София:47% спад на имотни цени за равновесен пазар

Данните за цени продава с източник Имот.бг сочат за успокояване в ръста на цените на жилищата през 2023 г. спрямо година по-рано. Делът на кварталите със спад в цените през третото тримесечие на 2023 г. нараства до 8% от общия брой, спрямо 3% през третото тримесечие на 2022 г. Това отбелязва в проучване "България изостава от тенденцията на охлаждане на жилищния пазар" експертите на Уникредит Булбанк.

Цели 80% от кварталите в София отчитат ръст между 0 и 20% през 2023 г., докато през 2022 г. делът на кварталите в тази група е наполовина по-малък – 39%. Ръст по-голям от 20% е отчетен в едва 11% от кварталите (локациите, които могат да бъдат наблюдавани самостоятелно) в София през 2023 г., докато
година по-рано в тази група са били повече от половината (или цели 57%) от кварталите в София.

Съгласно използваната от нас скала за оценка, жилищата са достъпни в 2% от кварталите в София през третото тримесечие на 2023 г. Умерено недостъпни жилища (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства между 4.01 и 6 пъти) сме измерили в 4% от локациите.

Сериозно недостъпни (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства между 6.01 и 8 пъти) са жилищата в 20% от кварталите на столицата. По подобие на резултатите отчетени преди година делът на локациите с крайно недостъпни жилища (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства над 8.01 пъти) през 2023 г. е доминиращ, като достига цели 73% от общо локациите.

За нуждите на оценката за наличие на балон с цените на жилищата продължаваме да използваме метриката, която представихме с публикацията ни от предишната година. Съгласно тази метрика балон е налице, когато повече от половината от кварталите (локациите) в населеното място отчитат двуцифрено
съотношение на доходите на домакинствата спрямо цените на жилищата.

Обръщаме внимание, че резултатите в настоящата публикация са една идея по-различни от тези публикувани в предишни две години, тъй като променихме подхода си на измерване през 2023 г. и вече използваме различни стойности за средния размер жилище, докато преди това работихме с фиксирана стойност, която беше равна на отчетената по време на преброяването на населението проведено през 2011 г.

През 2023 г. делът на кварталите с двуцифрено съотношение доходи спрямо цени достига 35% от всички квартали в София. Това представлява известно увеличение спрямо година по-рано, когато делът на кварталите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход е 31%.

Този резултат сочи за наличието на значителен дял локации с прекалено надценени жилища през 2023 г., тъй като в периода 2013 г. - 2015 г., когато цените в София са близки до равновесните, делът на локациите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход остава близък до нулата.

Тъй като сме приели, че балон е налице, тогава когато повече от половината от жилищата са крайно недостъпни (според нашата четиристепенна скала за измерване), в степен в която домакинствата трябва да отделят брутния си доход преди данъци за период от повече от 10 години, за да си купят средно за този
пазар жилище, то може да се заключи, че балон с цените на жилищата в София няма.

Въпреки това, ще бъде справедливо да се отбележи, че мащабите на натрупаните диспропорции с цените на жилищата към третото тримесечие на 2023 г. вече изглеждат значителни.
Ако могат да се правят някакви сравнения със случилото се по време на предишния цикъл с цените на жилищата, 2023 г., може би, най-много се доближава до отчетения резултат през 2004 г., когато делът на локациите с двуцифрено съотношение доходи спрямо цени достига 40%.

Притеснително е, че по време на предишния цикъл, само след година - през 2005 г., делът на прекомерно надценените локации за първи път надхвърля половината от всички локации, с което формално е изпълнено условието за наличие на балон.

Добрата новина е, че в новия цикъл натрупването на диспропорции протича по-бавно отколкото през предишния, така че, ако тази тенденция продължи с наблюдаваната до момента скорост, едва ли в следващите няколко години ще бъдат достигнати стойности превишаващи прага от 50%.

Повече от половината от кварталите в София са значително надценените

Ако приемем, че за град като София, стойност на съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинствата от 6 пъти може да се разглежда като равновесна (тоест, такава която преобладаващото ниво на доходите може да поддържа в дългосрочен план), то става възможно да се изчисли дела на
подценените и надценени квартали.

В случая съотношението цени спрямо доход от 6 пъти разделя пазара на две, като кварталите с по-ниско съотношение са подценени, а тези с по-високо – надценени. На Графика №6 могат да се видят получените резултати за три важни момента от историята на пазара през изминалите повече от две десетилетия: 1) най-високата точка на балона с цените на недвижимите имоти през третото тримесечие на 2008; 2) 2013 г., когато цените на жилищата са най-близо до равновесните и; 3) последните отчетени данни за третото тримесечие на настоящата 2023 г.

Тук няма да коментираме резултатите през 2008 г. и 2013 г., защото направихме това в предишната ни публикация. Смисъла да покажем отново данните за тези две години е, защото те са важни отправни точки, за да се направи оценка на последно отчетените резултати – тези за третото тримесечие на 2023 г.

Последно отчетените данни сочат за значителна степен, в която делът на надценените локации (94%) превишава този на подценените локации (6%) (Графика №6). Освен това делът на локациите, които са надценени с повече от 30% (или така наречените значително надценени локации) достига 61% от общо
локациите през настоящата година.

Последните две метрики съдържат допълнителна индикация за наличието на сериозно по мащабите си прегряване на пазара на жилища в столицата.
В същото време степента на прегряване на пазара през 2023 г. е далеч от стойностите отчетени по време на най-високата точка на балона с цените на жилищата през 2008 г. (Графика №6).

По-конкретно, делът на значително надценените локации (тези надценени с повече от 30%) е (61%) през третото тримесечие на 2023 г., спрямо 92% от общо локациите в София през третото тримесечие на 2008 г.

Връщане към равновесни цени в София ще изисква значителна корекция
Разбирането за това кое е съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинствата при равновесен пазар, дава възможност да се направи още една важна стъпка.

Ако за София, стойност на съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинствата от 6 пъти може да се разглежда като такова, което преобладаващото ниво на доходи може да поддържа в дългосрочен план, то става възможно да се изчисли каква корекция в цените и доходите е нужда, за да може пазара да се върне към равновесие.

Това може да бъде особено полезна метрика в момент, в който е в ход натрупване на диспропорции, тъй като позволява да се оцени мащаба на корекцията, нужна за връщане към равновесен пазар. Резултатите, които получихме за град София за периода 2000 – 2022 г. са представени в Графика №7.

Данните сочат, че в най-високата точка на балона с цените на недвижимите имоти през третото тримесечие на 2008 г., за да се върне отново към равновесие (където жилищата са достъпни и съотношението цени на жилища спрямо доходи е точно 6 пъти) цените е трябвало да спаднат с 57%, докато в същото време доходите останат без промяна.

Същия резултат, тоест връщане към равновесен пазар, можеше да се достигне, ако доходите се бяха увеличили с 133%, докато цените на жилищата
останат без промяна. Както вече знаем, след като балона достигна най-високата си точка през 2008 г. пазара отново се върна към равновесие.

Това отне пет години и се случи в резултат на комбинацията от 30% спад в цените на средното жилище и 55% ръст в дохода на средното домакинство. Така през 2013 г. беше отчетена стойност на съотношението цена на жилища спрямо доход на домакинствата в София от 6.3 пъти, тоест само една идея над нивото отговарящо на равновесен пазар.

Данните за изминалата 2022 г. сочат за наличието на значителни диспропорции. За да се върне пазара отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47%.

Обратното, ако цените на жилищата останат фиксирани и целия преход към равновесен пазар се осъществи само чрез увеличение на доходите, последните трябва да нараснат с впечатляващите 89%.

Ако се екстраполират исторически отчетените темпове на нарастване на доходите на домакинствата в София през последните пет години, такава корекция би отнела близо десетилетие, в което доходите ще трябва да се увеличават, в условията на статични цени на жилищата