Тенденции при жилищата в София

Изграждането на нови жилища в София продължава да изпреварва сериозно темпът на прираст на населението на столицата, показва доклад на общинското предприятие Софияплан. Ако разликата се запази, а демографската прогноза за Столична община се сбъдне, нужните жилища до 2050 г. ще бъдат изградени само за 4 г., сочи още анализът.

В доклада се повдига въпроса за зараждащ се имотен балон в ситуация, в която цените растат, а търсенето ще започне да спада.

Какво показват данните?

Между 2010 г. и 2019 г. жилищната площ в София нараства с 6%, докато за същия период населението на общината е нараснало само с 2,5%. Данните сочат още, че естественият прираст на столицата е отрицателен, а механичният намалява през последните 10 години.

Според демографската прогноза населението на Столична община през 2050 г. ще бъде около 1 442 000 души — или с едва 70 хил. повече от днес. Тази допълнителна бройка обитатели би имала нужда от около 32 хил. жилища. При сегашния темп на строителство, около 8 000 започнати нови жилища годишно, тези жилища ще бъдат изградени за 4 вместо за 30 години, се посочва в доклада.

В анализа не е взето под вниманието и влиянието на пандемията. Принудителната работа от вкъщи показа, че извършването на работните ни задължения дистанционно в повечето случаи не намалява продуктивността на служителите. Широкото очакване е, че тенденцията за дистанционна работа ще се запази, а жителите на големите градове по света ще потърсят по-спокойна и приятна жилищна среда извън тях.

Данни за 2020 г. все още няма, но в началото на пандемията се появиха множество свидетелства, че немалка част от служителите в най-тежко засегнатите от затварянето на икономиката сектори са напуснали София и са се завърнали в други градове в страната, което пролича ясно при спада на наемните нива в столицата. Остава неясно дали и кога те ще се завърнат в София.

В анализа се отбелязва ясно опасността и от големия брой празни жилища — около 150 хил. по някои оценки — огромен дял от съществуващите 611 391 жилища в жилищните сгради в столицата.

Въпросът дали живеем на по-широко е спорен. Стандартната площ за обитаване не се променя — тоест не живеем на по-широко, гласи докладът. Данните все пак показват повишаване на жилищния стандарт, изразен в чиста жилищна площ на жител, но в тези изчисления влизат и празните жилища, което прави калкукацията спорна. Отчита се и рязък контраст със съвременната тенденция в други европейски градове, където делът на едностайните жилища увеличава, докато в София той леко спада за сметка на многостайните — въпреки намаляването на средния брой членове в едно домакинство от 2,6 през 1992 г. до 2,2 през 2011 г.

Забелязва се обаче и намаляване на квадратурата на новите жилища.

Жилищата са по-достъпни, но не достатъчно

Добрата новина е, че жилищният пазар става по-достъпен. Докато през 2010 г., в пика на пазара, един кв. м. ни струваше три средни заплати, днес цената му е само една заплата.

Това обаче не е достатъчно. Според доклад на Световната банка от 2017 г. за България за 42% от едночленните домакинства и 31% от живущите под наеми разходите по поддържка на жилището са сериозно бреме. Почти две трети от домакинствата с доходи под 40-ия децил на доходите са затруднени от жилищните разходи. Повече от една трета от младите хора не са в състояние да си позволят жилище и продължават да живеят с родителите си, гласи той.

В доклада на Софияплан пък се посочва, че реалният процентен дял, който един жител на столицата трябва да отдели спрямо средната месечна заплата за наем, е над 40%. По данни на Европстат България е на предпоследно място след Гърция в ЕС по този показател.

Повишаване на качеството

Един потенциално силен източник на търсене на новите сгради би бил старият жилищен фонд в София. Едва 29% от обитателите на столицата са напълно удовлетворени от жилището си, а 54% са отчасти удовлетворени.

Една от причините за този резултат е силно амортизирания жилищен сграден фонд в следствие от лошо управление и поддържанена собствеността. Според проучване на Световната банка около 70% от населението на София обитава многофамилни жилищни сгради (МЖС), построени преди 2000 г. (след която година постепенно започват да се въвеждат мерки за енергийна ефективност на сградите), а около 60% от МЖС в България са построени преди 1987г., когато са въведени първите модерни сеизмични норми).

Според общинското предприятие обаче този проблем трябва да бъде разрешен не чрез изграждането на нови сгради, а чрез обновяването на съществуващия жилищен фонд. От Софияплан предлагат и значително ограничаване на предвидената в ОУП възможност за ново застрояване — която, по техни изчисления, може да "произведе" достатъчно жилища за още 1 млн. души.

"Въпреки че такъв голям брой хора надали ще мигрира към София в близкото бъдеще, възможността за строителство на такова голямо количество жилищна площ вече води до негативни ефекти за средата - празни жилища, липса на инфраструктура, проблеми с придвижването.

Трите квартала с най-много предвидена, но все още нереализирана, жилищна площ са Малинова долина-Запад, Манастирски ливади-Изток и Витоша-Лозенец. Някои от тези квартали вече са класифицирани като проблемни поради липсата на базова инфраструктура в тях - училища и детски градини, паркове, канализация, улици и градски транспорт", посочват те.

Източник: Money.bg