Пазарът на лукс имоти отчита ръст на търсенето

Пазарът на луксозни имоти през 2023 г. в София отбеляза значително по-голямо търсене в сравнение с предходната година. То бе обусловено от прогнозите за нарастващи цени на имотите и все още ниските лихви по ипотечните кредити. Между 5 на сто и 10 на сто ръст в цените на високия клас апартаменти и 23 на сто ръст при средния – това отчита анализът на "Юник Естейтс" (Unique Estates), компания за луксозни имоти, част от Realto Group, съобщиха от компанията. 

Интересът на купувачите е насочен както към висок клас жилища в добре поддържани сгради в централната част на града, така и към имоти в процес на изграждане в близките до центъра квартали – в тези райони се отчита засилено ново строителство в последните години. 

И през 2023 г. клиентите, търсещи повече пространство, се насочват към къщи в районите от Витошката яка. Други предпочетоха покупката на пентхаус в новопостроени сгради с добре уредена инфраструктура и висок клас среда на обитаване. 

Търсене и предлагане

Пазарът на луксозни апартаменти и къщи в София отбеляза значителен ръст на сделките през 2023 г. Расте и броят на покупките на абсолютна стойност над 600 000 евро - в сравнение с 2022 година от компанията отчитат 50 на сто повече продажби в този ценови сегмент. Това е обусловено и от сравнително малкия ръст в цените на тези имоти. 

"През 2023 г. активно се търгуваха трофейни жилища, които излизат изключително рядко на пазара и в същото време запазват стойността на парите. Луксозните имоти са изключително сигурен актив – те са най-устойчиви на турбуленциите на пазара и в дългосрочен план винаги увеличават цената си. Това ги прави предпочитана инвестиция и вложение на средствата в условия на обща несигурност и инфлация. През 2023 г. забелязахме и друг тренд – инвестиционните имоти във високия сегмент не се предлагат на наемния пазар, а след определен период от време излизат отново за продажба с цел реализация на по-голяма печалба", коментира Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates. 

Ограниченото предлагане в най-желаните райони на София ще е предпоставка за допълнително повишаване на цените през следващите месеци, посочват от компанията. Делът на сделките с жилища в строеж продължава да се покачва. Това обуславя засиления интерес и сделки в квартали с активно строителство – "Възраждане", "Кръстова вада" и "Манастирски ливади". 

Много активен е пазарът и в традиционно привлекателни райони като "Лозенец", "Изток", "Изгрев" и централната част на града. "Докторска градина" остава един най-скъпите райони в София заедно с други емблематични локации като района около храм-паметника "Св. Александър Невски" и Народното събрание. 

Пазарът на къщи през 2023 г. разширява обхвата си - предлагането в районите, разположени по Витошката яка, не съумява да удовлетвори изключително активното търсене там. Това е предпоставка за увеличаването на районите с активен пазар на къщи - предпочитани от клиентите на Unique Estates са "Панчарево", "Камбаните", "Малинова долина", както и село Лозен и районът на Божурище. 

Друга тенденция, която отчитат от Unique Estates, е пренасочване на интереса на клиенти, търсещи по-голямо пространство, към покупка на по-голям апартамент. Модерен, луксозно обзаведен апартамент с две и три спални, на последен етаж през 2023 г. се реализира по-лесно от къща, изискваща допълнително сериозна инвестиция за реновиране, обзавеждане и не на последно място - носи значителни разходи за поддръжка.  

Инвестиционни имоти излизат за продажба

Инвестиционни имоти, закупени преди около 10 години с цел отдаване под наем, през 2023 г. излизат на пазара за продажба. През периода са се търгували също и завършени, готови за отдаване апартаменти. Качествените инвестиционни имоти – с добра локация и поддържани общи части, както и с утвърдена доходоност, се реализират в рамките на 1 до 2 месеца. 

Динамика на цените

Активният пазар на жилища в годините след пандемията, поскъпването на труда и строителните материали, повишаващата се инфлация води до значителен ръст на цените на имотите. През 2023 година тази тенденция се запазва в средния ценови клас имоти. Във високия сегмент поскъпването е в рамките на обичайното повишение - между 5 и 10 на сто.

По данни на Unique Estates средната цена на апартамент в София е достигнала малко над 2500 евро/кв. м при около 2200 евро/кв. м година по-рано. Във високия клас жилища цената е около 3500 евро/кв. м, а на емблематичните локации в София сделките се случват на два пъти по-високи цени. 

Най-високите цени през 2023 г. бяха постигнати в района на храм паметника "Св. Александър Невски", като локацията е определяща, независимо от състоянието на имота. В тази част на града завършен и луксозно обзаведен апартамент може да достигне и продажна цена от над 7000 евро/кв. м. Именно в този район са сключени най-скъпите сделки през 2023 г. 

Най-скъпо продадената самостоятелна къща се намира в централната градска част, в района на паметника на Васил Левски. В същия район се намира и най-скъпо продадената самостоятелна офис сграда, с площ от 1700 кв. м. И двата имота, след реновиране в рамките на три години, се реализират отново, изпълнявайки инвестиционната си цел при първоначалната покупка.  

Най-висока цена на кв. м за парцел – 850 евро/кв. м, е постигната за имот с малка площ, предназначен за жилищно строителство в района на Бояна. Най-висока продажна цена е дадена за парцел с площ 4 дка, разположен в района на Летище София. 

През цялата изминала година активното търсене на висок клас жилища бе съпроводено oт по-малък натиск на офертните цени. Ако през 2021 и 2022 г. около 30 на сто от сделките се сключват без коментар, то през 2023 г. делът им е 50 на сто. В 15 на сто от случаите продажната цена е дори по-висока от първоначално обявената. 

Ново строителство

Интересът към новото строителство е актуална тенденция и на пазара на висок клас жилищни имоти, коментират от компанията. През 2023 г. Unique Estates регистрират ръст от 15 на сто повече запитвания за нови проекти в сравнение с предходната 2022 г. Най-атрактивни за купувачите са затворените комплекси с цялостна поддръжка и висококачествено, луксозно изпълнение. Клиентите се интересуват от умни сгради с функционално и модерно обзавеждане на общите пространства и апартаменти с високи тавани, много светлина и иновативен интериор.

Кредити и лихви

И през 2023 г. около 50 на сто от сделките за жилища у нас са сключени с кредит, като в луксозния сегмент техният дял е 40 на сто. Външното финансиране, което използват купувачите на висок клас апартаменти и къщи, е около 70 на сто от стойността на сделката. 

"Началото на 2024 г. ни изправя пред нов спад на лихвите на фона на драстичния ръст в Европа. Нашите клиенти традиционно са хора с добра финансова култура и предпочитат покупка с ипотечен кредит, тъй като са наясно, че парите у нас в момента са много достъпни. И макар банките в България леко да затегнаха критериите си за кредитиране, заемите, които отпускат, са по-големи. Смятам, че трябва да сме подготвени за различни сценарии и да следим курса, по който ще поеме ЕЦБ", казва Весела Илиева.  

Наеми

Наемният пазар в столицата отново е активен. След забавянето на интереса в началото на 2023 г., от втората половина на годината се отчита постоянно нарастващо търсене. То е резултат от ръста в продажните цени на жилищата и очакванията за покачване на лихвените проценти. 

В същото време предлагането не съумява да удовлетвори търсенето и на този пазар, посочват от Unique Estates. Дефицитът на хубави къщи и апартаменти на нива 1200 -1500 евро ведно с ръста на наемните нива отваря възможност за пренасочване на част от клиентите към пазара на ново строителство.  

В последните месеци на годината активните наематели са предимно българи, тъй като обичайно релокацията на кадри от чужбина се случва в периода март-септември. Основната активност на пазара през годината е била на нива между 800 и 1300 евро, посочват от Unique Estates. 

Наемните нива са се покачили с 5 на сто от началото на годината. Продължаващата тенденция на дефицит в предлагането на къщи под наем, както и на висок клас обзаведени апартаменти с три спални, при наличие на постоянно търсене е предпоставка за покачване на наемните цени на подобни имоти в следващите месеци.