Пазарът на индустриалните площи пред restart

Смяна на локацията или предоговаряне на наемните нива са двата основни начина, по които логистичните компании оптимизират разходите си в момента, сочи докладът на Forton International за третото тримесечие на 2010 година. Наемателите прецизно претеглят коя от двете опции ще бъде по-изгодна за тях преди да прибягнат до конкретни действия.
„Логистичният бизнес се радва на 10 до 20% ръст в оборотите в резултат на повишения експорт на страната през 2010 година.", коментира Сергей Койнов, Изпълнителен директор на Forton International. "Това води до оптимизъм сред участниците на пазара. За съжаление големите наематели на логистични и складови площи у нас предпочитат да изграждат собствени бази и статистиката го доказва - 73% от излезлите през 2010 година нови модерни площи са притежание на ползвателите им.", допълва Койнов.
През третото тримесечие на годината са се появили едва 12 684 кв.м. индустриални площи, отчитат данните на Forton International. Това е ръст от близо 2.5% спрямо второто тримесечие на настоящата година. Към момента в района на столицата има над 527 000 кв.м. нови логистични площи. В процес на изграждане в района на София са други 73 730 кв.м. Процентът на незаетите площи в сегмента продължава своя ръст и за Q3 2010 достига 9.24%.
Фармацевтичните компании, международните търговци, както и компаниите от преработващия и технологичния сектор продължават да бъдат основна движеща сила на пазара на индустриални и логистични площи . Според проучването на Forton в края на тази и началото на следващата година тези компании ще търсят площи с високо качество. Тогава и индустриалните паркове, които в момента са в проектна фаза, могат да намерят своята реализация.
Компаниите, които са активни в търсенето на индустриални площи, са изправени пред дилема - да наемат или да си построят склад сами. Наемът предлага повече гъвкавост, тъй като договорът може да се прекрати лесно и бързо на цената на неустойка в размер на 3 месечни наема. Въпреки че ангажира повече средства първоначално, вариантът собствена база предлага максимална функционалност на площите и може да отговори в най-голяма степен на изискванията на наемателите, както и да намали текущите разходи на компанията.
Големият обем предлагане на нови и модерни логистични площи и високите критерии на наемателите поставят собствениците на по-остарелите индустриални имоти под натиск. Те се принуждават да предприемат мерки за обновяване и модернизация на собствеността си, за да я направят конкурентна в настоящите пазарни условия. Но тук това е възможно с минимални инвестиции, за разлика от пазара на офис и търговски площи, където имиджът и нивото на оборудване са основополагащи. Наемателите на складове могат и правят компромис с възрастта на складовете, ако те покриват критериите им за функционалност.
За да минимализират риска, активните предприемачи в момента залагат на изграждането на модерни и качествени площи на добри локации и в най-честия случай стартират строителство при сериозен интерес от страна на добри наематели.
„Въпреки оптимистичните сигнали на пазара, на част от инвеститорите в индустриални площи им се наложи да търсят алтернативни решения в кризата. Онези от тях, които не успяха да застроят терените навреме, стартираха процедура по регистрация на имотите си като земеделска земя, каквато в действителност са били доскоро, за да спестят от данъци и такси. В общия случай това са малки и средни наематели, които се изкушиха да пристъпят към изграждане на собствени бази, но кризата промени плановете им.", коментира Александър Танев, мениджър Индустриални и логистични площи във Forton. "Други умишлено забавят стартирането на проектите си в очакване на по-добри икономически условия, а когато ги извадят за отдаване на пазара, се стремят към сключването на дългосрочни договори с наемателите."
Наемните нива през трето тримесечие остават непроменени спрямо предходното и се движат около 4 евро на кв.м. Сервизната такса продължава да бъде между 0.5 и 1 евро на кв.м. и е обект на договорка между двете страни.
Средният период, за който се сключват договори за логистични площи в момента според данните на Forton, е между 3 и 5 години, с 3 месеца гратисен период.
Нивата на възвръщаемост остават 13% за седмо поредно тримесечие. Стойността им не е търпяла промени от началото на миналата година досега. Първото полугодие на 2010 година все още не ни прави свидетели на инвестиционни сделки.
Сред предпочитаните от индустриалния бизнес локации в София и околността са района на летището, Околовръстният път, Божурище, както и площите около магистралите Тракия и Хемус, като например Елин Пели и Костинброд.