Общинско жилище във Виена? Ето как.

Предприятието „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ (Община Виена – Виенски жилища) управлява, санира и експлоатира общинския жилищен фонд. Тук се включват около 220 000 жилища, в които живеят над 500 000 души, 6000 заведения и над 47 000 гаражи и общи помещения. Това го прави най-големият домоуправител на общински жилища в Европа.

В рамките на „Виенски жилища“ съществува отделно предприятие (Wiener Wohnen Haus- & Außenbetreuung GmbH), чиято основна задача е да предлага пълната палитра от услуги по управление, поддържане и отдаване под наем на етажната собственост. Предприятието е сертифицирано по нормативи за качество, охрана на труда, опазване на общественото здраве, опазване на околната среда и металообработване и шлосерски услуги.

Служителите са ок. 1500 и изпълняват приблизително функцията на домоуправители на общинските блокове. Те поддържат чистотата във всички части на сградата, проверяват инфраструктурата и техниката и поправят дребни повреди, отстраняват графити, провеждат мерки срещу дребни вредители (хлебарки, гризачи и т.н.), грижат се за тревните площи и градинките, през есента събират шумата и я предават за био преработка, през зимата ринат сняг и опесъчават пътеките, а през пролетта събират този пясък. Частично тези „домоуправители“ поемат и функции на управителния съвет на етажната собственост.

Освен поддръжка, специални грижи в общинските кооперации се полагат и за спазването на установения ред. От 2009 г. съществува специална служба на консултантите по вътрешния ред, които обикалят обектите с таблет в ръка, който със специален софтуер веднага предава сигналите им към „Виенски жилища“. През 2015 г. те са извършили 15 121 проверки, но са наложили само 29 глоби за нарушения. Това означава, че дейността им има ефект – през 2014 г. глобите са били 46. Тенденцията е трайна – от съществуването на консултантите нарушенията на реда са намалели наполовина. Най-честите нарушения са неправомерното изхвърляне на едрогабаритни отпадъци, на по-малки отпадъци (напр. микровълнова или прахосмукачка), кучешки изпражнения, извеждането на кучета без каишка, изоставени колички от супермаркети, неправомерно паркиране, вдигане на шум, игра с топка или каране на колело на неподходящи места и т.н.

Общинско жилище

За да наемеш общинско жилище във Виена е необходимо най-напред да получиш талон от „Виенски жилища“. За целта трябва да са изпълнени определени изисквания, като например определен доход или двегодишно постоянно местожителство в града. Талонът е потвърждението, че молбата за наемане на общинско жилище е била регистрирана. Това означава, че кандидатът отговаря на всички основни изисквания и е доказал жилищна нужда със съответните документи.

Предпоставки за получаване на общинско жилище във Виена

Основни предпоставки

* Две години жителство с постоянен адрес във Виена (актуално към момента на подаване на молбата)

* Минимална възраст при подаване: 17 години

* За граждани на Австрия, ЕС, ЕИП, Швейцария и приравнени към тях (с официален бежански статут или с право на дългосрочен престой според австрийския закон).

* нисък доход: под определена максимална граница (за 2016 г. сумата от нетния доход на всички лица, които ще влязат в общинското жилище, не трябва да надхвърля 44 410 евро за едно лице, 66 180 евро за две лица, 74 900 евро за три лица, 83 610 евро за четири лица и плюс 4870 евро за всяко следващо лице.

Други предпоставки

* Пренаселеност: в зависимост от жилищната площ и живущите едно жилище е пренаселено в следните случаи:

- едно жилищно помещение (включително преходни стаи): повече от две лица

- с две жилищни помещения (включително преходни стаи): повече от три лица

- с три жилищни помещения (включително преходни стаи): повече от пет лица

- с четири жилищни помещения (включително преходни стаи): повече от седем лица

- с пет жилищни помещения (включително преходни стаи): повече от девет лица

- под 15 кв. м: винаги

* Вредност на жилището за здравето: вредност може да бъде регистрирана, ако жилище на партерен етаж след влизане в сила на договора за наем

- бъде обявено от строителна полиция (общински отдел 37) за вредно за здравето поради увеличена почвена влага

- след предприети подходящи мерки от собствениците за отстраняване на проблема не се очаква подобряване на жилищната ситуация.

* Жилищни нужди, свързани със заболявания или възраст

* Виенски регламент за млади хора (за двойки или самостоятелни лица под 30 години, които нямат собствено жилище)

* Партньори с отделни домакинства

* Напускане на ведомствено жилище не по вина на наемателя

* Апартаменти за хора с увреждания

Кратка история на общинското жилищно строителство

1900: 300 000 от 2 милиона виенчани нямат жилище.

1925: първата общинска жилищна кооперация във Виена – Мецлайнсталер хоф – приема първите си обитатели.

1934: всеки десети виенчанин живее в общинско жилище

1945: след Втората световна война във Виена са разрушени 87 000 жилища, а 35 000 души са бездомни.

1950: построени са първите малки съединени „дуплексни жилища“ и създават много допълнително жилищно пространство.

1960-те години: строят се средно годишно по 9000 нови общински жилища.

1970-те години: построен е жилищният комплекс „Ам Шьопфверк“.

1984: годишно се санират средно по 10 000 жилища.

1990-те години: старт на нова жилищна строителна офанзива.

2016: всеки четвърти виенчанин живее в общинско жилище. Един човек обитава средно 38 м2 жилищна площ. Под наем е отдадена 13 441 914 м2 общинска жилищна площ

Виена своевременно увеличи сградното строителство, за да създаде в един нарастващ град достатъчно жилища на достъпни цени. Затова равносметката за 2015 г. е впечатляваща. В момента се строят ок. 14 000 субсидирани жилища, през 2015 г. бяха завършени 7200. В европейски мащаб това е уникално достижение. Хамбург например през 2011 г. си постави целта да построи 6000 жилища, от които едва 2000 са субсидирани.

Поставено от Виена темпо ще се поддържа и през следващите години. Предлагането на жилища варира от класическите субсидирани жилища през проекти на Виенската жилищностроителна инициатива и програмата Смарт до нови общински жилища.

Продължава строителството на особено изгодните като наем общински жилища – брутният наем на новопостроените е 7,50 евро/м2. През юни 2015 г. пък бяха населени първите Смарт-жилища върху покрива на търговски център (от общо 71 апартамента, 24 са „интелигентни“), наемът е същият, но се изисква минимално финансово самоучастие. В почти всички жилищностроителни проекти са планират и интелигентни апартаменти – те трябва да бъдат една трета от всички жилища. В момента се строят 2880 такива.

Две трети от жителите на Виена обитават общинско или субсидирано от общината жилище. Осем от десет жилища в момента се финансират със средства по общинската програма за насърчаване. От много години Виена е пионер в световен мащаб в областта на субсидираното жилищно строителство – с различни форми на финансиране тук се изграждат повече нови жилища отколкото в други големи градове. Още по-голяма преднина градът печели в областта на модернизацията – средно годишно във Виена с финансовата подкрепа на общината се санират ок. 10 000 жилища. За сравнение – в Мюнхен те са само 1000.

През 2016 г. Виена за седма поредна година оглави класацията на Мърсър за град с най-добро качество на живот. Важна предпоставка за този успех е и достъпното жилищно пространство за всеки.

Виенска жилищностроителна инициатива (Wohnbauinitiative - WBI)

През 2011 г. Виена стартира програмата Виенска жилищностроителна инициатива, която допълва строителството на нови общински жилища. Жилищата имат изгодни условия, подобни на общинските. Успешният модел днес е за пример в Европа. Изпълнителите на строителните дейности са финансово подкрепени от Община Виена, а в замяна предават жилища с високо качество и наемни цени, които са по-ниски отколкото на пазара на частни жилища и близо до тези на общинските жилища.

Проекти по инициативата се изпълняват от партньорски консорциуми, които се формират от строителни фирми и финансови институции. Общината подпомага изграждането на жилищата с изгодни заеми. Отпускането на тези заеми е свързано както с обвързващи клаузи за изгодни максимални граници за собствено участие и наемни цени, така и с високи критерии за качество.

И тук основните предпоставки да станеш наемател са наличието на талон от „Виенски жилища“, навършени 17 години, 2 години постоянен адрес във Виена, австрийско (или приравнено към него) гражданство. В този случай обаче не се поставя горна граница на доходите.

Предлагат се два варианта на наемна цена (с вкл. данъци и експлоатационни разходи):

- ок. 9,75 евро/м2 месечно със самоучастие от максимум 150 евро/м2

- ок. 8 евро/м2 месечно със самоучастие от максимум 500 евро/м2

Досега са построени ок. 2900 жилища, а в следващия етап ще бъдат пуснати в експлоатация 2500 апартамента. Новият етап на Виенската жилищностроителна инициатива има общ инвестиционен обем от ок. 233 млн. евро и заеми от община Виена в размер на 77 млн. евро. Тези финанси представляват силен импулс за икономиката и осигуряват над 1300 работни места.

Проектите ще се реализират на четири терена в три виенски района:

- Wien-Landstraße в района на Franzosengraben, 800 апартамента по инициативата и 230 свободно финансирани

- Sonnwendviertel в район Favoriten, 285 апартамента по инициативата

- на терена на някогашния завод за вентили Hoerbiger Ventilwerke, 220 апартамента по инициативата и 270 свободно финансирани

- на Otmar-Brix-Gasse в Симеринг, 100 апартамента по инициативата

В момента с пълна пара върви планирането на новите проекти. Най-напред ще са готови жилищата на територията на завода, всички проекти ще бъдат реализирани в периода 2016-2018 г.

В бъдеще строителството на общински апартаменти и такива в рамките на инициативата на би могло да се предприеме на териториите на гари Север и Северозапад.

Конкурси за изпълнители

През 1995 г. беше въведено изискването за конкурс за изпълнители, чиято цел да открият проектни екипи, които могат да предложат най-добрата концепция за реализация върху определени терени. Конкурсът обаче и инструмент за регулиране на строителството, така че то да отговаря на потребностите на населението. Печелившите проекти трябва да отговарят на конкретни теми и изисквания, но и на доста високи критерии за социална устойчивост, архитектура, икономичност и екологичност. Победителите реализират своите концепции върху посочените терени чрез усвояване на средства от общинската програма за жилищно строителство.

Консултативен съвет

По-малките субсидирани проекти за жилищно строителство (по-малко от 300 апартамента) се оценяват от есента на 1995 г. от Консултативен съвет за недвижимите имоти. Както съставът на журито в конкурсите за изпълнители, така и този орган се състои от експерти в различни области, които веднъж месечно оценяват внесените проекти. И в този случай поне една трета от всички апартаменти трябва да са „Смарт“. За 2015 г. този съвет е препоръчал за общинско съфинансиране 18 проекта с 1900 жилища и общ обем на строителните дейности ок. 223 млн. евро, от които 77 млн. евро са общинска субсидия.

Критериите, по които консултативният съвет оценява проектите, се основават на т.нар. Виенски модел на четирите стълба на субсидираното строителство на жилищни кооперации. На преден план излизат цялостното качество и премереност по отношение на четирите стълба.

Четирите стълба на Виенския модел

1. Социална устойчивост

1.1. Практичност

1.2. Намаляване на разходите чрез планиране

1.3. Съжителство в общност

1.4. Жилища за променящи се потребности

2. Архитектура

2.1. Градска структура

2.2. Сградна структура

2.3. Жилищна структура

2.4. Оформление

3. Екология

3.1. Строителство, щадящо климата и ресурсите

3.2. Здравословен и природосъобразен живот

3.3. Качество на зелените и откритите градски пространства

3.4. Диференцирани предложения за оползотворяване на зелените и откритите градски пространства

4. Икономика

4.1. Разходи за парцел

4.2. Общи строителни разходи

4.3. Потребителски разходи и договорни условия

4.4. Съотносимост на разходите за довършителните работи

Снимки: Stadt Wien

Автор: Бюро за международни връзки на Община Виена EuroCom PR