по-лесен достъп до финансиране. Продължи да расте и групата на хората, които получаваха одобрение за ипотечен кредит. Есента донесе още една интересна тенденция – лихвите достигнаха до нива, близки до тези отпреди кризата. Стабилност характеризираше целия сегмент и това се отрази в действията на участниците на пазара. Продавачите започнаха по-трудно да правят отстъпки, а купувачите предпочитаха да затворят сделката, вместо да продължават огледите с месеци. На фона на това поведение банките подобряваха условията и сроковете си. Устойчивостта на пазара бавно и постепенно, но сигурно, започваше да се възвръща. В последните месеци на годината нарастваше търсенето на по-висок процент кредитиране. Този период обаче ни направи свидетели на още един вид поведение на клиентите на кредити – част от тях – тези с по-голяма кредитна задлъжнялост, търсеха начини за преструктуриране на задълженията си, а онези, които имаха възможност, погасяваха част от главниците си и намаляваха месечната тежест на плащанията си. Основна цел на домакинствата в края на годината стана оптимизирането на разходите и стремежът към по-разумни и рационални, а не емоционални решения – важен ефект от икономическата криза.

Размер на кредитите
Започналият през 2009 година спад в средния размер на изтеглените ипотечни кредити продължи и през 2010 г., но значително по-овладян. Докато понижението на този показател през 2009 г. спрямо 2008 г. бе с над 10 000 евро, то 2010 г. ни направи свидетели на допълнителен спад само с около 2 500 евро. Това демонстрира растяща стабилност на пазара и през настоящата година средният размер по всяка вероятност ще се покачи. През цялата година съотношението евро/лева бе в полза на европейската валута – 94/6.
Най-осезаем бе спадът в средния размер на кредитите във Варна и Пловдив. София, която през 2009 година отчете сериозен срив, този път отбеляза сравнително плавен спад с едва 3 000 евро. Столичани се оказаха най-активните кредитополучатели през изтеклата вече 2010 година. Основната причина се крие в по-високите доходи и по-високото ниво на сигурност, на които се радват живеещите в столицата. В София и най-голяма част от ипотечните заеми бяха изтеглени в европейска валута – 96%.

Кои са кредитополучателите
И през 2010 година най-активните кредитополучатели бяха тези между 26 и 35-годишна възраст, които представляваха над 55% от всички. Техният брой дори се покачи спрямо 2009 г., когато делът на тези потребители на ипотечни заеми беше 53,5%. През изтеклата 2010 година се наблюдаваше и друга интересна тенденция – спад в активността на кредитополучателите на възраст над 45 години, и същевременно „събуждане” на най-младите между 18 и 25-годишна възраст, чийто брой през 2010 година почти се удвои спрямо 2009-та.
Стойност на кредитите
Най-предпочитаните кредити през 2010 г. бяха тези между 10 000 и 30 000 евро, които представляваха повече от половината (51%) от изтеглените през годината ипотечни заеми. За разлика от предходната 2009 г., сумите между 10 000 и 30 000 евро доминираха, и то значително, над тези в категорията 30 000 – 50 000 евро, които бяха 32,6% от всички. Превесът на считаните преди години за „малки” кредити, а именно тези между 10 000 и 30 000 евро, характеризира като цяло постепенното стабилизиране на ипотечния пазар през изминалата година, но с все още плах оптимизъм и далеч от размаха при жилищното кредитиране в годините преди кризата. От друга страна, потвърди се започналата в последните години тенденция за намаляване в търсенето на финансиране до 10 000 евро – кредити в този размер през 2010 г. изтеглиха едва 1,3% от потребителите. Значителен спад същевременно имахме в най-високия сегмент – ипотечните кредити над 90 000 евро, каквито за изминалата година взеха 0,87% от клиентите.

2010 година затвърди тенденцията ипотечни кредити да се теглят основно с цел покупка на жилище. През изминалата година заеми с тази цел взеха 90,7% от кредитополучателите. Свиването на потреблението и нежеланието за задлъжняване обясняват намаляването на ипотечните кредити, изтеглени за извършването на строително-монтажни работи или пък за лично ползване – за 2010 г. те са съответно 0,53% и 8,77% от общия брой. Статистиката на „Кредит Център” не отчита заеми, получени за финансирането на сделки с парцели, причините за което могат да се търсят в занижената инвестиционна активност в резултат на кризата.

Срок на кредитите
Предпочитанията на получателите на ипотечни кредити се ориентират към по-кратки срокове за погасяване на заемите, сочат още данните. Най-голяма част от отпуснатите през 2010 г. кредити са за срок от 16 до 20 години (35,8%), следвани от тези в категорията 10-15 години (31,76%). Намаляват заемите, взети за период от 21 до 25 години – през изминалата година те са 17,24%. За сравнение, през 2009 г. делът им е бил 22% от всички ипотечни кредити, а през 2007 г. – цели 43%. Със срок на погасяване над 30 години през 2010 г. са изтеглени едва 1,5% от кредитите.

Изводите за съживяване на кредитния пазар и засилване ролята на банките през 2010 г. се подсилват и от данните за размера на финансирането на сделки с имоти. Наблюденията на „Кредит Център” показват, че най-предпочитаният процент за външно финансиране през 2010 г. остава между 50% и 60%, както и през предходната година. Делът на кредитите в този сегмент обаче намалява на 29% спрямо 34,7% през 2009 г. Същевременно се наблюдават значителни промени в останалите сегменти. Кредити на стойност между 60% и 70% от стойността на имота вече теглят 20,4% от кредитополучателите при 11,3% година по-рано. Особено изразителна е промяната в още по-високите нива на финансиране – между 70% и 80%. Такъв процент от сумата по сделката е отпусната на 22% от клиентите на банките, докато само година преди това, през 2009 г., подобно финансиране са взели едва 9,3% от клиентите. Отлепяне от дъното имаме и при нивата от 80-90% финансиране. Всичко това е за сметка на намалелия дял на по-ниските нива на външно финансиране, а именно тези в категорията до 40-50% от стойността на имота, както и до 40%.

Ипотечните кредити в страната показва устойчивото нарастване на размера на изтеглените заеми от този вид, установена от август 2010 г. насам. След спада през лятото, който е традиционно слаб период в търсенето на ипотечно финансиране, тенденцията е за постепенно възстановяване на пазара, подкрепено и от активността на банките.

Ипотечни кредити в България през 2010 г. са изтеглили най-вече домакинства с месечен доход между 1500 лв. и 2000 лв., каквито са близо 70% от кредитополучателите. След тях се нареждат семействата с месечни доходи между 2500 лв. и 4000 лв. (17,27%), следвани от тези с най-ниски доходи – до 1500 лв., каквито са почти 9% от потребителите на ипотечни кредити. 3,8% от ипотечните заеми през 2010 г. са получени от фамилии с доходи над 4000 лв.
Разпределението на кредитополучателите по професии демонстрира покачване на активността от страна на работещите в администрацията, информационните технологии, финансовата сфера. По-активни потребители на ипотечни заеми спрямо 2009 година са станали и служителите в химическата промишленост, медицината, медиите. Спад продължава да се наблюдава при работещите в строителната сфера, недвижимите имоти, селското стопанство, енергетиката.