Цените на имотите почти в застой

През четвъртото тримесечие на 2018 г. се наблюдава постепенно, но видимо забавяне в покачването на цените на имотния пазар. Това все още не значи спад, нито има признаци за такъв. Банките кредитират повече сделки, а на пазара на недвижими имоти се наблюдава излизането на мащабни жилищни проекти и все повече купувачи бързат да си осигурят имот в момента на започване на строителството. Статистиката на банките отбелязва огромен ръст при ипотеки с над 80% кредитно финансиране. За четвъртото тримесечие българският купувач е основен в пазара на недвижими имоти, което го прави и малко по-стабилен. Забелязва се тенденция купувачите да обмислят по-добре преди да инвестират в недвижим имот и да не купуват на всяка цена. Това показват данни от анализ на Arco Real Estate.

Наличностите на готови офис площи в България отбелязаха слабо покачване, като около 15 000 м2 бяха добавени към общата наличност, която достигна 1,93 млн м2. Поради стабилното търсене във високия клас А офиси, интереса към строителство в подобен клас сгради нарасна. Резултатът е увеличение на издадените разрешения за строеж на офис сгради през изминалата 2018г.

-       Ценови нива на офис площи и заетост

Средните наемни нива за клас А офис площи остават стабилни – 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - квартални и крайградски зони.

Клас Б сгради също следват тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като нивата са в диапазона от 6 до 10 евро/м2 в зависимост от местоположението и състоянието на вложените системи и материали в сградите.

Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании са на нива между 13 до 15 евро/м2, като наблюдаваме увеличение в горната граница на нивата. Същото е определено от стабилното търсене във високия клас и надпреварата на основните Наематели да предложат на своите служители най-добрия офис в София.

Поради сравнително малката доставка на готови офис площи през втората половина на  2018 и практиката за подписване на договори за наем преди завършването на сградите, нивото на свободните площи се стабилизира около /9,5%/ от общия обем или в относителна стойност – 185 000 м2.

-       Прогнози и тенденции на пазара на офиси

Нарастващият брой на офис сгради в процес на изграждане, както и обявените, други нови проекти /очаквани 600 000 м2 в следващите 2-3 години/, ще доведе до нарастване на конкуренцията сред наемодателите, което в дългосрочен план би натиснало цените в посока надолу. Все пак, до завършването на повечето от тези проекти /до края на 2019г./, комбинацията от ниското ниво на свободните площи и трайно високото търсене на клас А офис площи, ще задържи валидни текущите наемни нива за клас А сектора.

Търговски площи

През втората половина на 2018 г., готовите търговски площи в съществуващите молове се увеличиха 75 000 м2, идващи от завършените нови два търговски центрове / Делта Планета – гр. Варна и Пловдив Плаза – гр. Пловдив/, които се добавят към общия резултат от 800 000 м2.

Положителната икономическа перспектива в страната, ниските лихвени нива по кредитите, повишаването на средната работна заплата и оттам нарастване на потреблението, стимулираха водещите вериги да увеличат своята мрежа от магазини на национално ниво. Освен София и другите големи градове влезнаха във фокуса на водещите вериги за бързо-оборотни стоки, стоки за бита и бяла и черна техника. Веригите Jusk, Зора, Техномаркет и LIDL са пример за отваряне на няколко свои нови локации извън столичния град, а именно в градовете – Пловдив, Варна, Бургас, Велико Търново и Пазарджик.

Повишената активност и липсата на нови площи в гр. София, доведе до лек натиск в посока нагоре на наемните нива - в големите търговски центрове средната наемна цена достигна 32 евро/м2, а по първокласните търговски улици, нивата удариха границата от 50 евро/м2 за бул. Витоша.

-       Нива на възвращаемост и инвестиционна активност

Инвестиционната  активност през 2018 е намаля, в сравнение със същия период през 2017г. Резултатът е следствие от няколко наблюдавани процеса – високи продажни цени, липса на подходящи оферти за инвестиция, като и големите движение през 2017, особено в сектора на търговските центрове.

Средните нива на възвращаемост остават стабилни, а именно /за София/:

Офис площи – 7,6 %

Търговски площи – 7,3% при търговските центрове, 8,3 % при първокласните улици

Индустриални площи – 8,8%

Малкото, но все пак значителни по обема си транзакции през 2018г, са придобиванията на Mall of Sofia – от полската GTC, която разширява портфолиото са в България; Милениум център от групата KBC, както и  Polygraphia Office Center и Megapark от Южноафриканския фонд – Lion’s Head.

Обобщение за 2018 година

При бизнес имотите най-търсени през 2018 година бяха офис площите, като главна движеща сила там бяха IT компаниите, центровете за споделени услуги и Аутсорсинг индустрията. Активността се фокусираше главно върху високия клас офиси, като при избор на офис клиентите наблягаха на фактори като местоположение, близост до градски транспорт и станции на метрото, високо ниво на управлението на сградата и зони за почивка на персонала. Средните наеми нива на офисите през годината останаха стабилни: за клас А офис площи между 11 и 13 евро/м2, за клас Б офис площи между 6 и 10 евро/м2. Запазиха се и нива между 12 и 14 евро/м2 за клас ААА, които отговарят на изискванията на международните компании.

По отношение на търговските площи важно за 2018г. беше откриването на един от двата нови мола във Варна (Delta Planet Mall) и Пловдив (Plovdiv Plaza), като молът в Пловдив беше официално открит през ноември, а този във Варна предстои да бъде открит в края на март 2019г. С тези два търговски обекта общият обем на търговските площи нараства със 75 000 кв. м. През годината наемните нива при търговските обекти се повишиха, като в големите центрове средната наемна цена достигна до 32 евро/м2, а по главните търговски улици удариха граница от 50 евро/м2 (бул. Витоша- София).