Молове, търговски улици, офиси под натиск

Несигурната среда и увеличението на свободните търговски площи през изминалата година поставиха под натиск наемите в моловете и на търговските улици, показват данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. По данни на компанията делът на свободните площи в търговските центрове в София през втората половина на 2020 г. е варирал около 8-9% при средно 5% година по-рано. Данните са преди втория локдаун през декември.

Негативният икономически тренд заедно с двата локдауна превърнаха 2020 в предизвикателство за пазара на търговски площи. Едва 38 600 кв. м бяха новите отворени магазини в търговските центрове за периода, което представлява 57% спад на годишна база.

След слабото си понижение към средата на годината офертните наеми в моловете са стабилни през последните месеци, но се наблюдава понижение на търговските улици. Към декември исканата цена за първокласна площ в софийските търговски центрове е била 36 евро/кв.м и 50-55 евро/кв.м на бул. „Витоша“. Заради намалелите обороти обаче някои търговци освобождават помещенията си, а други получават временни отстъпки от наемодателите.

„Вторият локдаун през декември се отрази на пазара на търговски площи, като спря експанзията на част от наемателите и отложи отварянето на вече планирани, напълно оборудвани и заредени обекти. Същевременно нарастващият брой овакантени помещения представлява възможност за някои търговци да разширят присъствието си на локации, които не са били достъпни допреди година. Вече наблюдаваме редица подобни случаи”, казва Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

По негови наблюдения секторите на търговията са различно засегнати поради промененото ежедневие в пандемията. Сред най-пострадалите са заведенията, търговците на аксесоари за пътуване, официални облекла и всичко свързано с работата в офис. На другия полюс са спортните стоки, бързооборотните вериги, стоките за дома.  

Ритейл парковете се радват на растяща популярност в София и големите областни градове. Само за последните няколко месеца, три средноголеми проекта отвориха в Шумен, Ямбол и Дупница, а други са процес на развитие или планиране. С тези откривания общият обем на ритейл парковете в цялата страна достига 184 800 кв. м. Този формат е предпочитан от магазините за бързооборотни стоки и от дисканут веригите като начин за експанзия извън големите градове.

Наемните нива в ритейл парковете остават без промяна – в София те са между 8 и 10 евро на кв. м, докато в останалите градове варират между 7 и 9 евро на кв. м.

ОФИС ПЛОЩИ

Продължава забавянето на пазара на офис площи, се посочва още в доклада на компанията. С общ обем от 107 832 кв. м наети пространства, 2020 е най-слабата за офис пазара за последните пет години. Спадът на годишна база е с 39%.

Свиването на пазара е по-видимо във втората половина на 2020 г., когато инерцията, набрана през предходната 2019 г., отслабва. Няколко значими договора за площи в строеж бяха подписани в последното тримесечие на годината, но пазарът остава движен основно от подновявания на наеми и премествания.

„Много наематели се чувстват несигурни за бизнеса си. Това, както и по-широкото навлизане на работата от къщи в пандемията, ги правят изключително внимателни и склонни да отложат вземането на дългосрочни решения за заеманите от тях офис площи. С напредването на 2021 г. и очакванията за постепенно възстановяване на различните сектори на икономиката смятам, че и пазарът на офис площи ще поеме към поетапно стабилизиране. Гъвкавостта на страните при сключването на сделки обаче ще бъде ключов фактор през тази и следващата година”, Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Забавянето на офис пазара доведе до по-малък от очаквания обем новозавършени площи – около 93 000 кв. м за цялата 2020 г. Повечето сгради, получили разрешение за ползване за този период, имат високи нива на свободни площи. Свитият пазар прави  предприемачите по-внимателни със започването  на нови проекти. Така тези в процес на изграждане в четвъртото тримесечие намаляват до 319 400 кв. м. Делът на незаети офиси скочи до 13.6% за периода при 11.4% за третото тримесечие на 2020 г. Някои компании преразгледаха своите офис нужди и решиха предложат част от площите си за преотдаване.

Докато цените в първокласните проекти в централната част на София са без промяна – 15 евро/кв. м, то на главните булеварди бележат лек спад. Към края на 2020, офертните цени на офиси клас А по протежението на големите булеварди са относително стабилни – 12-14 евро/кв.м, но нетните ефективни наеми са малко по-ниски, главно поради финансовите стимули, предлагани от наемодателите. Очакванията са ръстът на свободните площи да държи наемните нива под натиск в следващите месеци, особено в зоните с нови офис проекти.