Украйници & руснаци отново купуват български имоти

Изминалата 2014 година показа, че пазарът на ваканционни имоти с настоящите си нива на активност успява, независимо от настъпващите външни промени, да намери своята равновесна точка. Според инвестиционната компания Green Life обемът на реализираните сделки с ваканционни имоти се е запазил спрямо предходната година, като за имотите, търгувани на вторичен пазар, цените са намалели. В същото време, нивата на сделките за нови, модерни апартаменти и къщи в успешните затворени комплекси са се задържали.

Политическите процеси, протичащи в Русия, и всички факти и последици от конфликта в Украйна, водят до два типа реакция на пазара:

(1) онази част от руските граждани, които са с по-скромни бюджети, но имат спестявания и са планирали покупка на имот извън страната си, преминават в период на изчакване. Това поведение на потребителите се наблюдаваше и у нас след кризата през 2008-ма година. Руснаците държат парите си в брой и изчакват развитието на процесите. Не могат да ги инвестират в Русия, защото спестяванията им не са достатъчни за качествен имот в Москва.

(2) втората група участници на пазара се опитват бързо да изнесат парите си - те са тези, които активно пазаруват в момента. В Созопол и Поморие се правят огледи от началото на януари, което не е характерно за пазара на ваканционни имоти, който по принцип е сезонно обоснован.

„По-голямата част от огледите ни са за апартаментите в Поморие, където имотите се използват целогодишно и са предназначени за постоянно отсядане, а не толкова за лятна ваканция”, коментира Теофил Петров, Изпълнителен директор на компанията. Профилът на клиентите не се е променил - семейства на зряла възраст, които избират страна член на ЕС, защото дори при намалелите си доходи, руските граждани от средната класа остават с по-висок стандарт от този, който има средностатистическият българин. Втората група са семейства с все още малки деца, които търсят начин да изнесат дребния си бизнес, за да живеят спокойно в България.

Бизнесът, който развиват у нас, обикновено е обслужващ самата руска общност, която е компактна и в която хората са единни, респективно работят един с друг. Проблемът на кризата в Русия не е в това, че цената на рублата пада, т.е. хората са загубили спестяванията си, защото руснаците не държат парите си в банки или в рубли. Най-важният проблем е психологически – очакването им да имат по-ниски доходи и липсата на ясна перспектива. Но това е както пречка за големи сделки, така и допълнителен стимул за преместване на семействата в друга страна.

Конфликтът в Украйна се отрази на българския пазар с появата на рускоговорящи украинци, които търсят възможности да инвестират част от парите си сигурно и към края на 2014 година те са достигнали 12% от купувачите на българския пазар. Те имат значително по-високи бюджети от руснаците /над 50 000 евро/ и основният им приоритет е страната, в която купуват, да е на територията на ЕС.

2014 година може да се определи като трудна основно заради природните бедствия, които са нанесли на пазара по-сериозни негативи, отколкото политическите кризи и последващите икономически процеси, особено що се отнася до материалните щети и влиянието им върху туристическия сектор.

Според впечатленията на търговците основното притеснение, което руските граждани са изпитвали през 2014 г., не е свързано с промяната на стандарта на живот, а с възможността ЕС да наложи на България да предприеме санкции срещу руските граждани – с по-трудно получаване на визи или други пречки за пребиваване.

Според агенцията BULGARIAN PROPERTIES равносметката за имотите в морските курорти е, че основните купувачи през последните години – руснаците – се отдръпнаха, отложиха решенията за покупка и в резултат броят на продажбите намаля, което се усети най-силно в края на годината. Това постави морските ваканционни пазари в позиция на изчакване и прекъсна 2-годишния период на възстановяване, което започна именно от морските курорти и даде тласък на цялостното възстановяване на пазара.

Средната цена на закупените апартаменти в Слънчев бряг през 2014 г. е 582 евро/кв.м. и остава без промяна в сравнение с 2013 г. (580 евро/кв.м.). Средната цена на закупените апартаменти в курорта за 2014 г. е 32 550 евро.

Интересна тенденция през второто полугодие на 2014 г. беше нарастването на интереса към Варна и курортите по Северното Черноморие, което продължи до края на годината, включително и от страна на руски купувачи. Отдръпването на руските купувачи на юг протече едновременно с нарастване на интереса им към северните ни курорти и Варна, като в много от случаите те търсят имоти с цел постоянно пребиваване.

Основни конкуренти на имотите по българското Черноморие остават тези в Черна гора, Сърбия и Турция. И трите държави не са членки на ЕС, което оказва влияние върху избора на рускоговорящите. Турция, независимо от атрактивните си ценови нива, не може да бъде разпозната като пазар за обикновения руски гражданин. Тя е избор за бившите руски републики, в които се изповядва ислям, но тези клиенти никога не са гледали към България.

Според анализа 65 % от купувачите през 2014 г. са разполагали с бюджет между 45 000 и 60 000 евро. Това са представителите на т.нар. средна класа руски граждани. Делът на семействата с ниски бюджети - под 40 000 евро силно е намалял – част от тях са се оттеглили изцяло, докато други са се пренасочили към вторичния пазар, където има предлагане на различни цени.

Сделките се сключват предимно на изплащане по индивидуално договорени схеми, като под 10% са били за имоти на зелено /това означава имот, който не може да бъде използван в следващия сезон/, най-голям дял са за напълно завършени апартаменти и 23% са за жилища, които са в напреднало строителство. Влияние оказва и по-високата цена на имотите в работещите вече фази на ваканционните проекти.

Общото разпределение на търсенето е 2/3 за имоти за постоянно живеене и само 1/3 за апартаменти за лятна почивка.

Клиентите продължават да търсят най-добрата сделка, но при ясни критерии, а не просто най-ниската цена, както бе при английските купувачи преди кризата. Защото над 80% от руснаците продължават да купуват единствено за собствено ползване и не отдават под наем, дори когато не са в България и не използват апартаментите си. Всички плащания се правят с пари в брой и не се използва външно финансиране. Същата тенденция важи и за малкия процент българи, които вече се появяват на пазара.