Пазарът пренаселен с офиси

Активността на наемателите на офис площи леко нараства и през второто тримесечие на 2011 г. показва доклад на Forton International. Въпреки трайния положителен тренд на усвояване, основите на пазара са все още слаби и ще бъде необходимо време, преди съществуващото в момента свръхпредлагане да бъде усвоено, отчитат анализаторите.
“Активността в София е движена главно от премествания на компаниите. От това печелят първокласни офис сгради, докато офисите с по-лоши характеристики продължават да изпитват натиск за допълнително намаление на наемните нива”, коментира Владислав Кайзеров, мениджър на отдел “Офис площи” във Forton International. “През второто тримесечие на 2011 г. средните наеми на висококачествени офиси в столицата са били около 12 евро на кв. м, което показва трайно стабилизиране на пазара за период от една година. Все още е рано да очакваме повишение на цените, тъй като има голяма част изградени и очакващи своите ползватели площи. Едва когато бъдат поети от пазара, ще можем да говорим за евентуален ръст”, допълва Кайзеров.
Площта на наличните офиси през второто тримесечие на 2011 г. достига 1 367 000 кв. м. За този период са завършени само две нови сгради с площ от 12 900 кв. м. Това контрастира рязко с рекордния обем от нови офиси през 2010 г. и началото на 2011 г., когато на пазара се появиха 328 000 кв.м и увеличиха значително предлагането. Поради тази причина довършването на някои мащабни проекти беше отложено до осигуряването на по-значителна заетост в тях.
Обемът на офисите в процес на изграждане остава стабилен – около 580 000 кв. м. В това число обаче се включват проекти, които се развиват на етапи и част от тях могат да бъдат отложени или изобщо да бъдат отменени. Офис площите, които се очаква да бъдат завършени до края на 2011 г., са близо 140 000 кв. м.
Заетите офиси Клас А и Клас В са се увеличили с 43% на тримесечна база, сочат данните на Forton. Това е положителен знак въпреки ниската база за сравнение през първото тримесечие на настоящата година. Наетите офис площи през второто тримесечие на 2011 г. са близо 14 000 кв. м. Значителна част от тях са резултат от седем по-големи сделки за наеми, приключени през периода. Активността се дължи главно на преместването на наематели в нови офис сгради с висок стандарт и по-добри условия. Договорите за наем в новите офис сгради нерядко се придружават от пакети със значителни допълнителни бонуси. Търсенето на офиси над 1000 кв. м идва най-вече от компании от IT-сектора, медии, търговски банки, аутсорсинг и фармацевтични компании. Международните фирми се насочват предимно към висококачествени офис сгради Клас А с професионален мениджмънт. Офисите Клас В и вторичните локации в момента изпитват натиск и нивата на наемите в тях продължават да падат. За тези от Клас А обаче съществува необходимото търсене и отстъпките зависят от размера на наеманата площ, условията на договора и допълнителните бонуси, предлагани от наемодателя.
“Нивото на незаетите площи в София остава 31%, тъй като ограниченото ново предлагане на офис площи се балансира от обема новонаети. До края на годината очакваме леко покачване на този процент, тъй като по-сериозен обем се очаква да се появи на пазара през второто полугодие. Тъй като голяма част от сделките за наем на практика са преместване на наематели от един офис в друг с незначително разширение, ще станем свидетели на увеличение на свободните площи в сградите от Клас В, откъдето наемателите се изнасят, докато първокачествените офис сгради се очаква да повишат нивата си на заетост”, посочи Владислав Кайзеров.
Наемите на първокласните офиси са намалели с 4% на годишна база, но на тримесечна са стабилни. Нивата на офиси Клас В и Клас С са спаднали през последните 12 месеца съответно с 14% и 25%, което показва още веднъж ориентирането на активните наематели към първокласни офис сгради.
За първокласните офиси се смята, че е достигнато дъното на наемните нива, а решенията за наемане ще се вземат въз основа на допълнителните стимули, предлагани от собствениците. Наемателите все по-често вземат под внимание наличието на професионално управление и други допълнителни възможности за по-ефективна работа в сградата.
Като значима сделка, огласена през изминалото тримесечие, можем да отбележим придобиването на Mall of Sofia заедно с офис частта към него (10 400 кв. м) от страна на Europa Capital LLP. Общият обем на сделката надхвърля 100 млн. евро.
Доходността от първокласните офис площи през изминалото тримесечие се свива леко до 9,75%. Инвестиционните сделки, подготвяни от известно време, се очаква да дадат допълнителни данни за очакванията за нивата на доходност на българския пазар. Според анализаторите на Forton International може да се очаква допълнително леко понижение на доходността, като реалното възстановяване тепърва предстои, тъй като на пазара има значителен обем свободни площи.