Пазарът на недвижими имоти в София се забавя

Активността на пазара на недвижими имоти в София в началото на 2023 г. отбелязва забавяне, като най-видимо е това при броя запитвания от страна на купувачите. По обобщени данни на всички агенции, които са част от Realto Group, спадът в запитванията е над 30 на сто, но при реално сключените сделки той е само 15 на сто, защото купувачите са по-мотивирани, съобщават от компанията за луксозни имоти Unique Estates.

"След застой в началото на годината, във второто тримесечие цените отново започнаха плавно да растат. Промени се и поведението на купувачите като общият процент на покачване е съизмерим с инфлацията", коментира Весела Илиева, управляващ партньор на Unique Estates.

Друга промяна, която отчетливо се вижда на пазара през април и май, е свързана с ипотечните кредити. След по-голямото напрежение от първите месеци на 2023 г., в момента купувачите са по-скоро разумни, отколкото притеснени. Това се вижда и в дела на сделките с кредит, които за първите пет месеца на годината са 55 на сто от всички.

В луксозния сегмент през 2023 г. се търгуват мечтани трофейни имоти и такива, които могат да запазят стойността на парите, коментират от компанията. Традиционно луксозният сегмент се повлиява значително по-слабо от икономическите промени. Затова нито ръстовете, нито спадовете са рекордни.

Цени по квартали 

Ръстът на цените в отделните квартали на столицата е видимо различен – тенденция, която се задълбочава с времето. Средно цените са нараснали с не повече от 100 евро за кв. м, като измененията са в рамките на статистическата грешка. 

В кварталите, където няма ново строителство, за сделките на вторичен пазар, ръстът е съвсем малък. По-значим е той в новите квартали, където се задейства принципа на снежната топка - появяват се нови проекти с по-високо качество, те привличат интерес към района, а интересът води до покачване на цените. Този ръст има пряка връзка с етапа на строителство на проекта - цените се увеличават с приближаването до разрешение за ползване независимо от външните фактори. 

Наеми 

Наемният пазар в столицата е във все по-добра фаза - тенденция, която се забелязва още от началото на 2023 г. Той не само възстанови нивата отпреди кризите, но и демонстрира извънреден интерес. Една от причините е ръстът в цените на недвижимите имоти в едно с очакването за покачване на лихвените проценти. Покачването на наемните нива на апартаментите е над 10 на сто от началото на годината.

Така на практика изпреварват инфлацията, но независимо от високите цени търсенето надвишава предлагането, посочват от компанията. Ограниченото предлагане на жилища и ниските нива на безработица са основание да очакваме ръст и през следващите месеци. 

Възвръща се интересът от страна на инвеститори за покупка на сгради с цел менажиране. Избират се основно нови проекти, където с комбинация между  краткосрочни и дългосрочни наемодатели може да се постигне доходност от отдаване под наем между 3 и 5 на сто. 

"Този сегмент ще продължава да расте. В Unique Estates повечето ни клиенти в него са българи, живеещи в чужбина, които ни се доверяват за цялостно управление на имотите им в дългосрочен план", казва Весела Илиева. 

Отстъпки  

За първи път имаме над 50 на сто сделки с договорени отстъпки и 15 на сто ръст на ексклузивните договори за продажба, което е още едно доказателство, че продавачите не очакват сделката да се случи лесно и бързо, коментират от компанията. Имотите, които са обявени на пазарна цена, се продават в срок до 3 месеца, а тези на по-висока за над половината година. Отстъпките са до 5 на сто от първоначално обявената цена. 

Кредити

С налични средства продължават да се сключват половината сделки на пазара, сочат обобщените данни на агенциите от Realto Group. Средно 54 на сто от всички покупки от началото на годината са с външно финансиране. Сумите по кредитите нарастват като резултат от по-високите ценови нива на имотите. Темпът за покачването на лихвените нива у нас е значително по-бавен от очакваното, което е предпоставка за запазване нивата на търсене. Размерът на средния кредит отчита ръст с около 20 на сто спрямо същия период през 2022 г. Средното самоучастие е около 30 на сто от стойността на жилището.  В луксозният сегмент 65 на сто са с лични средства. 

Ново строителство

През втората половина на 2022 г. сделките на фаза проект спряха. Към края на годината започнаха да се продават основно преди и с Акт 14. В 2023 г. позитивната тенденция е, че се разглеждат и купуват имоти и в начален стадий – на етап "с разрешение на строеж". 

"Новото строителство привлича с гъвкави схеми - 10 на сто при запазване, и 90 на сто при прехвърляне. Имаме 3 на сто ръст на разрешителните за строеж на годишна база. Това показва стабилността на пазара - балансирано предлагане и разумни сделки", коментира Весела Илиева, която управлява и компанията за ново строителство New Estates.