Очакванията на собствениците на офис сгради

Първото по рода си проучване сред собственици и инвеститори на 52 офис сгради в София, представляващи близо 40% от пазара, или 774,000 кв.м. беше проведено от MBL. Анализът дава пряк поглед върху бъдещи и настоящи проекти на инвеститорите и техните очаквания за движението на наемите и тенденциите на пазара през 2019 и 2020г.

Строителна активност

Изключително позитивната пазарна обстановка през последните три години, а именно увеличеното търсене, намаляващия дял на свободните площи, растящите наеми и все по-честото подписване на договори за наем преди получаване на Акт 16, подобри очакванията на предприемачите и инвеститорите. В резултат на това бяха обявени много нови проекти. В момента в процес на изграждане са 405,000 кв.м, а други 454,000 кв.м са планирани, като голяма част от тях би могла да бъде завършена до края на 2022 година. Най-голяма концентрация на офис проекти има по протежението на бул. Цариградско Шосе. В следващите няколко години ще станем свидетели на много активна строителна дейност и в квартал „Хладилника“.

60% от участниците в проучването потвърдиха плановете си да започнат нов проект, като повечето от тях вече разполагат с подходящ парцел, а 44% са взели разрешително за строеж. Една трета от интвервюираните обмислят инвестиция в други градове в България или в чужбина, като 67% от тези, които са се насочили към българския пазар, се интересуват от пазари като Пловдив и Варна. Диверсификация на активите също е в плановете на 72% от наемодателите, като най-разпространени са инвестициите в жилищни проекти (59%), последвани от складове (28%), хотели (17%) и търговски площи (14%). Освен стартирането на нови проекти, 23% от интвервюираните активно търсят да закупят вече завършен, въведен в експлоатация и генериращ приходи актив, като тук интересното е разликата от над 100 базисни пункта между доходността, на която са склонни да купуват (8.75%) и респективно да продават (7.50%) такива имоти.

Наемни нива

Резултатите от проучването илюстрират, че повечето (78%) наемодатели виждат пазара като стабилен и се чувстват комфортно с наемните нива, които предлагат (€12-€14 на кв.м). Няколко собственици (27,000 кв.м) мислят, че могат да постигнат наемни нива над пазарните.

Настроенията често имат по-голям ефект върху пазара, отколкото фактите и числата. Затова, гледната точка на инвеститорите за движението на наемните нива в следващите 18 месеца е важна информация, която трябва да се отбележи. 88% от наемодателите казват, че до края на 2019 година не очакват промяна в наемите, а само няколко мислят, че ще продължат да се покачват. Картината за 2020 година е малко по-песимистична – 79% отговарят, че очакват наемните нива да останат стабилни, а 12% предвиждат спад.

Международни стандарти

През последните 10 години, в опита си да привлекат за наематели повече международни компании, които търсят ефективност и прозрачност при площообразуването в бизнес сградите,  някои наемодатели започнаха да използват международен стандарт за измерването на площите, вместо да предлагат помещенията си съгласно българския стандарт за площообразуване, описан в ЗУТ. Наемодатели на около 380,000 кв.м. потвърдиха използването на BOMA, GIF или подобен стандарт. Това е позитивна тенденция, която помага на наемателите да сравняват правилно и лесно различните си опции, и в същото време вдига шансовете на наемодателите да спечелят определен наемател.

Зелени решения

Резултатите от проучването показват, че наемодателите вярват най-вече в самия проект на зелено строителство, отколкото в сертификацията за зелени сгради. Значението на сертифицирането се оценява със среден резултат от 3,5 по скала от 1 до 5 и това вероятно ще се запази, освен ако наемателите не започнат да поставят значително по-голямо значение на сертифицирането в процеса на избор на офис.