Пазарът на имоти 2016: Прогнози + сделки

Новата 2016 г. идва с видима промяна на пазара на бизнес имоти. След интереса към подценени активи и строителни терени, сега вниманието на инвеститорите се насочва към доходоносните имоти – завършени и отдадени под наем сгради, прогнозира Forton, стратегически партньор на Cushman & Wakefield за България и Македония с 10 години опит на пазара.

Във фокуса на купувачите попадат основно офис сгради и добре работещи търговски центрове в София и в големите градове. Интересът е насочен към първокласни имоти – с отлично местоположение, висока заетост и дългосрочни наемни договори, които генерират стабилни порични потоци.

„При офис площите силното развитие на наемния пазар през последните две години позволи да се откроят първокласни проекти, които да предложим на инвеститорите. На пазара на търговски площи също е налице сегментиране и работещите модели се забелязват на фона на проектите, които се нуждаят от репозициониране“, коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор.

Тя посочи като конкурентно предимство на България по-високата доходност, която инвеститорите могат да постигнат при сделките си в сравнение с тази на развитите европейски пазари. На тази база расте инвестиционният интерес към Югоизточна Европа като цяло, стига регионът да запази икономическата и политическата си стабилност.

Офис площи

Силното търсене на офис площи под наем продължава, като и през 2016 г. ще остане движено главно от IT и BPO сектора. България е все по-разпознаваема и предпочитана аутсорсинг дестинация за тези компании и очакванията за силен пазар за поредна година.

В резултат от разрастването на аутсорсинг бизнеса, както и на вълната от сливания и придобивания в световен мащаб търсенето трайно се насочи към по-големи площи. Много компании от тази сфера обединяват офисите си и търсят офиси в диапазона 2000-4000 кв. м. Това беше и причината през 2015 г. да станем свидетели на поредица от значими наемни договори, най-големият от които – за влизането на Visteon на 7300 кв. м в Capital Fort.

„Консолидирането на бизнес, разрастването на операции в България и преподписването на наемни договори ни дават основание да очакваме активен наемен пазар и през 2016 г. Слабото предлагане на подходящи площи обаче е ограничение, което също трябва да се има предвид“, коментира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“.

По данни на компанията през следващата година се очаква завърщването на едва 70 000 кв. м нови офис сгради. В същото време през последните две години обемът на наемния пазар надвишава 130 000 кв. м, а нетно усвоените площи (разликата между наети и освободени) са над 80 000 кв. м. Така, ако отделим настрани офисите за собствено ползване и по-малките сгради, на пазара ще излязат едва два-три по-значими нови проекта – Blu Offices на бул. „Брюксел“, SPS Tower на бул. „България“, Kambanite Green Offices в района на Околовръстния път, така че недостигът на качествено предлагане ще се запази.

Прогнозата е, че в резултат от това ще продължи активното наемане на площи в строеж (preleases). По отношение на наемните нива на първокласни площи в София, които през 2015 г. варираха между  10.5 и 12.5 €/кв. м, очакванията са за лек ръст през предстоящата година. Договорите за новите сгради ще се подписват в горната граница на този диапазон – на нива около 12-12.5 €/кв. м.

След като през 2015 г. се формира стабилен наемен пазар на офис площи извън София, през следващите месеци този интерес ще се запази. Тенденцията е свързана с разрастването на IT и BPO сектора, като тези компании все по-често разглеждат опции за офиси в Пловдив, Варна и Бургас.

Търговски площи

Активността на пазара през 2016 г. ще дойде основно от преструктурирането на слабо представящи се или неработещи търговски центрове. В София се очаква City Center Sofia да представи изцяло обновена концепция. В Пловдив се работи по ново пазарно позициониране на Galeria Plovdiv, както и по отварянето на Markovo Tepe Mall след смяната на собствеността и размразяването на проекта.

Извън тези инвестиции все по-видим е и стремежът на търговци и инвеститори да изпозват синергията между различни видове площи – търговски, жилищни, офисни, хотелски... Като резултат от това на пазара вече са мултифункционални проекти като San Stefano Plaza в центъра на София и очакванията са през 2016 г. интересът на наемателите към този тип схеми да расте. Атрактивни за тях са и търговските части на големи офисни сгради и комплекси, които предполагат сериозен трафик от хора и развитие на различни магазини и услуги.

Успоредно с това продължава разрастването на ритейл бизнеса към регионалните градски центрове. Международни модни марки, като H&M вече присъстват в областните градове. Активно растат и вериги за обувки, детски и спортни стоки, дрогерии и др. Търсенето на площи насърчава инвеститорите и в областните градове се завръщат и малките търговски центрове, като S Mall в Сливен и Katina Center в Добрич.

Индустриални площи

След като през 2015 г. бяха подновени инвестициите в спекулативни логистични проекти, през 2016 г. се очаква активен наемен пазар. В София и околностите в момента се изграждат бази с обща отдаваема площ над 30 000 кв. м, за които през новата година ще се търсят наематели.

Традиционно активни на този пазар са логистичните оператори и търговците, чието търсене остава силно в резултат от разрастване на бизнеса или оптимизиране на складовите им площи. По отношение на наемните цени пазарът на индустриални имоти ще остане по-скоро балансиран, като за София нивата за първокласни площи ще се задържат около достигнатите през 2015 г. средни цени от €4/кв. м.

Продължават и инвестициите в собствени площи. Извън София интересът е свързан основно с продължаващата тенденция за ниършоринг (износ на производство или услуги към близки до пазарите дестинации) при производството на компоненти за автомобилната индустрия. Активни са и компаниите от леката промишленост. Нашите наблюдения са, че интересът на тези компании постепено се измества към по-малки областни градове като Видин, Плевен, Монтана, Перник.

В големите градове продължава и активното търсене на строителни парцели, свързано с инвестициите в жилищни и офисни сгради, както и в големи мултифункционални комплекси.  Интересно развитие през 2016 г. се очаква в Пловдив, където „Каменица“ продава 31 дка от терена под бившата си пивоварна.