Посредниците при имотите и регулациите

Регулацията на посредническата дейност в бизнеса с недвижими имоти не оказва влияние върху цените на имотите. Това каза в интервю за БТА Ирена Перфанова, член на борда на директорите на Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI, председател на Националното сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) в два последователни мандата 2014-2016 г. и 2016-2018 г. Тя е първата жена, заемала тази позиция в историята на организацията. Избрана на този пост след двата й последователни и успешни мандата като президент на българското представителство на Международната федерация по недвижими имоти FIABCI и член на Световния борд на FIABCI (2014-2018).

Ирена Перфанова беше потърсена за коментар във връзка с поредното отлагане на разглеждане на ресорен закон. В края на февруари членовете на парламентарната икономическа комисия решиха да отпадне от дневния ред на заседанието й разглеждането на първо четене на Законопроекта за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти, внесен от Костадин Костадинов и група народни представители на 10 ноември 2023 г. Като причина тогава бе посочено, че проектът на нормативен акт не е разгледан от водещата парламентарна Комисия по правни въпроси, освен това предстои и внасянето на законопроект, който засяга същата тематика, от друга парламентарна група и целта е двата законопроекта да се обсъждат заедно. 

Причините за отлаганата регулация

Разговори за необходимостта от регулация на бранша се водят повече от 25 години на браншово ниво, а от 2011-2012 г. - и чрез конкретни предложения за проектозакон, с който са били запознавани и сродни организации и браншове, политически партии, министерства, държавни институции, напомни Перфанова.

Докато се търсят тези решения за регулация, пазарът се променя, конкуренцията също, както и политическата обстановка в страната, което прави процеса по-труден. Колкото повече брокери/агенти се появяват на пазара, толкова повече конкуренцията се увеличава, а с това и лошите практики, които се превръщат в удобни навици, каза експертът. "Казано с други думи, част от участниците на пазара започват да виреят по-добре в хаоса, отколкото в реда. Това води до разминаване на интересите на самите агенции за имоти дали искат регулация или не. Така се създават разногласия в бранша, а когато има такива, трудно се стига до регулация. Когато няма единност в бранша и не се намира компромисно решение между заинтересованите страни, не може да се върви диалогично напред", заяви Перфанова. 

За цените и за регулацията

Целта на регулацията не е да събира такси от агенциите, а да въведе базови етични и професионални правила, които да бъдат следвани от всички участници на пазара с цел създаване на равни конкурентни условия и етично обслужване на потребителите, смята експертът. Цел също е заетите в бранша да имат поне минимални компетенции и грамотност по професията. Принципно за потребителите на услугите по-скъпо би било некачественото и нелоялно обслужване, отколкото която и да е комисиона, каза Ирена Перфанова. 

Тя посочи, че няма причини за притеснения относно цената на посредническата услуга у нас след регулацията на бранша. "Аз лично не съм чувала някой да иска да се въвеждат скъпи лицензи за правоспособност, както и НСНИ, като водеща браншова организация, вярвам, че не би допуснала това да се случи, доколкото зависи от нейната роля. Има обаче голямо медийно спекулиране в тази посока, което създава притеснение в по-малките агенции за имоти. Когато браншът сам си определя размера на таксите за вписване в регистъра и преобладаващата маса от агенции за недвижими имоти е с под 10 брокери/агенти, няма място за притеснения", посочи Перфанова. Според нея, ако държавата определя тези такси, тогава рискът е по-голям, защото контролът от бранша става по-малък. 

Как е регулирана професията в Европа 

Регулацията на професията в Европа датира от повече от 50 години, каза Перфанова. Една от държавите с най-стриктна регулация в Европа е Франция, където браншовото законодателство е въведено през 1970 г. Причината за въвеждането на регулацията е защитата на правата на потребителите, което е решено чрез приемането на базови правила за професията, етични професионални норми и минимален праг на компетенции и професионална грамотност, каза Ирена Перфанова.

Застраховката за професионална отговорност е задължителна навсякъде, където има регулация и е въвеждана в държави без регулация или преди тяхната регулация, посочи експертът. 

Санкциите на регулираните пазари са от финансови до временно отнемане на професионални права, в зависимост от тежестта и характера на нарушението. Във всяка държава тези норми са различни и са съотнесени спрямо местния стандарт, каза Перфанова.

Размерът на комисионата при продажба на имот и при отдаване на наем се определя на свободен пазарен принцип в цяла Европа и по целия свят. Това са търговски взаимоотношения, на които не е сложена рамка. Всяка сделка е с различна тежест, всеки казус е различен и трябва да има свобода на договаряне, каза експерът.

Следва пълният текст на интервюто:

Госпожо Перфанова, откога датира регулирането на брокерската дейност в Европа и какво е наложило тогава появата й? 

- Регулацията на професията в Европа датира от повече от 50 години. Една от държавите с най-стриктна регулация в Европа е Франция, въведена през 1970 г. Причината за въвеждането й е защитата на правата на потребителите, което е решено чрез приемането на базови правила за професията, етични професионални норми и минимален праг на компетенции и професионална грамотност.

Моля да напомните в България откога се водят разговори за нуждата от подобен закон.

- Подобни разговори се водят повече от 25 години на браншово ниво, а от 2011-2012 г. - и чрез конкретни предложения за проектозакон, с който са били запознавани и сродни организации и браншове, политически партии, министерства, държавни институции. Регулацията на бизнеса и професионалната етика винаги са седели като основа в целите на НСНИ. НСНИ е най-старата браншова организация в страната, която е полагала основите на професионалния бизнес още през 90-те години. С разрастването на броя на агенциите за недвижими имоти и черпенето на опит от други държави се поставя темата за регулация на преден план и дълги години се търсят решения.

Каква според вас е причината този процес у нас с години да се бави?

- Докато се търсят тези решения за регулация, пазарът се променя, конкуренцията също, както и политическата обстановка в страната, което прави процеса по-труден. Пазарът на недвижими имоти вече повече от 10 години е твърде динамичен, увеличават се участниците в него - появяват се нови агенции за имоти и единични спекуланти, както и ново поколение брокери/агенти. Не малка част от съществуващите агенции се разрастват, някои от които - в доста сериозни мащаби. Новите участници на пазара не са запознати с неговите проблеми. Колкото повече брокери/агенти се появяват на пазара, толкова повече конкуренцията се увеличава, а с това - и лошите практики, които се превръщат в удобни навици. Казано с други думи, част от участниците на пазара започват да виреят по-добре в хаоса, отколкото в реда. Това води до разминаване на интересите на самите агенции за имоти дали искат регулация, или не. Така се създават разногласия в бранша, а когато има такива, трудно се стига до регулация. Когато няма единност в бранша и не се намира компромисно решение между заинтересованите страни, не може да се върви диалогично напред. 

Какво е типичното за европейските регулации на тази дейност? Има ли отделна браншова организация, дали има предвидена застраховка, какви са санкциите, какви са етичните правила?

- Всяка държава има своите местни особености. Браншовата организация е с различна структура и тя не е свързана с регулацията. Там, където има регулация, може да има браншови организации, но над тях седят органи като професионални браншови или търговски камари. Т.е. когато има регулаторен орган, той е различен от браншова организация. 

Застраховката за професионална отговорност е задължителна навсякъде, където има регулация, както и е въвеждана в държави без регулация или преди тяхната регулация. 

Санкциите на регулираните пазари са от финансови до временно отнемане на професионални права, в зависимост от тежестта и характера на нарушението. Във всяка държава тези норми са различни и са съотнесени спрямо местния стандарт. Разбира се отнемането на права е санкция при много сериозни или системни нарушения. А що се отнася до глобите - голяма част от тях идват от лица, които не са вписани в професионалния регистър и се опитват да извършват посредническа дейност. Когато има такъв регистър, самите агенции са заинтересовани да следят за нарушения от лица, които искат да им отнемат бизнеса.

Етичните правила са свързани както с отношението към потребителите, така и с пряката конкуренция между професионалните участници на пазара. Целта им е да се създава лоялна конкуренция и качествено и коректно обслужване на потребителите.

Има ли промяна по отношение на цените на имоти след влизането в сила на регулациите в европейските държави, ако има - в каква посока, и в този смисъл у нас какво би се очаквало - дали ще има оскъпяване на услугата?

- Регулацията на посредническата дейност в бизнеса с недвижими имоти не оказва влияние върху цените на имотите. Няма утежняващи обстоятелства, които да влияят на цените на имотите - те зависят от съвсем други фактори. 

Що се отнася до цената на посредническата услуга у нас, също смятам, че няма причини за притеснения. Аз лично не съм чувала някой да иска да се въвеждат скъпи лицензи за правоспособност, както и НСНИ, като водеща браншова организация, вярвам, че не би допуснала това да се случи, доколкото зависи от нейната роля. Има обаче голямо медийно спекулиране в тази посока, което създава притеснение в по-малките агенции за имоти. Когато браншът сам си определя размера на таксите за вписване в регистъра и преобладаващата маса от агенции за недвижими имоти е с под 10 брокери/агенти, няма място за притеснения. Ако държавата определя тези такси, тогава рискът е по-голям, защото контролът на бранша става по-малък. И когато самият бранш търси регулация, трябва да се замисли за това какво иска и как ще го контролира в бъдеще.

Целта на регулацията не е да събира такси от агенциите, а да въведе базови етични и професионални правила, които да бъдат следвани от всички участници на пазара с цел създаване на равни конкурентни условия и етично обслужване на потребителите. Цел също е лицата, заети в бранша, да имат поне минимални компетенции и грамотност по професията. Доколко ще надграждат в бъдеще, зависи от амбициите на всеки брокер или агент, но е важно ежегодно да добавят нови знания в рамките на поне 20 часа годишно, което се равнява на по-малко от 3 дни обучения. Т.е. съпътстващите разходи в условия на подобна регулация не са финансово утежняващи нито за агенциите, нито за потребителите. Принципно за потребителите на услугите по-скъпо би било некачественото и нелоялно обслужване, отколкото която и да е комисиона. 

В настоящите пазарни условия също се провеждат обучения, които не са задължителни. Желаещите да се учат и да надграждат знания и компетенции сами избират да се включват в подобни обучения и да инвестират в себе си. За тези, които не се обучават, практиката показва, че и не спазват някои общоприети търговски задължения или дори изобщо нямат фирма, или не са самоосигуряващи се лица. И това, което се получава, е, че лица със знания и опит и легитимен бизнес и лица без такива работят наравно на един и същи пазар и претендират за едно и също възнаграждение. Това са абсолютни условия на нелоялна конкуренция.

Казано с други думи, тези, които и сега инвестират в бизнеса си и се развиват професионално, няма да усетят промяната към регулация, защото макар незадължително, се грижат за своята компетенция и качественото обслужване на потребителите. Регулацията ще засегне онези, които не работят по този начин. И това е нейна цел - да привлече всички в режим на лоялна конкуренция.

Как е определен процентът на комисионата при продажба на имот и при отдаване под наем в Европа? Как това трябва да изглежда в България и дали трябва да е разписано в ресорния проектозакон?

- Размерът на комисионата се определя на свободен пазарен принцип в цяла Европа и по целия свят. Това са търговски взаимоотношения, на които не е сложена рамка. Всяка сделка е с различна тежест, всеки казус е различен и трябва да има свобода на договаряне. 

Как се е отразило върху изсветляването на бранша след приемането на подобна регулация в Европа? Има ли отпаднали фирми?

- Според информацията, с която разполагаме в Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI, нямаме примери за фирми, брокери или агенти, които да са загубили бизнеса си поради въвеждането на регулация. Напротив, всички те се борят да имат регулация, защото тя им дава равни права. Регулацията не прави разлика между големи и малки, а между некоректни и коректни посредници, между легитимни и нелегитимни търговци, между добри и лоши практики.

Как се е обединил браншът в отделните страни от Европа, за да излъчи обща организация, която да е ангажирана с регулацията на сектора? Как е възможно това да се случи у нас, като имаме предвид злополучните опити в туризма например?

- Всички държави, които са въвели регулация през последните десетина години, са били в подготвителен процес дълго време преди това. Всички те са изчиствали вътрешно браншови разногласия. 

От много държави споделят, че по-големите агенции са се противопоставяли на регулацията и са се опитвали да увличат около тях по-малки фирми, под предлог че ги спасяват някой да не им отнеме бизнеса. В крайна сметка отделните браншови организации са се обединявали, за да бъдат по-силни пред политиците. Много е важна активността на всички участници на пазара, а не само на малка част от него, за успеха при лобиране за въвеждане на законодателна рамка. 

Кога очаквате и България да има свой закон в тази област?

- Не бих могла да се ангажирам с каквито и да са срокове за регулация на бизнеса. Смятам, че първо трябва да се изчистят разногласията в бранша и след това да се продължава напред, за да не се водят публични битки срещу въображаем враг и да не се манипулира общественото мнение с невярна и некоректна информация с цел надделяване на желанията на един или друг участник на пазара. Всички обаче трябва да се замислят, че пазарът няма постоянно да е динамичен и че дигитализацията галопира. А това ще окаже влияние на не малка част от настоящите брокери и агенти. Всеки трябва да си даде ясна сметка как би се справил в по-трудна пазарна ситуация и кое би му помогнало да има повече права. 

Аз лично не съм привърженик на прекалено строгите регулации, защото те създават излишна административна тежест и ненужни ограничения, които само усложняват бизнеса, а не му помагат. Но трябва да има единни за всички базови правила, етичен кодекс и професионален регистър. Всеки бизнес е като една игра с много участници в нея. Чували ли сте за игра без правила? Дори и децата знаят отговора на този въпрос.