Празни офиси: Защо това е проблем в САЩ?

От южния град Далас до северния Минеаполис и от Ню Йорк до Лос Анджелис, офисните площи в редица големи американски градове са празни или само частично използвани, което показва устойчивостта на нагласите за работа от вкъщи, възникнали по време на пандемията от КОВИД-19, пише CNN.

Инвеститорите и регулаторите, които са нащрек за признаци за проблеми във финансовата система след неотдавнашните банкови фалити, сега насочват вниманието си към спада на пазара на търговски недвижими имоти в САЩ, който е на стойност 20 трилиона долара.

Докато кредиторите се борят с вълненията, предизвикани от бързо нарастващите лихвени проценти, стойността на някои имоти, сред които и офис сградите, се срива. Това може да увеличи затрудненията за банките и да повиши опасенията относно произтичащите от тях вълнообразни ефекти.

"Въпреки че това все още не е системен проблем за банковия сектор, има основателни опасения относно разпространението му", каза Есуар Прасад, професор по икономика в университета "Корнел".

При най-лошия сценарий, страховете около банковото кредитиране на търговски недвижими имоти може да нараснат спираловидно, което да накара клиентите да изтеглят депозитите си.

Запитан за опасността, която представляват търговските площи и бизнес имотите, председателят на Управлението за федерален резерв (УФР) на САЩ, Джером Пауъл каза през март, че банките остават "силни" и "устойчиви", но нараства вниманието, с което се разглеждат връзките между американските кредитори и сектора на имотите. 

Миналата седмица изпълнителният директор на една от най-големите американски банки "Джей Пи Морган Чейс" (JPMorgan Chase) Джейми Даймън посочи, че не може да бъде сигурен дали още банки няма да фалират тази година. Той все пак отбеляза, че настоящата ситуация е много по-различна от глобалната финансова криза от 2008 г., когато имаше "стотици институции по целия свят с твърде много ливъридж (заемен капитал, използван като източник на финансиране при инвестиции или закупуване на активи – бел. р.)".

Американският пазар на търговски недвижими имоти изглежда най-уязвим на сътресения. Европейската централна банка и "Банк ъв Ингалнд" (Bank of England) също неотдавна предупредиха за рискове, свързани с тези имоти, тъй като перспективите за цените им се влошават.

Цените на търговските недвижими имоти - офиси, жилищни комплекси, складове и молове -  са намалели с 15 процента в САЩ през март, по данни на аналитичната фирма "Грийн Стрийт" (Green Street). Бързото увеличение на лихвените проценти през последната година се е отразило на сектора, тъй като покупките на търговски сгради обикновено се финансират с големи заеми.

Офис площите бяха най-силно засегнати. Средната заетост на американските офиси все още остава под 50 процента от нивата през март 2020 г., според компанията "Касъл" (Kastle).

Същевременно делът на ипотечните кредити, свързани с търговски офиси, при които кредитополучателите изостават с плащанията си, се е увеличил, според доставчика на финансовите услуги "Треп" (Trepp).

Какво означава това за банките?

Това е потенциален проблем за банките предвид широкото кредитиране, което отпускат на сектора. Американската банкова група "Голдман Сакс" (Goldman Sachs Group) изчислява, че 55 процента от заемите, изтеглени заради развитието на офис площи в САЩ, са в банковите баланси. При по-малките регионални банки този дял е 23 процента.

Около 270 милиарда долара под формата на заеми за търговски имоти, ще станат дължими към банките през 2023 г., алармират още експертите на "Треп". 

Спадът на цените ще направи рефинансирането по-трудно за собствениците на имоти, които вероятно ще се сблъскат с искания от кредиторите да вложат повече собствен капитал. Някои собственици - особено на по-стари и по-малко желани офис сгради - може да решат, че разходите не са оправдани и просто да предадат на банката ключовете за имота.

От своя страна банковите институции може да предпочетат този сценарии пред стартиране на дълги и скъпи процеси за възбрани върху имотите.

"Това е сценарий, който сега ще виждаме много често", каза Кристиан Улбрих, главен изпълнителен директор на брокера "Джоунс Ланг Ласал" (Jones Lang Lasalle). Въпросът е какво ще направят кредиторите в тази ситуация и дали банките разполагат с толкова големи кредитни портфейли, че да трябва да поемат "значителни загуби", добави той.

Банките имат по-малък капацитет да поемат финансови удари в наши дни. По-малките институции се борят с изтичане на депозити към по-големи партньори и фондове, предлагащи по-добра възвръщаемост. Също така банковите инвестиции в държавни облигации, които някога се считаха за нискорискови, водят до загуби с нарастването на лихвените проценти./БТА