Недвижими имоти през Q3:Стабилизация

Полина Стойкова, Оперативен директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС
Два месеца преди изтичането на 2010 г. можем да обобщим, че тази година се очертава да бъде нулева година за пазара на имоти в България от гледна точка на това, че няма съществена промяна нито в обема на сделките, нито в цените на продадените и оферираните имоти спрямо 2009 г.
Разбира се, тази година никак не е без значение за пазара - постигането на баланс и стабилност е важен момент, особено след годините на бум, последвани от драстичен спад на цените на имотите през 2009 г. От тази гледна точка 2010 г. даде глътка въздух на всички играчи на пазара, които имаха време да се нагласят спрямо новите пазарни реалности, да размислят, да взимат решения и да разработват стратегии за действие.
След противоречивите сигнали, които имотният пазар даде през второто тримесечие на годината, обемите от сделки се върнаха до нивата, на които бяха балансирали след средата на 2009 г. Обемите от сделки обаче не успяха да се върнат до нивата от март и април, които по данни на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС бяха рекордни за периода от началото на кризата.
В различните пазарни сегменти се забелязват различни тенденции - от задържане и ръст на цените и обемите от сделки до спад. Все още няма убедителни и ясно изразени тенденции за започващо възстановяване, което още веднъж показва, че излизането на пазара от кризата най-вероятно ще бъде продължителен процес.

Основните тенденции за третото тримесечие на 2010 г. могат да бъдат обобщени по следния начин:

• Увеличение на продажбите в София спрямо лятото на 2009 г. Цените на база реализирани сделки са на средни нива от 840 евро на кв.м. Спадът на цените спрямо 2-рото тримесечие на 2010 г. е 3.5%
• Активизация на продажбите в областните градове като Бургас, Пловдив, Велико Търново и др. От началото на кризата тези пазари бяха стагнирали, а продажби се реализираха основно в София.
• Увеличение на продажбите на морски ваканционни имоти с 20% спрямо продажбите от лято 2009 г. Няма промяна в ценовите нива и предпочитанията на купувачите спрямо миналата година и предните периоди на тази година.
• При селските имоти има спад с 13% на реализираните сделки от месец юли насам спрямо същия период на 2009 г. Цените на селските имоти са спаднали с 20% спрямо второто тримесечие на годината, когато бяха отбелязали ръст.

Характеристика на пазара на имоти в отделните пазарни сегменти

Градски имоти

Продажби на жилищни имоти в град София

Средната цена на продадените апартаменти в София за третото тримесечие на 2010 г. е 840 евро на кв.м. - с 30 евро на кв.м. по-ниска цена от средната за 2-рото тримесечие на годината. Това показва, че спадът в цените на апартаментите в София е намалял и на база реално сключени сделки за третото тримесечие спрямо второто тримесечие е 3.5%. Т.е. през последните месеци има минимална промяна в цените на апартаментите в София.
Спрямо третото тримесечие на 2009 г. спадът е с 11% (ср. цена за 3-то тримесечие на 2009 г. - 945 евро). Спадът в цените, който измерихме за второто спрямо първото тримесечие, беше 16%.
Най-ниска средна цена на продадените апартаменти в София беше измерена от нашата компания през месец 8.2010 г - 740 евро на кв.м., когато търсенето беше съсредоточено основно към по-евтини имоти. През месец септември се оживи търсенето и на луксозни апартаменти в София, което допринесе за увеличение на средната цена на продадените в столицата апартаменти до 997 евро на кв.м.
По-голям спад от този измерен на кв.м. имаме при средната обща цена на закупените за периода апартаменти в София. Средната цена на продадените апартаменти за третото тримесечие е 70 750 евро, което е с 18% по-ниска средна цена от тази през второто тримесечие на 2010 г. (тогава ср. цена беше 86 000 евро).
До сделки все още в много от случаите се стига след договаряне на намаление в цената - тези намаления са в рамките на 5-10%.
Обемът на продажбите в София през 3-тото тримесечие се увеличава с 10% спрямо 2-рото тримесечие на 2010 г. През лятото на 2010 г. пазарът беше по-активен от традиционното лятно затишие, което сме наблюдавали през предходни години.

Наеми на жилищни имоти в град София

Средната наемна цена на апартамент в София за второто тримесечие на годината е 520 евро. Има повишение на наемните нива спрямо второто тримесечие на годината - от средно 480 евро на месец - което е ръст с 8%. Това се дължи най-вече на активизиране на интереса и сключване на сделки с наеми в по-високия ценови сегмент. В момента интересът към наеми е насочен към най-ниския и най-високия ценови клас, а именно съответно между 200 и 400 евро на месец и между 700 и 900 евро на месец. Същевременно наемният пазар в София бележи значително увеличение и в обема сделки през третото тримесечие на годината спрямо предходните. По данни на ЛУКС ИМОТИ има завръщане на търсенето и от страна на мениджъри на различни компании.

Продажби на жилищни имоти в останалите големи градове

През последните месеци се забелязва активизация на продажбите в по-малките областни градове като Бургас, Пловдив, Велико Търново и др. От началото на кризата тези пазари бяха стагнирали, а продажби се реализираха основно в София. Покупки на апартаменти в тези градове се сключват на цени между 25 000 и 40 000 евро, при средна цена около 500-600 евро на кв.м. Изключение прави гр. Варна, който задържа най-високите цени в страната и пазарът там не е толкова динамичен, колкото в София.

Средни цени на кв.м. на продадените апартаменти по данни на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС:

Варна - 920 евро на кв.м.
Бургас - 650 евро на кв.м.
Пловдив - 650 евро на кв.м.
Стара Загора - 550 евро на кв.м.
Велико Търново - 500 евро на кв.м.

Ваканционни имоти

Морски ваканционни имоти
Продажбите в летните курорти обикновено се активизират през лятото. През тази година има ръст в реализираните продажби от 20% средно за северното и южното Черноморие спрямо продажбите от лято 2009 г. Продължават да преобладават покупките на апартаменти на ниски цени - между 20 000 и 40 000 евро. Огледи организираме почти ежедневно, но купувачите продължават да бъдат нерешителни и оглеждат множество имоти, преди да изберат, т.е. до сделки все още се стига след продължително проучване.
Средната цена на продадените през изминалите 3 месеца апартаменти в района на к.к. Слънчев бряг е 38 000 евро. Средната цена на кв.м. на продадените апартаменти е 510 евро, като цените на кв.м. варират между 370 и 770 евро на кв.м. В по-ниския ценови клас са апартаменти близо до Слънчев бряг или необзаведени, а над 500 евро на кв.м. са предимно напълно завършени и обзаведени апартаменти в курорта.
Тези данни показват, че няма промяна в ценовите нива на продадените апартаменти по морето през лятото на 2010 г. спрямо предното лято и спрямо предходните тримесечия на 2010 г. Има увеличение на броя на реализираните продажби, което е добър индикатор за активизация на този силно засегнат от кризата пазарен сегмент.

Банско
Продажбите на апартаменти в Банско остават на същите нива като през пролетта на 2010 г. и съответно на средни цени от 650 евро на кв.м. и средна продажна цена на апартамент от 41 100 евро.

Селските имоти
Средната цена на продадените селски имоти за третото тримесечие на 2010 г. е 11 630 евро, спад с 20% спрямо средната цена за 2-рото тримесечие на 2010 г.

Ето как се движеха средните цени на продадените селски имоти през 2010 г:
1-во тримесечие - 9 640 евро
2-ро тримесечие - 14 600 евро
3-то тримесечие - 11 630 евро
И обемът на реализираните сделки със селски имоти през третото тримесечие на 2010 г. бележи спад от 13% спрямо второто тримесечие на тази година. Това е нетипично за лятото, което традиционно е активен сезон за продажба на селски имоти.

Статистиката на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС сочи:
Средна цена на сключените сделки със селски имоти за 3-то тримесечие на 2010 г.: 11 630 евро при средна цена за 2-ро тримесечие 14 600 евро
Спад на цената за третото тримесечие спрямо 2-ро тримесечие на 2010: -20%
Спад в обема на сключените сделки със селски имоти спрямо 2-ро тримесечие на 2010 г.: -13%
Натрупан спад на средните цени на селски имоти за 2010 г. спрямо 2009 г.: -16%
Ръст в сключените сделки със селски имоти за 2010 г. спрямо 2009 г.: +43%

Движение на средните цени на селските имоти през годините:

Средни цени и ръст спрямо предходната година:
• 2004 г. - 11 300 евро
• 2005 г. - 15 450 евро +37%
• 2006 г. - 18 510 евро +20%
• 2007 г. - 24 800 евро +34%
• 2008 г. - 30 800 евро +24%
• 2009 г. - 14 300 евро -53,5%
• 2010 г. до септември вкл. - 11 950 евро -16%

Намаления в офертните цени на имотите - близо ¼ от офертите за продажба са с намалени цени

След активната корекция на цените на офертите през втората половина на 2009 г., през 2010 г. намаленията на офертните цени на имотите са минимални. Освен това, повечето от новите оферти за продажба биват обявявани директно на реалните за пазара в момента цени. Това показва, че имаме един завършен цикъл на спад в цените на имотите, който започна в края на 2008 г. и продължи около година и половина.
Делът на намалените оферти общо за страната към 30.09.2010 г. е 24% от активните оферти на сайтовете на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС и ЛУКС ИМОТИ. За сравнение - в началото на 2010 г. са били 18%, т.е имаме нарастване само с около 6% на броя на намалените оферти за 9-те месеца на 2010 г. Намалени са цените предимно на имоти, които са били надценени за настоящите пазарни условия и които на практика са били извън пазара през 2009 г.
Средното намаление на офертните цени на имотите в страната е 22%, като в началото на годината е било 20%. Т.е. през 2010 г. имаме минимално увеличение в средното намаление на цените само с 2%.
София - средният процент на намалението на офертните цени към момента е 22%, като в началото на 2010 г. е бил 17%. Т.е имаме 5% среден спад в офертните цени на имотите в София през 2010 г. За Варна средното намаление на цените е 19%, отново е нараснало с 5% през 2010 г.
Ясно изразена е тенденцията на спад в темповете на намаление на офертните цени през 2010 г. Пазарът намери баланс на определени ценови нива и в момента всички изчакват да видят дали ще има признаци за увеличаване на обема на сделките, което ще бъде сигнал за възстановяване. В някои пазарни сегменти увеличението на обемите е факт, докато при други (напр. селските имоти) има спад в продажбите. Има и доста оферти, които са изтеглени от пазара - тествани са на определени ценови нива и след като не са реализирани сделки, продажбата им е стопирана за момента.

По типове имоти за цялата страна средните намаления в офертните цени от 2009 г. до момента са:
• апартаменти - 18%, като при апартаментите най-голям спад има в офертните цени на двустайните апартаменти и мезонетите - с 20%, а най-малък спад има при най-малките и най-големите апартаменти.
• къщи - 22%
• земя - 26%, като при земеделската земя спадът е 30%
• офиси - 28%
• магазини - 30%

Вижда се, че най-малък е спадът при апартаментите, които макар и в условия на криза са търсени от купувачите за решаване на основни жилищни нужди.