Ножицата купувач - продавач се отваря на вторичния пазар

Пазарът на жилища през 2024 година отново
премина под знака на ръста – както в броя сключени сделки, така и по отношение
на ценовите нива. В края на годината обаче ставаме свидетели на постепенна
промяна в поведението на ключовите участници на пазара.

Докато купувачите са на
своя психологически праг за допълнителен ръст и за тях е достигнато плато на
цените, продавачите на вторичния пазар са в еуфория и с очаквания за ново
покачване. Това се посочва в обзора за 2024 г. на Имотека, част от Реалто Груп.

„В последните месеци на 2024 г. виждаме отчетлива промяна на досегашната
тенденция и осезаема разлика в нагласите на двете страни. Ако до есента 30%
от сделките се сключваха без никаква отстъпка или такава до 5000 евро, от
октомври купувачите започнаха все по-настойчиво да изискват преговори за
крайната цена на сделката”, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на
Имотека.

По думите му, купувачите вече изискват компромис от страна на продавачите на
вторичния пазар в рамките на 10-15%, като най-често това се случва при сделките
за имоти на стойност над 200 000 евро. В същото време, всеки втори купувач вече
иска отстъпка между 5000 и 10 000 евро от цената. Част от продавачите пък, дори
и при оставена гаранция за покупка на цената, която са обявили, са склонни да се
откажат от продажба и да изчакат приемането на еврото, водени от еуфорични
очаквания за по-високи цени.

„В настоящите условия пазарната цена на даден имот се дефинира все по-
трудно. Тя вече не може да се определи единствено според количествения
показател – стойност за квадратен метър, а ще бъде в силна зависимост от
качествата на имота и на сградата, от района и околната инфраструктура,

както и от потенциала за бъдещо развитие на конкретния квартал”, допълва
Пейчев.

Продължаващ ръст в активността на пазара на жилища в големите градове през
2024 г. отчитат от Имотека. Над 10% е повишението в броя сделки за тристайни
жилища в София, леко повишение се наблюдава и при двустайните апартаменти. В
същото време цените продължават ръста си, макар на фона на индикации за
успокояване на инерцията.

В София продажните цени растат с 12% за тристаен апартамент и с 15% за
двустаен. Във Варна покачването в нивата и при двата типа жилища е с 19%, докато
в Пловдив по-осезаемо поскъпват двустайните жилища – отново с 19%. Цените на
тристайните апартаменти в града се покачват с 14%.
Продължава миграцията от по-малките населени места към областните центрове,
посочват още от Имотека.
„Пазарът в България в момента се катализира предимно от сделките в
големите градове, като активността в по-малките значително отстъпва.
Продължаваме да наблюдаваме вътрешна миграция към София от Пловдив,
Стара Загора, Бургас и Благоевград, към Варна от Търговище, Добрич, Шумен,
Разград и Силистра, както и към Пловдив от Кърджали, Хасково, София, Смолян и
Стара Загора, дори Велико Търново”, коментира Явор Пейчев.

Кредитирането остава основополагащ фактор на пазара, посочват още от
компанията. Делът на сделките с външно финансиране в София нараства до 61%
през 2024 г. при 57% през 2023 г. Близо половината от тези купувачи ползват и по-
големи кредити – 48% от тях покриват със заем над половината от крайната
стойност на сделката. 

Ситуацията в Пловдив е идентична – клиентите с кредит
нарастват до 65% през изминалите 12 месеца спрямо 2023 г., когато делът им е
56%.
„Хората се възползват от ръста на средната работна заплата, евтините
кредити и намаляващата безработица. Те теглят немалки кредити, които

покриват голяма част от цената на имота. Много голяма част от тях са
млади хора на високи позиции, най-често от IT сектора, но и от здравния сектор,
администрацията, търговията, застрахователния и консултантски бизнес,
енергетиката”, коментира Пейчев.

Различна е картината единствено във Варна. Общо 37% от сделките в Морската
столица са с кредит. Спестяванията на хората в града са в кеш и те ги влагат по-
бързо в сигурен имот.

В София най-голям е делът на купувачите между 30 и 39 години – те
представляват 32% от всички. Хората между 40 и 49 години заемат 29% от всички, а
най-младите – от 18 до 29-годишни, са 16% от всички купувачи за 2024 година.
Клиентите над 50 години пък съставляват дял от 24%, сочат данните на Имотека.
Почти без промяна остават профилът на търсения имот в столицата. Най-желани
са двустайните, тристайните апартаменти и къщите във вилните зони и населените
сателитни села и градове. 

Особено популярни са самостоятелните къщи с двор от
поне 500 кв. м, докато редовите къщи не са сред първите желания на купувачите.
Особено търсени вече са последните етажи, пентхаузите с голяма тераса и градска
гледка и в трите града, както и мезонети. 

Трофейните имоти във високия сегмент
продължават да са във фокуса на клиентите. Изцяло завършените, обзаведени
апартаменти вземат съществен превес в предпочитанията на клиентите, тъй като
повечето от тях не желаят да влагат допълнителен финансов и времеви ресурс след
сключването на сделката.

За инвестиция купуват 23% от клиентите на компанията. Най-предпочитаните
квартали за покупка в София с тази цел са Малинова долина, Овча купел,
Манастирски ливади, Центъра и околните зони като Банишора. Инвестиционно

настроените купувачи се интересуват още от Младост и Кръстова вада, както и от
всички райони в близост до университети и спирки на метрото.

Клиентите, които търсят жилище за собствено ползване в столицата, се фокусират
върху Манастирски ливади, Борово, Хиподрума, Гоце Делчев, Лозенец, Младост и
Кръстова вада. Купувачите с по-ограничени бюджети разглеждат и новите проекти
в Люлин и Модерно предградие.

В Пловдив предпочитаните квартали за инвестиция са Младежки хълм, ВМИ,
Смирненски, Широк център, Остромила, Гагарин, Беломорски. Купувачите за
живеене търсят също в Смирненски, но и Кършияка, Тракия, районите по Южната
дъга и Родопската яка, където има и активен пазар на къщи.

Във Варна популярните за инвестиция квартали са Пчелина, Владиславово,
Кайсиева градина, Изгрев и Виница. За живеене предпочитани райони са Св. св.
Константин и Елена, Траката, Чайка, Лятно кино Тракия, Левски, Победа и
Възраждане. 

Налице са и клиенти, които търсят парцели за строеж на къща за
собствено ползване. Те предпочитат Боровец, Ментешето, Добрева чешма.
Новото строителство с гъвкавки схеми на плащане играе ключова роля за
активността на купувачите.

„Разликата в нагласите на купувачи и продавачи вероятно ще забави сделките
на вторичния пазар за известен период от време. Докато страните се
„напаснат”, купувачите с нужда от жилище няма да отложат решението си за
покупка, а по-скоро ще сменят профила на търсения имот. Ако цените на
вторичния пазар са завишени в резултат на емоционална преценка на
собствениците, е вероятно тези купувачи да се прехвърлят към новите
проекти. Затова и очакваме нов ръст в активността на ново строителство,
но по-бързи ще са сделките, при които инвеститорите предложат по-гъвкави
схеми на плащане”, казва Явор Пейчев.

На пазара на наеми се наблюдава покачване на цените между 13% и 16% в София,
Пловдив и Варна, посочват от Имотека. Цените на двустайните жилища към
момента са около 650 евро в центъра и най-престижните райони, в по-
отдалечените – около 500 евро на месец. Тристайните апартаменти в централната
част на столицата струват около 850 евро на месец, в останалите райони – между
600 евро и 800 евро. 

Най-много сделки за наем се реализират в централната
градска част, Хладилника, Кръстова вада, Овча купел, Люлин, Южни райони,
Малинова долина, Манастирски ливади, Младост.