Рискове при имотни сделки + съвети

Порочните практики при покупка на недвижимо имущество стават все по-сериозни и често срещани. Сключването на сделки от подобен тип е невъзможно без участието на адвокат и въпреки това Ви предлагаме няколко първи стъпки във вещното, облигационното, семейното и наследственото право, които да Ви спестят загубата на време, финансови средства, а в най-лошия случай да Ви лишат от собственост.

Рискове свързани със собствеността на имота

 Основният страх пред купувача е дали действително ще стане собственик на имота, предмет на покупко-продажбата. Дали продавачът e реалният собственик на имота? Легитимирал ли се е по надлежния ред? Има ли вероятност да станете жертва на измама?

Какво да направите:

Необходимо е да изследвате собствеността на имота, поне за 10 години назад. Продавачът трябва да Ви предостави документ за собственост (нотариален акт, съдебно решение, договор и др.), с който да докаже право на собственост. Трябва да сте наясно, че в  задълженията на нотариуса не влиза правенето на проучване на имота и изследването на собствеността назад във времето. Той не е задължен да Ви разяснява коя сделка е най-изгодна за вас – продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане и не е задължен да Ви разяснява дали е възможно в бъдеще сключената сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

Рискове свързани с пълномощника по сделката

Въпроси и подозрения възникнат при участие на пълномощник по сделката. Валидно ли е пълномощното? Изрично упълномощен ли е да продава за конкретния имот? Какъв е обемът на представителната му власт? Има ли право да сключва предварителни договор, анекси, нотариални актове? Има ли право да получава продажната цена.?

Какво да направите:

Необходимо е обстойно обследване на пълномощното откъм валидност. Проверете органа заверил пълномощното – нотариус, консул, кмет. Обърнете внимание дали съществува такова пълномощно, удостоверено ли е съдържанието му, оттеглено ли е.

Рискове свързани със съпътстващите документи

Коректно замерен, заснет и нанесен ли е имота на кадастралните карти и вписан ли е в кадастралните регистри? Има ли разминаване в площта или границите с документа за собственост?

Платени ли са данъците на имота до момента? Hа името на всички собственици ли се води? Правилно ли е деклариран имотът както е по документ за собственост, за да може да се извадим удостоверение за данъчна оценка? Какъв е срокът на валидност на тези документи?

Какво да направите:

Изискайте Удостоверение за вещни тежести за 10 години назад (както за имота така и за идеалните части на земята към него). Справката по ЕГН на всеки собственик поотделно, а също така и по партида на имота, осигуряват допълнителна сигурност. Това Удостоверение е необходимо, за да се избегнат голяма част от рисковете и проблемите, които биха могли да възникнат. В него се посочват вещните тежести, които обременяват имота. Много от рисковете при сделки с недвижими имоти са именно тежести, които новият собственик ще придобие заедно с имота, който купува, поради факта, че тези тежести не следват задължените лица, а следват имота. Едно актуално Удостоверение за вещни тежести в което се вижда статуса на имота и тежестите, ако има такива, може да спести на бъдещия купувач хиляди левове и нерви.

При покупка на имот в новопостроена сграда, задължително изискайте Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Когато закупувате ново жилище, директно от инвеститор, е важно да поискате от него да  представи посоченото по-горе удостоверение (известно още като Акт 16). Ако сградата няма такова, може да се окаже, че ще е необходимо доста дълго чакане, тъй като без това удостоверение сградата не е въведена в експлоатация и в нея не може да се живее.

Сред част от задължителните документи, които ще Ви спестят излишно главоболие е и Удостоверение по чл. 87 ДОПК. Този документ удостоверява липса на задължения на всички собственици към държавата (независимо че пред нотариуса ще попълнят и декларация по чл. 264 от ДОПК). Необходимостта от този документ е следната: при продажбата на имота продавачът попълва декларация, че няма задължения, но никъде няма гарации за истинността на тази информация (освен, че носи наказателна отговорност за деклариране на неверни данни), за това е необходимо Удостоверението по чл. 87 ДОПК – тъй като в него се посочва в официален документ издаден от държавен орган, наличието или липсата на задължения на продавача/чите към държавата. Така ще бъдете сигурни, че държавата като привилигирован кредитор, няма да предприеме действия по разваляне на нотариалния акт по съдебен ред.

Удостоверението за семейно положение също играе своята важна роля, защото в зависимост от семейното положение на продавача/чите, могат да настъпят много усложнения при продажбата/покупката на имот. Чрез него се установява дали имотът е придобит по време на брак и представлява СИО, дали е семейно жилище или не е.

Удостоверение за избран режим на имуществените отношения между съпрузи – когато продавачите са съпрузи и имате Удостоверение за семейно положение, което да потвърждава това е добре да изискате и това за избран режим на имуществените отношения, за да сте наясно с въпросите относно собствеността и рисковете да закупим такъв имот.

Удостоверение за наследници. Това е официален документ, благодарение на който може да се проследи собствеността на недвижим имот, с цел да се разбере дали продавачът е собственик на наследения от него имот. Ако е такъв, то дали е  на целия, на част от него, както и други възможни варианти, при които да възникнат усложнения със собствеността, която придобивате с покупката, точно от това лице.

Когато се купува имот от юридическо лице, добре е да се направи обстоятелна проверка на историята на фирмата инвеститор или фирмата продавач. Налице са възможности, в които може да закупите имот, върху който съществуват тежести на голяма стойност – такива са залог на дружествен/и дял/ове. Възможно е да има ипотека или претенции на кредитори на дружеството; то може да бъде също обявено в несъстоятелност или в производство по ликвидация. Поради това е добре да се проучи собственикът взискателно, особено когато той е юридическо лице.

  Когато купувачът и продавачът отидат на сделка пред нотариус и той одобри документите за покупко-продажба, това не означава, че съществува пълна сигурност и необоримост в правото на собственост. Дори и най-добросъвестният нотариус работи по представените му документи, като неговото задължение е да се произнесе по тях. Само задълбочен анализ на историята на имота и неговите собственици за период десет години назад ще даде една пълна картина на действителните права на страните.

 Рисковете винаги съществуват, но има препоръки и стъпки, които да се следват за ограничаването им. Документите изглеждат много, но тяхното набавяне ще отнеме няколко дни и ще спести години на тревога и неуредена собственост. Преди да излезете сами като страна по сделка с недвижим имот, уверете се дали имате нужните знания и достатъчно време, за да извършите необходимите обследвания. Ако изберете да ползвате специализирани услуги, трябва да се доверите на доказали се професионалисти, защото грешките свързани с имоти струват в пъти по-скъпо от разходите за подготовка на сделката.

Кирил Анев, Адвокат на Агенция за недвижими имоти Primo+