Недостиг на офиси, лек ръст на наемите

Почти двойно се очаква да нарасне средният размер на наемните сделки за офис площи през 2016 г. в сравнение с година по-рано, прогнозира консултантската компания Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония.

Тази година предстои преподписване на изтичащи договори с големи наематели, както и приключване на мащабни наемни сделки с компании, които се разрастват и консолидират бизнес. Според Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ , те ще са двигател на наемния пазар в София през следващите тримесечия.

„При среден размер от 1200 кв. м на наемните договори през 2015 г., през тази година той се очаква да надхвърли 2000 кв. м. Трябва да се има предвид, че преговорите и взимането на решения по подобни сделки отнемат повече време и това бе причината за относително спокойното първо тримесечие. През следващите обаче очакваме значително по-динамичен пазар на офис площи“, коментира тя.

През първото тримесечие на 2016 г. в София са сключени наемни договори за 22 188 кв. м, което е спад със 17% в сравнение със същия период на 2015 г. Нетно усвоените площи за периода са 15 444 кв. м.

Пазарът остава движен от IT и BPO сектора, като тези компании участват в 70% от сделките през тримесечието. Сред по-големите транзакции през периода са разширението на IBM с 3500 кв. м в Sofia Airport Center и това на Visteon с още 1300 кв. м в Capital Fort.

Основен проблем за офис пазара остава недостигът на качествено предлагане, който също е спирачка за по-голям обем наемни сделки. Данните показват, че делът на свободните площи в Топ 10 от офис сградите в София се движи трайно около 3%, което е под здравословния за пазара минимум.

В рамките на годината картината едва ли ще се промени значително, въпреки че на пазара се очакват нови 54 000 кв. м офиси. Около 30% от тези сгради обаче са за собствено ползване или не са достатъчно големи, за да отговорят на търсенето на наемателите, които консолидират бизнес или планират разрастване.

Това е и причината за продължаващия лек ръст на наемите при първокласните офис площи. В началото на 2016 г. те се вдигнаха с 4% и достигнаха 13 евро/кв. м край големите булеварди. С това нивата в тези райони вече се изравняват с централната част на София, докато в покрайнините на града първокласни офис площи могат да се наемат за 10-10.5 евро/кв. м.

Трайна тенденция е и разрастването на редица наематели от IT и BPO сектора към големите градове извън София, където отварят втори или трети офис. Причината за тези решения е голямата конкуренция на пазара на труда в столицата, както и добрите условия за бизнес, които градове като Пловдив, Бургас и Варна предлагат.

В стремежа си да оптимизират офисите си много компании се ориентират и към нови за нашия пазар модели за организация на работното пространство, като Hot Desking и Activity Based Working (ABW). Предимството на ABW– модела е, че дава свобода на служителите да преценят кога, къде и как да работят най-ефективно, като фокусът е върху организирането на по-гъвкава и съобразена с техните нужди работна площ.

Инвестицията в реорганизация и по-ефективно разпределение на офис пространството е препоръчителна и за собствениците на сгради, които искат да задържат наемателите си и да постигнат по-високи наемни нива.