Срив на имотните инвестиции в ЦИЕ

С 3,2 млрд. евро за периода първо - трето тримесечие на 2023 г. инвестиционната активност на пазара на недвижими имоти в ЦИЕ достигна най-ниските си нива за последните повече от 10 години (спад от 59 на сто на годишна база).

Разминаването на очакванията на купувачите и продавачите по отношение на цените остава значителна пречка обемите да се върнат на средните си стойности на база 5 и 10 години осредняване, възлизащи на 10 -11 млрд. евро.

Въпреки това основните показатели за пазара на недвижимите имоти в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) остават стабилни. Отчитат се по-ниски нива на незаети площи и ръст на наемите в определени сегменти, според доклада на "Колиърс" (Colliers) - "Q3 2023 CEE Investment Scene", съобщиха от компанията.

Силвиу Поп, Директор пазарни проучвания за ЦИЕ и Румъния, обяснява:

"Страните от ЦИЕ-6 са с нагласи за подобряване на икономическите показатели на пазара в сравнение с второто тримесечие на 2023 г., с изключение на Румъния и Унгария, които отбелязват незначителен спад. Ефектът от външните фактори обаче остава с негативен знак. Дори без да се вземе предвид донякъде лошото състояние на световната икономика, новините от европейските съседи са обезпокоителни, тъй като индексът на мениджърите по доставките Пи Ем Ай (PMI) на Markit в еврозоната достигна тригодишно дъно през октомври 2023 г. Това е особено притеснително, тъй като Еврозоната е основната дестинация за износ на стоки и услуги, произведени в региона на ЦИЕ-6."

"Въпреки всичко в ЦИЕ-6 е налице един смекчаващ фактор, приложим за всичките шест държави, макар и в различна степен: значителен приток на капитали - публични и частни. В момента регионът е във фаза на решоринг на фона на геополитическите промени, а средствата от ЕС се вливат в страните от региона на исторически високи нива спрямо техния БВП", продължава Силвиу.

Кевин Търпин, Регионален директор капиталови пазари, ЦИЕ, добавя:

"Цените на строителството в ЦИЕ остават високи, но стабилни, а дори и леко намаляват. Освен това земята в някои от най-търсените локации е оскъдна и по-скъпа, което затруднява реализацията на строителството, тъй като разликата между цената на строителството и приходите от продажбата на активите е твърде малка.

Разходите за труд също са подложени на натиск нагоре. Всичко това може да предизвика повишаване на продажни и/или наемни цени или намаляване на обема на проектите и в крайна сметка да доведе до недостатъчно предлагане в някои пазари и сегменти".

Трето тримесечие на 2023 основна доходност 

Лихвите по финансиране в момента са в размер на 5,75 на сто (вкл. всички разходи и надбавки), което се дължи на значително по-високите лихвени проценти и лихвените суапове. В сравнение с други пазари в Западна Европа през последните 12 месеца в ЦИЕ е регистрирана по-малка корекция на цените, което може да доведе до по-бавно възстановяване на транзакционната активност през 2024 г.

Инвестиционни потоци в ЦИЕ по сектори 

Обемите на инвестициите в офиси са намалели, както в световен мащаб, така и в ЦИЕ, като представляват едва 29,9 на сто от обемите в ЦИЕ към третото тримесечие на 2023 г. Сегментът на логистичните и индустриалните имоти си възвърна първото място с дял от 31,4 на сто, следван от този на търговските площи - с 30,6 на сто. Най-голямата сделка за годината към момента на издаването на доклада на Colliers беше придобиването (M&A) на логистични и индустриални проекти и активи от 7R в Полша на стойност 200 млн. евро от NREP.

Инвестиционни потоци в ЦИЕ по произход на купувача 

През 2023 г. местният капитал в ЦИЕ-6 е с най-висока активност досега, с впечатляващ дял от 56 на сто от общия регионален обем, посочват от компанията. Чешкият капитал е с най-голям дял - 33 на сто, като 10 на сто от тях се дължат на 2 сделки с търговски площи. Останалата част от местния капитал (ЦИЕ) заема допълнителни 23 на сто. На следващо място са европейски (22 на сто), американски (7 на сто), Югоизточна Азия (7 на сто) и близкоизточни (5 на сто) капитали.

Перспективи за следващите месеци

"Много потенциални продавачи, ако са в състояние да го направят, преразглеждат своите стратегии и бизнес планове, за да "оцелеят до 2025 г." - мнение, което често се чуваше на Expo Real в Мюнхен тази година.

Това може да означава, че времето може да се използва за стабилизиране на приходите/отдаване под наем, оперативната ефективност и постигането на по-голямо съответствие с ESG стандартите. Някои собственици обаче вероятно няма да имат възможност или ресурси да направят това и ще се опитат да проверят пазарния апетит на ограничени групи инвеститори в "извънпазарни" сделки.

Всъщност това вече се случва с различна степен на успех. От друга страна, много купувачи просто изчакват възможности за принудителни или проблемни продажби, дължащи се например на намаляващи оценки, повишени лихвени проценти и разсрочване на дългове. Досега обаче не са се появили сериозни признаци за затруднения", коментира Кевин.   

Сградите, отговарящи на изискванията на ESG, бавно се превръщат в пазарна норма, което отразява по-големия ангажимент към устойчивост, както от страна на предприемачите, така и от страна на собствениците, инвеститорите, кредиторите и наемателите, се отчита в доклада.

Като се има предвид настоящата пазарна среда, с течение на времето е възможно да възникнат разходи, които не са предвидени и които също може да се отразят на ценообразуването. Въпреки това върху финансовия сектор и този на недвижимите имоти изпитват все по-голям натиск по отношение на спазването на европейските разпоредби за ESG.