Пазарът на офис площи клас А боксува

Обемът на съществуващи офис площи в София достигна 2,453 млн. кв.м. към края на второто тримесечие на 2022, като 70% от тях са разположени извън центъра на града. Към момента, по продължението на бул. Цариградско шосе се намират около 1/5 от целия офисен фонд, следвани от обособените бизнес зони около бул. Александър Малинов и югоизточната част на Околовръстен път.

Нововъведените в експлоатация офис площи за тримесечието възлизат на 44,000 кв.м, повечето от които представяват офиси клас А, разположени в най-горещата бизнес зона към момента – кв.Хладилника, или сгради, които са били замразени във времето и са получили разрешение за ползване в последното тримесечие.

Имайки предвид текущите пазарни условия, многото от инвеститорите са предпазливи по отношение развитието на нови офис проекти. Въпреки това към края на първото тримесечие на 2022 г. около 203,000 кв.м офис площи са в процес на изграждане и още 230,000 кв.м са обявени да стартират в близкото бъдеще. Най-голяма част от строителната дейност се извършва във вече популярните бизнес райони като бул. Цариградско шосе и кв. Хладилника, където и в момента се намират половината от строящите се офис сгради.

Свободните площи в офис площи клас A и B през второто тримесечие на 2022 г. са се увеличили с около 50,000 кв. м. спрямо предходното и възлизат на 435,000 кв.м., достигайки връх на обема на свободни офиси в историята на пазара в София , като 38% от тях са разположени по продължението на бул. Цариградско шосе. В резултат на това общият процент на незаетите работни места е 17.8% в края на второто тримесечие на 2022 г.

В идеалния и широкия център на града увеличението на свободни площи е по-малко от 1%, докато нивата в неценталните райони са се увеличили с 1.6% в сравнение с предходното тримесечие, където причината за по-голямото повишение е и по-голямото увеличение на предлагани площи, в сравнение с центъра.

Към момента наличните офис площи, които се търгуват активно, както в съществуващите офис сгради, така и в сгради, които все още са в процес на изграждане, възлизат на приблизително 525,000 кв.м, отбелязвайки 13,000 кв.м увеличение в сравнение с предходното тримесечие. Към края на второто тримесечие коридорът на Цариградско шосе заема 34% от всички предлагани площи на пазара, следван от кв. Хладилника и бул. България с по 10% дял.

Пазарът на бизнес имоти в София регистрира отрицателно нетно усвояване за второ поредно тримесечие, което означава, че повече площи се освобождават, отколкото се заемат. Въпреки това пазарът демонстрира активност, тъй като основните играчи във водещи индустрии се завръщат в офиса въпреки сътресенията на пазара, породени от пандемията, политическите конфликти или прекомерните нива на инфлация. В допълнение се наблюдава голямо несъответствие между нетното усвояване на офис площи от клас А и клас Б, тъй като все повече обитатели избират офиси от клас А и изоставят такива от клас Б. Нетното усвояване за площи клас А е положително и възлиза на 21,000 кв.м.

За последното тримесечие сключените сделки са за 28,000 кв.м, като по този начин новонаетите площи отбелязват увеличение в сравнение с началото на 2022 г. и запазват сходни нива на годишна база.

Офертните наемни нива за офис площи клас А, с много малки изключения, са в диапазона от €12.5 - €15.5 на кв.м, докато наемите за клас Б са между €8.0 и €10.5 на кв.м. През второто тримесечие на 2022 г. средните наеми за офис площи клас А са се увеличили между 3% и 8%, което се дължи на високата инфлация и спекулативно търсените наеми на няколко офис проекта, които все още са в процес на изграждане и няма гарантиранция, че ще се постигне сделка на търсената цена. Наемите в клас Б остават относително непроменени поради по-слабият интерес към тях. По отношение на местоположението наемните нива в нецетралните райони стават все по-високи поради популярността на новосформираните съвременни бизнес зони.

The commercial real estate continues to experience difficulties due to various market disruptions. Although the uncertainty hasn’t yet settled, steady business growth and development plans for major occupiers in Sofia are reflected upon renting additional office space as well, as we see similar volumes of newly signed lease agreements to pre-pandemic.

Бизнес имотите продължават да изпитват затруднения поради различни смущения на пазара. Въпреки че несигурността все още не е отшумяла, стабилният растеж на бизнеса и плановете за развитие на големите наематели в София се отразяват и върху наемането на допълнителни офис площи, тъй като виждаме сходни обеми новоподписани договори за наем с тези отпреди пандемията.

От страна на предлагането, свободните площи за поредно тримесечие достигат абсолютен връх в съвременната история на пазара на офис площи в София. Като се има предвид, че в същото време има излишък от налична площ и намалена дейност по отдаване под наем, очакваме наемните нива за сгради от Клас Б и такива с по-неблагоприятна локация да изпитват натиск надолу, докато тези в добре позиционирани клас А офис сгради ще продължават със същите нива.

Разходите за строителство са се увеличили значително през последната година. Скъпият строителен процес, съчетан с 20-годишния връх на инфлацията, най-вероятно ще намали развитието на спекулативни офис проекти, които са били планирани за тази година.