Метрото и светът на Хермес

Мира Лазарова
Софийският метрополитен дори и само с един диаметър /за 2012 година се планира да влязат в експлоатация част от втория диаметър/  вече оказва влияние върху цените на имотите, метростанциите стават предпочитано място от търговските вериги и от други търговци при откриване на магазини. Как новите метро линии ще въздействат върху бизнеса в града и света на Хермес*, отговорят за Economynews.bg експерти от Forton International, международна консултантска компания, специализирана в сферата на бизнес имотите. Стратегически партньор е за България, Сърбия, Македония и Косово на Cushman & Wakefield, най-голямата частна консултантска компания за бизнес имоти в света.
Как метрото ще преобрази имотния пазар по отношение на цени на жилища и наеми по протежение на основните си линии и възлови спирки?
Международният опит показва, че близостта до станция на метрото повишава атрактивността на жилищните имоти и при равни други условия те се търгуват по-успешно от жилища без достъп до метро. Причината за това е, че метрото е безспорният лидер по бързина на придвижване в града и е независимо от проблемите на уличното движение и времето навън. Освен достъпът до метро, значение има степента на развитие на метрото и системата на градския транспорт като цяло. Наличието само на една линия в София означава, че то е истински полезно само на тези хора, които имат късмет и да работят и да живеят в близост до метростанция. Ето защо истинският ефект от метрото в София ще се прояви най-рано след 2012 година, когато ще бъде пусната отсечка от втория метродиаметър, а първият ще достигне до Цариградско шосе. Това ще осигури достъп до много повече райони на града и ще даде по-широка база за наблюдение на промяната в наемите и цените на жилища в близост до метростанциите.
Какво ще е влиянието му върху пазара на офисни площи там, където той преминава?
Очакваме търсенето на офис площи в близост до метростанциите да се повиши. Все повече от запитванията, които получаваме, поставят като критерии близостта до метро, но това удобство все още не е напълно осъзнато. Наложените офис дестинации към момента са отдалечени от метростанциите и служителите там са свикнали да се придвижват с автомобилен транспорт. В развитите офис пазари метролиниите са от решаващо значение и административните центрове са организирани в зони с пресичане на две или повече линии. В София вече са в процес на изграждане офис сгради около станции на метрото (Цариградско шосе, Тодор Александров и Драган Цанков), но за съжаление към тях не е изградена прилежащата инфраструктура, като паркинги и търговски зони. За пример може да се посочат метростанциите Сливница, Г.М. Димитров и Младост 1, около които пространствата не са облагородени и паркирането се осъществява върху зелените площи. От изключителна важност е да се завърши цялостната обслужваща инфраструктура по трасетата, което да привлече освен редовно ползващите градски транспорт и други потенциални пътници, които до момента ползват собствени средства за придвижване.
Ще следват ли ритейлърите също пътя на метрото, за да установяват своите площи?
Както е видно и към момента, метрото в столицата създава акцент в ритейл сектора, като стимулира формирането на търговски обекти непосредствено до метростанциите. Най-често ритейлърите от fast food веригите, дрогериите или бързооборотните стоки разчитат на успех при позиционирането си около метрото. Имаме за пример успешно функциониращите търговски обекти в подлеза на Софийския университет, станция Младост 1 и станция ЦУМ. Много важен елемент в полза на позиционирането на тези ритейлъри до метростанциите е факторът „пестене на време“, на който те залагат и който се оказва решаващ в предлагания от тях подсектор, а именно - бързооборотни стоки и услуги.
В по-глобален план на метрото може да се гледа като на основен елемент в цялостната структура на търговския център – в редица европейски държави наблюдаваме станция на метролиния директно в самия мол, което допълнително благоприятства клиентопотока в съответния обект. В средносрочен план подобно удобство може да очакваме и в столицата, където новостроящият се мол Парадайз Център предвижда метростанция в самата сграда при продължение на Втория Метродиаметър Надежда-Хладилника.
Разликата между гореописаните примери е, че в единия случай метрото само по себе си стимулира развитието на някои подсегменти от ритейл сектора, а във втория – инфраструктурно стимулира притока на клиенти към мащабен ритейл обект, който така или иначе би бил значителен фактор на пазара на търговски площи.
Кои други сектори на пазара, скрити засега, ще усетят силното влияние на това съоръжение?
Като цяло не считаме, че има скрити сектори от пазара на недвижими имоти, които тепърва да се облагодетелстват от метролиниите. В столицата безспорно влиянието е най-съществено върху офис пазара, при жилищния сектор също наблюдаваме положителна тенденция (още от периода преди кризата), като районите с метро поддържат значително по-стабилни ценови нива на жилищата. Въпреки това наличието на метролиния не е определящо нито в посока на повишаване на търсенето, нито пък е гаранция за високи цени особено в кварталите в западната част на столицата. Развитието на ритейл сектора на пътя на метростанциите е по-скоро следствие от развитието на предходните два сектора – а именно генерирането на добър човекопоток вследствие на офис проектите и гъстонаселените жилищни зони наоколо.
Възможно ли е метрото да диктува развитието и на бизнеса над земята, но в близост до спирките, и ако "да" в каква посока ще стане това?

Линиите на метрото имат своето влияние върху бизнеса. Входовете на метростанциите се развиват като атрактивна зона за търговците на дребно, които печелят от сигурния пешеходен трафик. Търсенето на офиси в близост до метростанция е по-устойчиво при промени на пазара и това дава по-голяма увереност на предприемачите, които развиват такива имоти.

 * Хермес е бог от древногръцката митология - вестител на боговете, считан за най-умния сред тях. Той е богът на търговията, границите и пътешествениците.