С 8,6% обезценени имотите в България

Противно на усещането за стагнация и криза, което участниците на пазара на недвижими имоти изпитват, статистиката от реално сключени сделки на АДРЕС Недвижими Имоти сочи, че 2010 г. съвсем не е била лоша нито за бизнеса, нито за купувачите и продавачите. „Неестествено високият спад от 28%, отчетен през 2009-та година, остана в миналото. И данните потвърждават, че цените на имотите в страната трайно се стабилизират и затвърждават около постигнатите нива”, коментира Цветелина Тасева, изпълнителен директор на АДРЕС. „Спадът в четирите най-големи градове на страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, е в рамките на 4-6%. Загубата е натрупана основно в първото шестмесечие на годината, когато и обемите бяха по-малки. През второто полугодие вследствие на редица позитивни фактори, основният от които усещането за „излизане от кризата”, което банките предадоха на останалите участници на пазара, броят на покупко-продажбите нарасна. Така към края на периода ние отчитаме 7% ръст на обемите за покупко-продажби на годишна база и 43% при наемите”.
За изминалата 2010 година средният спад на цените на имотите в страната е 8,6% на годишна база. В София той е 6,37%, във Варна – 5%, а в Бургас и Пловдив – съответно 4,4% и 6,35%. През цялата 2010 г. столицата София остава лидер в класацията за най-скъпи имоти със средна цена на жилищата от 731 евро на кв. м, следвана от Варна (719 евро/кв. м) и Пловдив (551 евро/кв. м).
Най-търсени остават двустайните жилища – 38% от сделките през 2010 г. са за този тип имоти. Търсенето на тристайни (23% от всички сделки) вече изпреварва това на едностайните (14,7%). Причините са многопластови – от една страна конкуренцията между продавачите на по-големи апартаменти е по-ожесточена, което води до по-големи отстъпки, а от друга – купувачите имат усещането за наистина изгодна сделка, когато закупят многостайно жилище за сума, с която само преди две години са можели да придобият гарсониера. Покупките на къщи заемат дял, близък до този от преди кризата – 6,2% от всички сделки за 2010-та година при 2,2% за 2009-та. Изключително слабо според статистиката на АДРЕС е търсенето на офиси за покупка, което се обяснява със снижаването на наемните нива в този сегмент на пазара, както и с нежеланието на средния бизнес да инвестира малкото си пари в брой в недвижим имот.
„Очакваме тази тенденция да се запази въпреки широко обсъжданите промени, които изискват авансово внасяне на данъка от страна на наемателите вместо последващото му деклариране от наемодателите”, коментира Цветелина Тасева. „Най-вероятно в краткосрочен план новите правила ще рефлектират върху решението на хазяите да предпочитат предимно физически лица като наематели. Но конкуренцията на модерните нови бизнес сгради, където има висок процент свободни площи, а цените са близки до тези за апартаментите, ще ги принуди или да се съгласят с новите условия или да се присъединят към дела незаети помещения. Натискът ще е най-голям за собствениците на апартаменти в центъра, които не са използвани за жилищни нужди повече от десет години и цели входове са на практика с променено предназначение”.

Изминалата година донесе и други промени за наемодателите. Част от собствениците на жилища, предназначени за отдаване, се сблъскаха с проблемите от неплатени сметки за комунални услуги и просрочени наемни вноски, което ги принуди да изкарат имотите за продажба.
„За съжаление през изминалата година дори традиционно съвестни и коректни в продължение на години наематели се сблъскаха с проблеми като намалени доходи и дори безработица. Те напуснаха имотите, но оставиха след себе си куп непогасени сметки, което изправи наемодателите пред избора да търсят нов наемател, който също може да се окаже в невъзможност да плаща, или да продадат имота си и да получат свежи пари в брой. През 2010 г. 8% от продавачите, регистрирани в АДРЕС, са попадали в тази хипотеза”, коментира Калоян Богданов, маркетинг мениджър на компанията.
Сред другите мотиви на продавачите да се разделят с имота си през 2010 г. са трудности с изплащането на ипотеките, желанието да сменят настоящото жилище с по-подходящо, както и реализиране на наследствен имот, за да се получат пари в брой.
По-показателни за пазарните тенденции остават мотивите на купувачите, тъй като в момента те имат водещата роля при затваряне на сделката. Данните на АДРЕС сочат, че в София 23% купуват по-голям имот, след като са продали по-малък. Други 11% се преместват в по-атрактивен или просто по-подходящ за тях район (поради близост на училище, месторабота или близки хора). Тези хора също са в групата на реализиращите двойни сделки – т.е. продават и след това купуват, най-често като прибавят към получените от сделката пари свои спестени средства. Все по-малък дял – 6% заемат идващите от други населени места. С процент повече са онези, които продават голямо жилище и купуват по-малко, защото нямат потребност от тежестта на огромния си апартамент, но се нуждаят от средства за ежедневните си нужди или имат по-добри идеи за тяхното инвестиране. Почти половината от купувачите - 46% са хора, за които това е първи дом. 73% от тях са бивши наематели, останалите са живеели в имот на родителите си или други свои близки.
„Купувачите на първи дом ще бъдат определящи за развитието на пазара на жилища и занапред, защото техният мотив най-трудно може да изгуби актуалност, а именно –желанието за самостоятелност, което води след себе си по-спокоен живот. Независимо от своята възраст, хората искат да имат свой покрив и това ги мотивира да вземат дългосрочни решения, включително кредити”, коментира Цветелина Тасева. „Доказателство за това са цифрите, които сочат, че едва 32% от купувачите имат всичките необходими средства. Останалите хора търсят заемен капитал – в различен процент и под различна форма. Трайна остава тенденцията така популярните в хубавите години „заеми от роднини” да намаляват до минимум, като през 2010 г. едва 0,8% от купувачите споделят за подобна подкрепа. Така ролята на банките на пазара на жилища се засилва, а линията на плавна либерализация на условията ще има своя благоприятен ефект и през 2011 г.”, допълва изпълнителният директор на АДРЕС.
Ролята на инвеститорите в пазара на жилища става все по-малка. Едва 14% от покупко-продажбите през 2010 г. са за нови апартаменти, при които това е първа сделка. Най-голям процент - 38% са продажбите на нови жилища до 5 години, обявени за продажба от първия собственик. Следват старите тухлени жилища с 28%, панелите, които заемат 16% от всички сделки, а в дъното на подреждането – с лек ръст спрямо предходната 2009 г. – са апартаментите в строеж след Акт15 (4%).
„Сигурността и желанието да закупиш нещо „добро”, защото ще ти е за цял живот, са водещи при избора на домакинствата. На първо място купувачът иска да знае, че няма да изгуби трудно спестените пари, а на второ, че имотът, който купува, ще запази стойността си във времето”, разказва Калоян Богданов. „Тези критерии са следвани от практичността и качеството на имота, които гарантират, че няма да се появяват изненади като мухъл, напукани стени или наводнения от съседските пробити тръби.
Очакванията на АДРЕС са през 2011 г. пазарът на имоти да се движи по сходни на установените вече правила. „Хората, които имат нужда от първи дом, ще доминират на пазара, а тези, които имат средства, ще се възползват от изгодните предложения. Продавачите ще се стремят да получат най-добрата цена с пълното разбиране, че са в по-слаба позиция, а инвеститорите ще се амбицират да заемат отново изгубения от тях през последните две години пазарен дял. Банките ще потърсят начин да реализират придобитите от лоши кредити имоти, а затруднените кредитополучатели ще търсят възможности да ги реализират, преди да са влезли в процедура. Тази надпревара също ще даде отражение върху развитието на пазара, като най-печеливши от нея ще бъдат купувачите”, прогнозира Тасева.