Полша - 70% по-малко инвестиции през 2009 г.

Общият обем на инвестиции в Полша за 2009 г. е около 600 млн. EUR., става ясно от публикация на сп. Имотът. Това е със 70% по-малко в сравнение с 2008 г. Очакванията на специалисти е шокът, в резултат на дестабилизирането на капиталовия пазар през миналата година, да отмине до средата на тази. “Затова и връщането на предприемачите в офис сегмента ще се засили”, прогнозира Браян Бърджис, изпълнителен директор на Savills.
През последните месеци на 2009-а и първите на 2010 г. бяха сключени значителни по обем сделки в търговския сегмент. Това показва, че данните за търговията на дребно се подобряват. Общата сума на сключените сделки през 2009 г. възлиза на 2 млрд. EUR. Сред най-активните инвеститори са немски, френски, испански, австралийски и полски фондове. Интересът им е насочен към висококачествени имоти на стойност между 30 и 70 млн. EUR. Третият основен фактор, освен цената и качеството на имота, е неговото местоположение.
През последните месеци крупните предприемачи се насочват към по-развитите пазари в Западна Европа. Причината е, че там се осъществяват значителни преоценки и се предлагат големи отстъпки, с цел реализиране на повече продажби. Те обаче ще станат факт през втората половина на 2010-а, коментират специалисти.
Кризата в Полша дойде с близо година по-късно и като че ли не с такава сила като в други европейски страни. Въпреки това обемът на сделките значително се понижи, а очакваните по-високи нива на възвращаемост не се реализираха. Договарянето на банков кредит стана по-трудно и по-скъпо. За период от година и половина се реализираха по-малко инвестиционни сделки. За сравнение през 2008 г. техният обем е бил 1.84 млрд. EUR, а през миналата тази цифра е едва 600 млн. EUR, което е най-ниското ниво от 2003 г. насам.
Купувачите по-бързо се приспособиха към новите условия на пазара. Не може да се каже същото за собствениците, част от които и днес се опитват да продадат имотите си на възможно най-високите нива и почти не са склонни на отстъпки. Като резултат сделки се сключват много трудно, а данните за нивата на възръщаемост са оскъдни.
Очакванията, че най-бързо от кризата, ще се възстанови бизнес секторът, накара собствениците на офис имоти да продължат да сключват сделки през 2009 г. През тази година акцентът ще бъде при търговските имоти тъй като се очаква повишение в търговията на дребно. Знак за подобен ръст ще бъде информация за увеличаване обема на продажбите.
Дестинациите, които привличат инвеститорите, са Лондон, Париж, Амстердам и някои германски градове. От началото на годината цените там се възстановяват и това кара предприемачите да се насочват към централно и източноевропейските страни. Все още влияние при избор на място за покупка на търговски обект имат и финансовите проблеми на банките. Съживяването на кредитния пазар е налице, но то е главно в частта рефинансиране и при сделки за продажба с обратен лизинг.
Поради значителния спад на броя сключени сделки е трудно да се посочи нивото на печалба.
Само ако се възобнови обемът на покупко-продажбите, ще бъде възможно да се даде точна и актуална информация за този показател. На базата на сключените сделки през 2009 г. може да се предположи, че първоначалната печалба на офис пазара във Варшава към момента е между 6.75-7.25% за центъра и от 7.25 до 7.50% за останалата част на полската столица. Данните се отнасят за офиси клас “А” с добра локация и отдадени под наем за минимум 5 години. Печалбите от помещения за търговия на дребно в големите градове са 7-7.50%, а за търговия на едро - 8.75.9.50%.
Напоследък малко имоти се смятат за първокласни, тъй като предприемачите търсят само сгради от най-високо качество и на ключови места в големите градове. Сега инвестиционният интерес към имоти в по-малките градове и от по-нисък клас е силно занижен. Също така се търсят по-дългосрочни наемни отношения.
Перспективата за полския инвестиционен пазар зависи от обема на средствата, които ще бъдат насочени към него през следващите 12-18 месеца и подкрепата от банките към предприемачите, които искат кредитиране с цел бързо възвръщане на печалбите. Ниските парични обороти на пазара ще се увеличат през втората половина на годината. Тогава се очаква и сигнал за подобрение на пазара на труда. Специалисти прогнозират най-ранно възстановяване в офис сегмента. Следва този на търговските имоти, където по-голямото потребление ще генерира по-голяма сигурност и активност у наемателите. Логистиката ще се възстанови по-късно.
През март-април 2010 г. в Полша се наблюдава ръст в търсенето на жилища.
Основната причина е политиката на банките. Ако през 2000 г. обемът на ипотечните кредити е бил едва 2 млрд. EUR, то към края на 2008-а тази цифра вече е 43 млрд. EUR и представлява 15.3% от брутния вътрешен продукт на страната. Основните кредитополучатели са лица на възраст до 31 години, купили жилища с площ до 60 кв.м.
Вярно е, че през последното тримесечие на 2009 г. търговските банки повишиха изискванията си към кредитоискателите, както и процента на самоучастие, но от началото на годината започнаха да отпускат заеми и в швейцарски франкове. Така през месец май лихвата по ипотечен кредит в полски злоти достигна 7%, в евро - 4.6%, а в швейцарски франкове тя вече е 2.5%.
Друг фактор, който ще подпомогне раздвижването на жилищния пазар, е намаленият строителен обем. За първото тримесечие на 2010 г. са издадени 41 000 разрешителни за строеж, което е много по-малко в сравнение с всяко едно тримесечие на 2008 и 2009 г.
Цените на жилищата ще продължат, макар и бавно, да спадат, е мнението на експертите. Според тях увеличаването на безработицата, което влияе негативно на пазара на недвижими имоти, ще се компенсира от приток на нови чуждестранни инвестиции. Последните са свързани с провеждането на европейското първенство по футбол през 2012 г. Мачове ще се играят във Варшава, Гданск и други полски градове. Размерът на вложенията в изграждането на стадиони, хотели и инфраструктура ще е над 25 млрд. EUR. За тази година се очаква ръстът в строителството да бъде 5.6%. По данни на холандската финансова група ING, до 2015 г. се очаква ежегоден ръст в строителството от 6%.
През първата половина на годината печалбите ще останат на сегашните си нива, а цялостно подобрение ще започне през втората половина на 2010-а. Очаква се в Полша да посрещнат следващата Коледа при по-добри условия за инвестиции на имотния пазар и по-голяма подкрепа от банките.