Увеличават се сделките с имоти в София

Полина Стойкова, Оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES
За разлика от 2010 г., когато спадовете в цените на имотите бяха около 10%, през 2011 г. характеризиращ пазара е среден 5-процентен спад в цените на различните имоти. Добрата новина от изминалите месеци е нарастването на обема на покупко-продажбите, което е очакван първи положителен сигнал за започващо възстановяване на имотния пазар от кризата.
През първото полугодие на 2011 г. най-активни са пазарите в София и по южното Черноморие. Пазарът в София е движен изцяло от български купувачи, а този по морето - почти 100% от руски купувачи. Продажбите в тези 2 региона съставляват 40% от общия обем продажби в страната по данни на BULGARIAN PROPERTIES, което им дава водеща роля при определяне на пазарните тенденции съответно в жилищния и ваканционния сегмент.
Акцентите за изминалото тримесечие:
• Повишаване на броя на реализираните сделки в София, 5% спад в цените на продадените апартаменти в столицата на годишна база и 2.5% ръст в цените спрямо предходното тримесечие;
• Активизация на ваканционния пазар, концентрирана основно в и около к.к. Слънчев бряг и продажби на апартаменти на цени между 450 и 850 евро на кв.м., реализирани основно с руски купувачи;
• Слаб интерес към зимните курорти и продължаващ спад на цените в Банско;
• Спад на цените на селските имоти с 6% спрямо предходното тримесечие.
Купувачи по националности
Купувачите, които движат пазара, са основно българи и руснаци – тази тенденция се установи като трайна през последните няколко тримесечия. Кръгът от националностите на потенциалните купувачи се е свил значително и в момента се разчита на руснаците и на местното търсене. Покупките от страна на британци са по-скоро изключение и са съсредоточени основно към най-евтините имоти – основно селски къщи. Има единични сделки и с представители на други страни, но те са по-скоро случайни, отколкото някаква тенденция.
Основното търсене на руснаците е насочено към апартаменти по морето. Тяхното желание е да имат имоти за ваканция, с всички удобства, близо до магазини, ресторанти и др. Именно затова и предпочитат обзаведените апартаментите в готови и работещи комплекси. Ски курортите за тях не са толкова привлекателни, може би по-привлекателни са спа курортите, но в традиционните такива няма голямо предлагане и то е по-скоро във високия ценови клас, докато руснаците търсят предимно евтини предложения в момента. Селските имоти трудно ги привличат, когато са отдалечени от удобства, с труден достъп и непригодни за живеене. Основният ценови диапазон, в който руснаците купуват, е между 10 000 и 50 000 евро за различните видове имоти. Най-вече между 20 000 и 40 000 евро за апартаменти по морето.
Какво ще се случи?
Нарастването на обема на покупко-продажбите е първи положителен сигнал за имотния пазар в България. Негативни обаче са все още преобладаващите фактори, които влияят върху пазара в краткосрочен план, а именно: след първоначален ръст в началото на годината, намалява обемът на отпуснатите кредити спрямо 2010 г., чуждестранните инвестиции продължават да намаляват, както и издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради. Към негативните фактори следва да добавим и общата несигурност относно излизането от кризата на страните от ЕС, задълбочаващата се дългова криза, както и цялостното състояние на глобалната икономика.

Прогнозата ни за 2011 г. беше да нараснат обемите от сделки, което вече е факт и при положително икономическо развитие и сбъдване на прогнозите за ръст от около 3% на икономиката (което излезлите вече първи данни показват, че е налице) цените на имотите да започнат да нарастват от края на 2011 до пролетта на 2012. Взимайки пред вид усложняването на ситуацията с дълговата криза в Европа, при по-голямата несигурност около икономическо възстановяване по-реалистичният сценарий е 2011 г. да завърши с минимален спад на средните цени в рамките на около 2%.

Относно столицата, която е най-големият локален пазар, броят на издадените разрешителни за ново строителство все още е малък и строителните предприемачи се страхуват да стартират нови проекти. Според нас в столицата София е започнал процес по изчистване на съществуващата наличност от готови и завършени апартаменти ново строителство и процесът вероятно ще приключи до края на 2013 г. Едва след това и при наличието на подходящи икономически и пазарни условия може да се наблюдава растеж на предлагането на ново строителство. При старото строителство сделките и търсенето са постоянна величина, но можем да смятаме, че след няколко години би могло да има нови по-масови процеси по миграция на собствениците на старо строителство към по-модерни решения, което допълнително ще стимулира новото строителство.

Подробности за  София
Активността на продажбите в столицата от първото тримесечие се запази и през второто, което прави 2011 г. по-успешна за софийския имотен пазар от 2010 г. Последните данни сочат, че през изминалите 2 месеца е изявена тенденцията на закупуване на по-евтини жилища в столицата - между 30 000 и 45 000 евро, а активността при луксозните имоти се забави със започването на летния сезон.
През 2011 г. по данни на BULGARIAN PROPERTIES има сериозно покачване на броя продажби в София спрямо 2010 г. на фона на ръст в броя на продажбите общо за цялата страна от около 10% за първото полугодие на 2011 г. спрямо същия период на 2010 г.
Средната цена на сключените в София сделки за второто тримесечие на 2011 г. е 850 евро, като през първо тримесечие на 2011 г. беше 830 евро (слаб ръст от 2.5%), а спрямо същото тримесечие на 2010 г. има спад с около 5% (от 870 евро на кв.м.). Цените в София през последната година се движат в диапазона 830-870 евро (с изключение на последното тримесечие на 2010 г., когато бяха 930 евро заради преобладаваща активност в по-високия ценови сегмент, така че като цяло пазарът се движи в едни и същи рамки през последната една година.
На база на офертни цени от сайта на BULGARIAN PROPERTIES средната цена на кв.м. в София се е понижила през второто тримесечие на 2011 г. с 5% спрямо първото тримесечие на годината и е на стойност, която се равнява на края на 2005/началото на 2006 г. - 945 евро. Както се вижда, средните офертни цени в София все още са по-високи от цените на реално сключените сделки и до сделки се стига след намаления в цените, но тази разлика продължава да се стопява.