Презастрояването – горещия картоф на закона „Лучников”

Александър Ваклин, член на Национална асоциация на строителните предприемачи

В последните две години агресивно се спекулира с понятието „презастрояване” – в общественото съзнание се насажда системно убеждението, че всички житейски неудобства –трафикът по улиците, мръсният въздух, липсата на места в градините и липсата на места за паркиране, са по вина на новите жилищни комплекси, ерго на работещите в сферата на жилищното строителство. Ако попитате произволен човек извън бранша колко жилищни единици са въведени в експлоатация за последните 30 години, ще чуете страховити цифри и предположения, граничещи с научната фантастика. Истината обаче е съвсем различна - за разлика от политиците, цифрите не лъжат:

От 1989 г. до момента общият брой на построените и въведени в експлоатация нови жилища в гр. София /по данни на НСИ за въведени в експлоатация новопостроени жилища/  е шокиращо малък – под 60 000 жилищни единици е общият брой на всички построени и въведени в експлоатация в Столицата жилища за периода, което е средно по 2000 жилища на година. Така жилищния фонд на Столицата се е обновил с не повече от 12% за 30 години, при удвоено население. Общо всички жилища в Столицата са 610 000 по последни данни на НСИ от 2018г.

Цифрите показват и други интересни факти: гъстотата на населението в София е около 2 700 души на квадратен километър и така нашата Столица се нарежда сред най-слабо населените възлови градове на Европа. За сравнение в Париж гъстотата на населението е близо 21 000 души/км2., в Атина е 19 135 души/км2, в Барселона е 15 991 души/км2, в Букурещ – 8 449 души/км2. Зелените площи на територията на Столицата са цели 62%, като по този показател София се нарежда на едно от челните места сред големите градове в Европа – изпреварваме Лондон, Копенхаген, Амстердам, Виена, Берлин, Букурещ, Варшава, Стокхолм, Прага, Будапеща, Рига, Талин, Хелзинки, Дъблин, Брюксел, Мадрид, Лисабон и Париж. Проблемът със зелените площи в София е не липсата им, а тяхната поддръжка и достъпност – предложих решения за добро стопанисване на обществените паркове тук: https://www.facebook.com/AlexanderVaklin/photos/a.102622951147247/111333340276208/?type=3&theater

Защо тогава го има усещането за намалено качество на живот и сгъстена среда, с което политиците спекулират?

 Отговорът е на 4 колела – достъпността на автомобилите и единният пазар без мита доведе до главоломно увеличаване на трафика: ежедневно в КАТ - София се регистрират над 600 автомобила, а по неофициална информация броят на автомобилите, движещи се през делничните дни по улиците на София, отдавна е надхвърлил 1 500 000. Още през 2006 г. официално регистрираните автомобили са били около 800 000 и кризата с трафик мениджмънта вече е била налице.

 За сравнение преди 20 години броят на автомобилите е бил не повече от 300 000. Тази статистика се усеща осезаемо при струпване на над 4 почивни дни – голяма част от автомобилите в Столицата я напускат, човек се движи и диша леко, а чувството за ограничено жизнено пространство изчезва с липсата на паркирали по тротоарите автомобили.

Панелните комплекси нямат паркоместа, някои нови квартали като Манастирски ливади, създадени в периода 1997 – 2007г., също не осигуряват достатъчно места за паркиране на живущите. Всички тези автомобили се движат по мръсни улици, а когато паркират системно по тези улици, правят измиването на наслоената мръсотия по периферията им невъзможно. Всички тези автомобили паркират масово в тревните площи, които се превръщат в кален източник на още мръсотия по улиците.

Оттук проблемът на столичани с мръсния въздух става все по-усложнен и все по-нерешим – вижте мерките, които считам за нужни, за намаляване на фините прахови частици в столицата: https://www.facebook.com/AlexanderVaklin/photos/a.102622951147247/121818609227681/?type=3&theater.

Мерки за намаляване на автомобилния трафик и ограничаване на безконтролното паркиране обаче никой не предлага. Не очаквайте и да се предложат работещи мерки, защото те ще засегнат всички собственици на автомобили и ще създадат огромно обществено недоволство, без оглед на дългосрочните позитиви за здравето на обществото от подобна стратегия.

В хипотезата на избори на всеки две години, всяка рестриктивна стратегия може да е равносилна на изборна загуба за този, който се е осмелил да я наложи. Очевидно нито управляващите, нито опозицията, смеят да ядосат привържениците или противниците си, още по-малко – огромният процент негласуващи граждани, за които държавната политика отдавна е мръсна дума.

За да се предпазят от общественото недоволство, политическите сили избират да заобикалят реалния проблем и да пренасочват недоволството на гражданите от лошото качество на живот към нещо друго – несъществуващото „презастрояване” с нови жилища в столицата. Системната кампания има нужда от удобен „виновник” и такъв безспорно бе програмиран в общественото създание - в случая това са инвеститорите в жилищно строителство.

Строителните фирми като тази, която аз управлявам, на практика финансират столична община с милиони левове на годишна база: законът предвижда, че таксите, които дружествата плащат на общините за издаване на разрешение за строеж, се заплащат за изграждане или възстановяване на инфраструктурата около проектите от страна на общината – оказва се, че „врагът”–инвеститор плаща двойно, защото освен че плаща таксата, изгражда за своя сметка инфраструктурата около сградите  и я дарява на общината.

Тази инфраструктура не се ограничава само до видимите елементи - улици, тротоарна настилка, улично осветление, зелени площи и пространства за игра, а включва стотици метри кабели, тръбопроводи, абонатни станции и трафопостове, които допринасят за повишаване качеството на комуналните услуги по отношение на околните сгради и квартали.

Купувачите на новите жилища, които се изграждат, заплащат 2,5% от цената на имота на Столична община като данък „придобиване на имот”, а в последствие ежегодно заплащат и данък сгради и такси смет. Тези постъпления също отиват в общинския бюджет за изграждане на детски градини, болници, училища и други нужди с оглед новите обитатели на квартала, а скоро предстои да бъдат увеличени с още 20%.

Усещането за прекомерно сгъстяване на жизнената среда в София безспорно е тук и се дължи не на новите жилищни сгради, а на паркиращите безконтролно по улици, тротоари и тревни площи автомобили, както и на недобрата поддръжка на стария сграден фонд и околоблоковите пространства, пасивната политика по отношение на градоустройствените проблеми и пълното неглижиране на проблема със статута на земята под амортизиращите се панелни комплекси.

 След като самите управници след 1989 г. върнаха земята в реални граници (законът „Лучников”) и създадоха възможността за строеж между панелните комплекси, а Столична община охотно и поголовно разпродаваше общинските терени в мътните времена на прехода, огромните проблеми тепърва предстоят. Те са амортизацията на изградения преди около 30-50 години жилищен фонд, съчетана с липса на собственост върху земята, на която същите са построени, засега се третира като горещ картоф. Никой не желае да го държи задълго – макар темата да беше засегната в публичното пространство за кратко, националната жилищна стратегия не отчита тежестта на този Дамоклев меч, който след най-много две десетилетия ще се стовари като огромен социален проблем не само в София, но и на национално ниво. 

 Вместо поетапно адресиране с целева държавна политика, всяко правителство предпочита да завещае на следващото тежките решения, които изискват смела и навременна намеса, дългосрочно планиране и ангажимент от страна на обществеността.

Като резюме, „спасение” от несъществуващото „презастрояване” дебне отвсякъде, а реалните проблеми пак се замитат под килима.  Набеденият „враг” в лицето на строителните предприемачи, е всъщност полезен на общината партньор, който я финансира и обновява за своя сметка, а реалните проблеми с регулиране на автомобилния трафик, редовно миене на улиците за по-чист въздух, по-добро стопанисване на зелените площи и адресиране на проблемите с дългосрочни работещи мерки са удобно заметени под килима до следващите избори.