Рестарт на големи офисни сгради

След високата активност през миналата година търсенето на офиси под наем продължава да расте и отбелязва най-високото си ниво за периода след кризата. Към средата на 2015 г. заявките от страна на потенциални наематели са за над 100 000 кв.м, показват данните на консултантската компания Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония с над 10 години опит на пазара на бизнес имоти.

През първото шестмесечие регистрираното от компанията търсене е с около 40% по-високо спрямо това през същия период на 2014 г., когато интересът на потенциални наематели бе за общо 70 000 кв.м. Над 60% от активните на пазара компании са от секторите на IT и аутсорсинг услугите, които продължават да се разрастват.

Bulgarian Properties също отчита повишено търсене на офис площи през последната половин година. Това се явява като следствие от все по-добрите възприятия на компаниите относно бъдещото състояние на икономиката на България, региона и ЕС като цяло и тяхното собствено развитие. Търсенето е доминирано предимно от компании, чийто офис нужди са за площи до около 500 кв.м., но не липсват и такива, които да надвишават тази цифра, достигайки до площи от около и над 1000 кв.м. Сферите на дейност на компаниите, търсещи офис площи са различни, но в повечето случаи това са такива, които оперират в IT индустрията или са тясно свързани с нея като в основата стои големият потенциал на България в тази сфера. Друга не малка част от компаниите оперират в аутсорсинга.

Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ във Forton, коментира, че ако през миналата година средният размер на наемните сделки е бил 1000-1400 кв. м, сега има търсене за 3000-5000 кв. м и нагоре. Най-активни са компаниите, които са привлекли нови клиенти и бизнесът им расте, но не липсват и новонавлизащи. В София търсенето е насочено към първокласни офис сгради с отлична локация, големи етажни плочи (над 1000 кв. м) и лесен транспортен достъп, разположени по протежение на основните булеварди или до станции на метрото.

Над 60% от търсенето на офис площи е движено от релокации на компаниите в търсене на консолидиране на техните офис площи и обединяването им под един покрив, отбелязва Bulgarian Properties . Не са редки случаите когато компании, имащи по няколко офиса на различни места, искат да ги обединят на едно място с цел оптимизиране на разходи и подобрена комуникация между отделните офиси. Останалата част от търсенето в страната идва от компании, които целят отваряне на нов офис тук. Около 80% от запитванията са от компании, които ще започнат работа с до 50 човека персонал като често те заявяват потенциал за разширяване на дейността си над първоначално предвидената. Някои от търсенията за офис площи целят да удовлетворят и по-големи нужди още от самото начало на търсенето като се гледат площи, които да удовлетворят и позволят започване на работа на 70-80 и дори до 100 човека.

Свободни офис площи и предлагане

Към момента свободни офис площи, които да могат да удовлетворят търсения в рамките на до 500 кв.м. не липсват, сочат наблюденията на Bulgarian Properties. Относно по-големите площи от около и над 1 000 кв.м. ситуацията е друга и като цяло към момента предлагането на качествени и готови офис площи е оскъдно. До края на годината обаче се очаква пускането в експлоатация на няколко големи проекта, което ще даде възможност и за удовлетворяване на по-големите търсения от над 1 000 – 1 500 кв.м.
Свободните офис площи клас А и Б в София са около 15-16%, но в някои от най-новите и добре управлявани офис сгради те са под 4-5%. Това показва, че когато сградата е добре планирана и управлявана могат да се задоволят критериите на търсене на широк кръг от наематели и съответно да се постигнат ниски нива на незаети площи и високи приходи за инвеститорите.

Активността на наемателите и ограниченото предлагане доведоха до недостиг на площи в този клас сгради, посочват експертите от Forton. Предприемачите реагираха, като според проучване само през последните месеци е подновено строителството или са започнати близо 66 000 кв.м нови офиси. Сред размразените проекти са City Tower на площад „Македония“, SPS Tower на бул. „България“, както и Blu Offices на бул. „Брюксел“. Комплексът от две офис тела и хотелска част в района на столичното летище смени собственика си миналата година и ще бъде завършван поетапно. Първата част включва едната кула с 8800 кв. м офис площ.
С подновеното строителство на Blu Offices до края на тази година ще бъдат въведени в експлоатация около 100 000 кв. м нови офиси от общо строящите се към момента 178 000 кв. м. Още около 57 000 кв. м се очаква да бъдат започнати.
Това ще внесе баланс между търсене и предлагане и ще задържи наемите около вече достигнатите нива.

Наемни нива

Към първото тримесечие на 2015 година офертните наемни нива варират в следните ценови диапазони:

• За клас А сгради – 10,5-12,5 €/кв.м./месец
o Такса поддръжка – 2-3 €/кв.м./месец

• За клас Б сгради – 5-8 €/кв.м./месец
o Такса поддръжка – 1-2 €/кв.м./месец
 

ИЗВЪН СОФИЯ
Макар че софийският офис пазар остава най-голям и привлича около 90% от търсенето на наемателите, продължава и интересът и към други големи градове. Заради високата конкуренция и недостига на квалифицирани служители все повече центрове за изнесени услуги и дружества от IT сектора се ориентират към втори офис в страната. Тенденцията е налице от повече от година, като предпочитани са Пловдив и Бургас заради бързата връзка по магистрала „Тракия“, както и Варна. Ключово предимство е наличието на хора с добро образование и чужди езици, а недостатък – недостигът, дори липсата на подходящи офис площи.
В отговор на това търсене през последните месеци се наблюдава активно офис строителство и на тези пазари. Най-интензивно се развива Пловдив, където към момента в строеж или преустройство са около 20 000 кв .м офис площи. Сред по-големите и модерни проекти е бизнес центърът на „Квалификация консулт“, чийто първи етап вече е пуснат в експлоатация, като вторият етап ще бъде изцяло завършен до края на тази година. „Галакси инвестмънт груп“ също стартира строителството на Office Park Plovdiv през пролетта на тази година
В Бургас „Планекс холдинг“ планира да завърши тази есен бизнес център „Smart Center“ с 10 000 кв. м офис част, който ще е първата първокласна офис сграда в морския град и също е планирана за нуждите на навлизащите аутсорсинг компании в морския град.
Наемите в тези градове са под нивата на софийския пазар, като за Пловдив те са между 6 и 8 евро/кв. м, във Варна и Бургас - около 6 евро/кв. м. Прогнозата на Forton е те да се задържат в тези граници до края на годината.