Пазарът на офиси през 2012

През изминалата година офис пазарът в София отчете относително добра активност, въпреки спада в общия размер на ново наети площи от 82,000 кв. м през 2011 до 76,500 кв. м през 2012. Същевременно броят на сделките регистрира приблизителен ръст от около 30%, което означава намаляване на средната наета площ при една сделка.
Основни двигатели на пазара бяха финансови институции, международни фирми изнасящи или разширяващи процеси от административната и обслужващата си дейност в България, както и IT и фармацевтични компании. При финансовите институции основен дял има Пощенска Банка, която влезе като наемател на 15,000 кв.м. в собствената си сграда София Бизнес Център, която беше придобита от имотното дружество на банката през 2011. Алфа Банк също се преместиха в новопостроената и притежавана от тях сграда на бул. Цариградско Шосе. Сред сградите на първо място е Мегапарк с над 18,000 кв.м. отдадени площи през годината, съобщава консултанската агенция MBL|CBRE.
Наличните клас А и Б офис площи в София нараснаха до 1,520,000 кв.м. след като допълнителни 66,000 кв.м. получиха разрешение за ползване през годината. За сравнение, през 2011 ново навършените офис сгради са били 77,500 кв.м., като отчитаме поредна година със спад в строителната активност. Сред по-големите сгради, въведени в експлоатация са Sofia Airport Center и новата сграда на Алфа Банк.
Свободните офис площи в столицата са 331,000 кв.м. или 21.8%, което е минимална разлика спрямо 2011 година, като по-голяма част от тях са в покрайнините на София – 226,000 кв.м.
Нетно усвоените площи бележат силен спад от 92,300 кв.м. през 2011 до 31,000 кв.м. през 2012. Това означава, че въпреки наличието на нови сделки за наемане на офиси под наем, са били освобождавани други офиси и така нетния ефект за заетостта на офисите в София е доста нисък в сравнение с предходни години. Според Николай Неов, мениджър направление Офис площи в MBL|CBRE това е ясен знак за узряване на пазара на офиси от среден и висок клас, и при липсата в бъдеще на значимо разрастване на компании или преместване на фирми от клас С сгради, положителният нетен ефект в бъдеще ще е минимален, а в някои случаи може дори и да е отрицателен.
Отбелязва се минимален спад при офертните наеми, като търсените нива за първокласни офиси в централната част на София са около €15 на кв.м., докато офис сгради със същото качество в покрайнините на столицата могат да бъдат наети за по-малко от €9 на кв.м. За второкласни офиси интервалът е между €5 и €8 на кв.м. като в почти всички случаи наемателите получават гратисни периоди и довършителни работи, за сметка на наемодателя. Според анализаторите от агенцията компаниите, наели консултант по сделка за наем или покупка на офис площи, успяват да постигнат значително оптимизиране на разходите и постигане на оптимално решение на техните нужди.
В момента в процес на строителство и планирани за завършване през 2013 година са приблизително 122,000 кв.м., като е вероятно една част от инвеститорите да забавят процеса по въвеждане в експлоатация на новите проекти, поради слабото търсене и силният натиск върху наемните условия. Същевременно банковият сектор започва да се активизира, като предлага сгради за продажба и наем, предоставени като обезпечение по лоши кредити.
Според Георги Димитров, Директор Консултиране и Оценки в агенцията, новата година ще бъде трудна за собствениците и кредиторите на офис сгради, като ще продължи тенденцията големи международни компании да „изнасят“ и разширяват дейността си в България, съчетано с премествания на наематели в по-качествени сгради и на по-привлекателни условия.