Троен ръст на имотни сделки в София

Силен старт на годината за жилищния пазар в София с три пъти повече сключени сделки за първите 4 месеца, в сравнение с 2020 г., отчитат от АДРЕС Недвижими имоти. Спрямо покупките през същия период на 2019 г. увеличенитето е двойно и показва, че пазарът не само напълно е възстановил активността си след началото на пандемията, но и е във възход. Подемът се дължи на три основни фактора – рекордно ниските лихви по ипотечните кредити, изпреварващия ръст на работните заплати и засилената миграция в страната.

“От макроикономическа гледна точка няма предпоставки за забавяне на пазара на жилищни имоти, а напротив. Спестяванията на домакинствата осезаемо се увеличиха от началото на извънредното положение досега. Отражение върху задлъжнялостта, вследствие на мораториума, можем да очакваме в края на годината“, коментира Гергана Тенекеджиева, изп. директор на АДРЕС Недвижими имоти, и допълва: „В международен план инвестициите в жилищни имоти растат, отчасти заради по-ограничената доходност при редица бизнес имоти, които бяха по-силно засегнати от пандемията. В Европа само за първото тримесечие обемът им се увеличава с 23%“.

По думите ѝ прогнозата за пазара в следващите 1-2 години е обвързана с движението на лихвите по ипотеките в САЩ. Очакванията за трайното им покачване в дългосрочен план неизменно ще се отрази върху активността и броя на сключените сделки. У нас подобен сценарий би отнел повече време, но също би довел до по-предпазливо поведение от страна на купувачите и задържане на активността.

„Другият съществен фактор за развитието на пазара в краткосрочен и средносрочен план е поведението на продавачите. За да продължи динамиката на пазара, е важно собствениците да проявяват повече активност и да се възползват от сегашната ситуация. Купувачите в момента са добре запознати с условията, провеждат по-малко огледи преди да пристъпят към покупка, но се интересуват предимно от нови оферти. Сделките с по-стари оферти обикновено се сключват след коментар в цената, докато при новите обяви купувачите по-рядко търсят отстъпки“, пояснява Гергана Тенекеджиева. 

Данните на АДРЕС показват, че 64% от сделките са сключени без корекция в офертата, при 58 на сто година по-рано. По-видима е разликата при големите отстъпки – между 10 000 и 20 000 евро. Техният дял намалява от 7% на 2% през 2021 г. 

ПАЗАР НА НАЕМИ

След няколко години сериозен натиск, вследствие на падащите лихви по кредитите, пандемията на практика блокира пазара на наеми. Активността миналата година бе силно ограничена, особено в средния и ниския ценови клас, чиито клиенти сериозно пострадаха от кризата. През 2021 най-засегнатият сегмент от жилищния пазар показва първи признаци на възстановяване. От началото на годината сключените сделки отбелязват ръст с почти 30% спрямо същия период на 2020 г., когато реално започна първият локдаун и бе обявено извънредното положение. Кварталите с най-много сделки сега са Център, Манастирски ливади, Кръстова вада, Лозенец, Младост, Гео Милев, Редута.

Спадът при наемните цени обаче все още е факт. На места той достига 20% при офертните стойности, в резултат от увеличеното предлагане на фона на все още по-слабото търсене.

„Стресът от пандемията подейства „отрезвяващо“ на част от собствениците по отношение на наемни цени. Вече има по-голяма близост в очакванията на двете страни, но затварянето на ножицата отнема време. На практика, възстановяването на пазара се случва на по-близки до пазарните наемни цени. Това, заедно с поетапното раздвижване на икономическия живот, вероятно ще бъде стимул за все повече хора да потърсят жилище под наем“, допълва Гергана Тенекеджиева. 

ФИНАНСОВА ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА

Настоящите икономически условия подобряват финансовата достъпност на жилищата. За последните две години (2018-2020) средната работна заплата в столицата се е повишила с 22%, при покачване от 13% на средната цена на жилищата. Справка на АДРЕС показва, че месечната вноска за обзаведен двустаен апартамент в Манастирски ливади представлява малко над 20% от общите доходи на домакинство с двама работещи. В разглеждания случай клиентите използват ипотечен кредит със срок от 25 години и 20% самоучастие. Цената на имота е 120 000 евро. 

Изборът „наем или заем“ има сравнително сходни показатели. В конкретния пример вноската по кредита е 450 евро, при 400 евро месечен наем.

Сделките с кредит представляват близо 50 на сто от всички покупки за периода, сочат данните на АДРЕС. По-високите изисквания на банките към кредитополучателите се отразяват върху процента самоучастие в сделката. Много рядко се финансират покупки с по-малко от 10%, в повечето случаи банката покрива 50% до 80% от стойността на имота.

ПОВЕДЕНИЕ НА КЛИЕНТИТЕ 

Миграцията, повлияна от пандемията, раздвижи пазара на жилища в големите градове. Част от хората както работещите, така и учащите, се върнаха по родните си места. Най-забележителен, според данните на НСИ, е механичният прираст във Варна. Той расте от +339 през 2019 г., до +2950 през 2020 г. или със 770% повече хора са се преместили да живеят в града. В Бургас разликата също е значителна – от +851 през 2019 г., до +3193, което прави ръст от 275%. 

Прави впечатление, че в столицата този показател е отрицателен -15765, на фона на +14652 за София област, което може да се дължи по-скоро на смяна на адресната регистрация, а не реална промяна в местожителството. 

„Рестрикциите в придвижването, наложени по време на първия локдаун, накараха немалко хора да сменят настоящия си адрес, за да могат да пътуват до други населени места или да се приберат за празниците. Дори да приемем, че зад данните стои именно това, е важно да следим движението на този показател. В случай, че тенденцията продължи трайно, има риск потенциалните купувачи да намалеят“, посочи Гергана Тенекеджиева. 

ЦЕНИ

Близо 6% е покачването на средните цени в столицата, сочат данните на АДРЕС. По-силно изразен ръст има в кварталите с голям интерес и дефицит на предлагането – Иван Вазов, Яворов, Гео Милев, Център, Лозенец. Повишение има и в районите с повече ново строителство -  Манастирски ливади, Кръстова вада, Овча купел. 

В Бургас цените се движат нагоре с 4.3% спрямо 2020 г., сходна е тенденцията и в Пловдив, където ръстът е 2.83%. И в двата града покачването се обуславя от засиленото търсене и активното жилищно строителство. Спад от 3.2% в средната цена на имотите се отчита във Варна, но причината за това не е поевтиняване на имотите. В резултат от високия интерес към извънградски имоти, курортите около Морската столица вече се превръщат в периферия на града без да има силно изразени граници. Имотите в тези райони са на по-ниски цени спрямо централните му части и това влияе върху средните цени на сделките. 

Жилищен пазар 2021 - тенденциии очаквания